业绩会直击 | 郁亮重提白银时代 万科为何一直说“转型绝非易事”

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观点房地产网今天声音不好，但我还是要回答这个问题。于亮坐在正中间，扶着面前的麦克风，开始了他的演讲。

3月26日，深圳大梅沙阳光明媚，上午万科召开业绩发布会。去年年中董事会主席余良再次出现在领导团队中，周围都是熟悉的面孔，如总裁朱九生、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉和秘书朱旭。

经理们早就习惯了面对各种各样的场景，冷静和优雅是他们对外界的一贯特征。然而，在平静的业绩会议表面下，万科2018年的业绩有点不稳定。

从《万村计划》的生存到汇聚与聚焦，一系列以万科为中心的话题，在房地产行业严格监管、融资环境不断收紧的背景下，几乎瞬间引爆了各种话题。有一段时间，对转变和生死的焦虑弥漫了整个行业。

外界对这一领先房地产企业的主要讨论点是，自2014年提出内部转型以来，万科开始探索和转型基于赛马机制的各种创新业务，但2018年提出的整合重点，包括停止不发达的业务，被外界认为是转型失败的标志。

自去年下半年以来，万科的各种声明令所有人担忧。于亮开门见山。

他指出，无论是生活还是聚焦，它都是一种内在的演讲，是针对自己的，但现在它已经变得像一个公共演讲，这已经造成了很多麻烦，所以我们应该借此机会解释清楚问题。

对白银理论的再探讨

于亮仍然坚持房地产业处于白银时代的判断。

这一论断最早出现在2012年，于亮在一个公开场合表示，人人都弯腰寻找黄金的时代已经结束，房地产行业进入了白银时代。基于这一理论，万科开始转型为城市配套服务提供商。

2014年，万科提出内部转型，并鼓励地区公司探索创新业务。自此，章鱼、热带雨林等多元化业务的代名词不断涌现，万科的业务领域也从房地产延伸到商业、物流、租赁住房、冰雪度假、养老、教育、工业办公等。

2018年初，万科再次转型城乡建设和生活服务提供商，并表示将迎来一个新时代。然而，在今年下半年，形势直线下降。在辉煌的生活下，这家房地产企业的管理层开始在许多场合坦率地担心养老、教育等新业务的发展，并表示将开始融合和聚焦。

纵观2018年年报，万科除了发展业务和物业服务外，还详细介绍了住宅租赁、商业、物流、冰雪度假四个板块，其余都只是一句话提及或只字不提。

这种表述让外界对万科的转型成就产生了更多的怀疑。虽然在年报中对情况进行了分析和阐述，但大家仍然怀疑万科是否停止了其他业务，转型没有成功，所以万科停止了转型，回到了基本盘。

在这样的背景下，于亮再次重申了白银时代理论，并强调白银时代虽然不如黄金时代昂贵，但仍然是一种贵金属。万科在白银时代开始转型，这样它就有足够的时间去探索和思考。

于亮指出，在过去的六七年里，万科不断以更广阔的视野进行更多尝试，将其服务延伸到客户服务的更多方面，并试图寻找新的增长曲线来支撑万科。在这方面，万科从未改变或动摇。

从年报来看，万科多年的探索收效甚微。数据显示，截至2018年底，万科管理的商业项目超过210个，总建筑面积超过1300万平方米；出租屋覆盖35个城市，总开工率超过6万人；万伟物流共收购了124个项目，租赁物业购买了约971万平方米；有100多个管理办公室和工业园区项目，管理面积约700万平方米。

但是，就营业收入而言，创新业务的比重仍然较弱。根据年报，2018年，万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%，其中房地产业务结算收入2846.21亿元，占95.6%，物业服务收入97.96亿元，占3.29%，其他业务仅占1.11%。

转变不是一件容易的事情。万科在《致股东》中写道:我们不能指望再遇到另一个黄金时代，比如过去20年的房地产开发，在这个时代，几乎所有参与者都能赚钱，很难赔钱。

基本磁盘在哪里？

除了专注于融合和进入新的一年，万科还多次提到基本盘，这是一个搭配短语。

于亮解释说，专注于融合和巩固基本磁盘不是无所事事，而是发展业务，而是要有一个适合每项业务的基本磁盘。

一棵树必须经过适当的修剪和剪叶，使它的根更深，树干更粗，然后结出更多的果实。

因此，万科提出，包括开发业务、物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪度假在内的业务都有一个基本的磁盘。整合开发销售业务是开发业务的基础盘，整合物业服务是物业服务的基础盘。

然而，一个不可否认的事实是，房地产开发仍然是一个有利可图的行业，甚至强调不以规模为核心的万科也在不遗余力地追求它。事实上，于亮强调，未来支持所有新业务的现金流主要来自开发业务。

视点房地产新媒体获悉，2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，销售额6069.5亿元，市场份额从2017年的3.96%上升至4.05%。

与此同时，万科也增加了合作项目的比例，以煽动更大的市场份额。2018年，万科共收购新项目227个，新增规划总建筑面积4681.4万平方米，股权规划建筑面积2490.2万平方米，总股权溢价约1351.4亿元。据朱旭介绍，就建筑面积而言，82.6%的新项目是合作项目。

不过，对于去年设定的6300亿元的销售回报，张旭在业绩会上表示，这不仅包括开发业务的回报，还包括物业、出租屋等业务的回报。

对于万科在2019年将回报率目标下调至6000亿元的消息，张旭没有正面回应。他只说他不会为自己设定一个严格的指标，每天都是出售自己财产的好日子。

不过，朱九生仍强调，经过过去几年的战略调整，万科对规模的追求和依赖已经不那么严重了。目前，有必要在能力上领先和领先，重点是租房、物流和物业服务。

我们的原则是先看容量，再看规模，先看客户，再看市场容量，然后继续探索。

当然，除了现金流，人才也不应该被忽视。万科提出了从内部和社会争夺人才的大江大海计划，但于亮强调，大江大海一定不是盗版，而是一个组织重构和人与人之间匹配的过程。

来源：广州新闻直播