沽售清远大盘予佳兆业 阳光100这个交易赚了42亿

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观点房地产网阳光100处置项目非常紧凑。重庆项目出售给清远项目前后只需半个月。合作对象是凯撒。

4月14日晚，阳光100在公告中披露，目标公司的全部已发行股本和债权已授予凯撒子公司凯撒有限公司，其余45%的股权由联泰房地产持有。包括股权对价43.97亿元(可调整)，贷款对价2.64亿元。

根据数据，目标公司的主要资产是位于广东省清远市清城区龙塘镇的房地产开发项目。该项目位于广成市核心区，总面积343，700平方米，容积率3.44，建筑面积1183，300平方米。该项目分五个阶段开发，第一阶段计划于今年11月上市销售。

值得注意的是，由于广州至清远城际轨道交通的建设，一些地块已被征用。根据补偿协议，部分受影响的土地将被置换为置换土地，估计土地面积约为102亩，其余土地将以现金形式征收补偿。

根据公告，到目前为止，土地置换的程序和手续还没有完成，但所有的现金补偿已经收到。总成本将根据更换地块的或有成本进一步调整。如果卖方获得置换地块的土地产权证，总对价将增加置换地块的对价金额，预计最高为人民币8.09亿元。

换句话说，这笔交易的总成本高达54.7亿元。

税前收入为42亿英镑

这是阳光100出售重庆项目股权后的又一行动。半个月前，阳光100以约13.34亿元的价格出售了重庆阳光100 70%的股份，受让人是融创中国。

销售两个项目的最大区别在于阳光100的受益程度。在重庆项目的交易中，阳光100预计将获得约4.88亿元的税前亏损；在清远项目的交易中，阳光100材料的销售将实现约42亿元的税前收入。

阳光100解释说，出售的收益反映了总对价和目标群体净资产值之间的差异，这主要是由于这些地块随时间的推移赚取的溢价以及这些地块过去的账面价值按成本入账。

观点房地产新媒体获悉，由于广清市和大湾区，清远的房价近年来有所上涨。特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，不仅大湾区城市热，清远等核心延伸城市也受益。

清远项目最大的优势是靠近广州，能够满足广州的溢出需求。一些业内人士对视点房地产新媒体表示，广青一体化的理念、大湾区的人气以及广青城市轨道交通建设带来的交通优势，都是清远项目今年热销的原因。

然而，现在的主要问题是流量没有以前宣传的那么好。高速公路和城市铁路已经有10年没有连接了，现在还不清楚它们什么时候会连接。广州的一位业内人士邓浩志(音)解释说，清远的本地需求相对有限，在交通完全无障碍之前，广州的顾客主要集中在旅游和养老方面。

各种各样的概念把清远的房价带入了上涨阶段。几年前，清远的房价还不到5000元/平方米，而现在热门地区的热门建筑价格已经达到数万元。数据显示，阳光100项目所在的龙塘镇新建房屋价格接近10000元/平方米，二手房价格也达到8000元/平方米。

凯撒表示，清远龙塘镇项目是一个粮仓项目，可以实现多阶段滚动发展，为公司提供持续稳定的现金流。

据财务报告显示，截至2018年底，凯撒土地总储量约为2400万平方米，其中约54.3%位于粤港澳大湾区。凯撒表示，收购清远项目也改善了集团在大湾区辐射区的布局，不断巩固其在湾区时代的领先优势。

继续销售

仅在半个月内，两个高质量的项目将相继出售，阳光100将逐步兑现其出售土地和补充流动性缺口的承诺。到目前为止，阳光100已经通过两个项目的销售获得了约60亿元的回报。

事实上，阳光100正面临巨大的财务压力。根据财务报告，2018年，阳光100的总负债为518.43亿元，贷款和借款为296.95亿元，流动负债从去年底的247亿元增加到280亿元，净负债率从231.6%增加到261.6%。一年内需要支付39.59亿元，而手头现金及现金等价物只有25.88亿元，所以目前短期内现金不足以偿还到期债务。

持有大量土地储备阳光100，试图出售一些土地，以支持流动性缺口。截至2018年底，阳光100总土地储备面积1502万平方米，权益面积约1017万平方米，总价值约2000亿元，远高于同规模的房企。

在3月29日的阳光100业绩会上，管理层还表示将在2019年出售优质土地，以弥补流动性缺口，并为公司未来2-3年的业务转型补充资金。其中，部分土地将全部出售，部分土地将留作合作开发。据估计，卖地收入将达到几十亿到几十亿元。

可以看出，除了放松流动性，阳光100还需要大量资金来支付轨道转换。观点地产新媒体获悉，自2004年起，阳光100开始改造和开发该地块，成为内地为数不多的专注于发展商业地产业务的房地产企业之一。然而，商业地产也容易造成大量的资本沉淀，这也使得阳光100错过了房地产扩张的黄金十年。

阳光100管理层表示，对非住宅市场仍持乐观态度。因此，阳光100积极改变发展轨迹，其发展模式也从发展盈利转向服务增值。未来，它将继续增加三个主要产品的比例:喜玛拉雅酒店式公寓，街区综合体和阿尔勒复合社区。

多少土地适合储存？这一直是房地产企业面临的难题。阳光100已经开始寻求资本和土地之间的平衡。然而，无论是缓解流动性问题，还是为业务转型输血，如何在资本和土地之间找到一个舒适的生存边界，仍将是阳光100长期考虑的命题。

来源：广州新闻直播