业绩会直击 | 罗康瑞：瑞房只会集中做内地（实录）

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3月20日，罗康瑞穿着他一贯改良的中式唐装，和女儿罗宝玉一起出现在瑞安房地产的年度演出大会上。

那天，罗康瑞感觉不舒服，不时咳嗽，甚至不得不请主人递一杯水。然而，这并没有影响罗康瑞的情绪和表演会议。他不时地开玩笑，以引起大家对他女儿罗宝玉的注意。

当罗宝玉介绍商业地产的进展时，罗康瑞主动回答了一个问题:大家都听说了，宝玉专门为女人建了一个新天地广场，我去需要她批准。当被问及是否会给女儿更多生意时，罗康瑞笑着说，她在过去几年表现得相当好。

回顾瑞方去年的业绩，营业额为248.41亿元，同比增长35%，其中包括销售一般物业70.93亿元及处置其他资产150.38亿元。总销售面积为70，300平方米，平均销售价格同比增长164%，达到106，400元/平方米。

租金方面，瑞方去年贡献租金及相关收入20.16亿元，酒店、建筑、资产管理费用及其他业务收入6.94亿元。

此外，瑞方2018年实现利润26.86亿元，股东应占利润19.06亿元，比上年的16.69亿元增长14%。

负债方面，瑞芳去年年末净资产负债率为40%，比2017年同期51%的净资产负债率低11个百分点，现金和银行存款保持在153.92亿元。

无重大失误的表现似乎已经脱离了现场媒体的关注焦点，对上海市场的看法、轻资产模式的选择以及对新天地股份的回购成为了关注焦点。

不要担心上海未来的房地产市场表现

被称为上海女婿的罗康瑞在过去的一年里在上海制造了很多噪音。

去年7月，多年未在上海土地市场上收购土地的瑞芳，与太平洋保险、永业豪墅联手，以136.1亿元的价格，在上海太平桥项目区获得了123、124和132个地块，这是去年上海市中心最大的商业用地之一，底价约为44963元/平方米。预计该项目总投资将超过250亿元。

罗康瑞显然对上海新世界旁边的这个商业场所很满意，并在去年的年中业绩会议上开玩笑说:明天我要和股东们共进晚餐庆祝。

至于该地块的进展情况，罗宝玉告诉视点房地产新媒体，预计将于今年年底开工建设，并于2022年和2023年相继竣工。至于业务形式，罗宝玉透露:可能是先推出部分写字楼，再推出业务。

瑞芳把上海看做一个重仓库，在去年20.16亿元的总租金收入中，上海的租金收入占总租金收入的76%，其他城市占24%；在去年确认的220亿元销售额中，主要来自上海的住宅项目，其中岳红新城悦婷、太平桥翠湖天地涓辉等项目贡献最大。

因此，当被问及如何对待低迷的上海楼市时，罗康瑞直言不讳地表示:我们暂时没有这种感觉。

据罗康瑞介绍，瑞方去年启动的上海项目基本上在同一天就收到了几笔认购。因为我们不想看到房价上涨过快，所以政府发放的预售证书价格相对较低。然而，当我们拿到预售证书时，价格和市场价格之间可能会有差距，所以大家都抢购了。

首席财务官孙喜浩进一步补充称，公司认为上海房地产市场相对稳定。虽然目前有价格限制或其他措施，但这些措施在短期内可能不会出台或取消，而且上海的整体供应并不多，所以上海的销售根本不是问题，也不太担心上海未来的房地产市场表现。

至于其他地区，特别是国外市场，罗康瑞指出，瑞安房地产将来只会集中在mainland China，或者有机会在香港做房地产生意。此外，我有点担心当前的世界形势，所以我们根本不会考虑在其他国家投资。

罗康瑞认为，香港目前的房价太高，普通人跟不上，但他也认为，香港将面临定位、功能等调整和变化，瑞芳届时可能会考虑入市。

轻资产战略和投资平台

除了海外主战领域，轻资产模式可能更愿意在罗康瑞业绩会议当天谈论。

曾几何时，瑞安房地产偏爱资产密集型模式。然而，由于大量资金的长期投资，回报并不理想。近年来，瑞安房地产相继出售其在上海、大连、重庆等地的资产，自2015年以来，瑞安房地产正式改变了轻资产路线，致力于减少负债。

视点房地产新媒体了解到，由于资产轻型化战略的转变，瑞芳的净资产负债率逐年下降，从2015年6月30日的87%下降到2018年12月31日的40%。

去年，瑞方还以45.89亿元人民币的价格将彩桥控股50%的股权出售给萧声有限公司，后者间接持有欢乐城50%的股权，并将与欢乐城合作开发上海瑞虹新城的部分项目。

罗康瑞透露，目前瑞方有6个合作项目，总价值近550亿元人民币，其中大部分项目是由瑞方作为项目经理和资产管理人员开发的。

此外，瑞方于去年12月29日与宏利投资者及中国人寿信托有限公司达成协议，共同建立一个核心+写字楼投资平台，目标是投资上海及中国其他一线城市的写字楼，预计总资本承诺为10亿美元。

孙喜浩解释说，建立这个投资平台是轻资产战略的一部分。主要原因是，目前在中国，尤其是一线城市的投资额相当大，一栋办公楼或一处房产就要花费数十亿美元。如果公司只依靠自己的投资和支出，增长速度可能会很慢。

值得一提的是，去年最后一天，瑞方毅宣布以40.7亿港元回购新天地的股份，令市场疑惑:经过6年的讨论，中国新天地上市的分拆最终会实现吗？

在性能会议的那天，罗康瑞解决了这个问题，但显然，这个梦想可能要暂时搁置。

过去几年，我们尝试深入研究上市的可能性，但最重要的是，如果我们上市，资产的价格折扣太大，所以我们目前没有这方面的计划。

以下是瑞安房地产股份有限公司2018年度业绩会议现场记录:

现场问题:首先，现在许多人认为上海的房地产市场正在过冬。你认为此后上海房地产市场的趋势如何？你会像以前一样在上海继续保持体重吗？第二，公司会不会考虑其他地方的资产，比如海外，比如英国和澳大利亚？

罗康瑞:让我先回答你最后一个问题。瑞安房地产将只专注于mainland China，或者将来有机会在香港做房地产生意。实际上，我有点担心当前的世界形势，所以我们根本不会考虑投资海外。

至于上海的房地产现在是否不景气，我们暂时没有这样的感觉。该公司推出的所有光盘都是光盘。一个问题是，政府批出的预售许可证价格相对较低，因为政府不希望楼价上升太快。因此，当我们拿到预售许可证时，我们的价格和市场价格可能会有差距，所以大家都抢购了。

孙喜浩:上海的房地产市场相对稳定。当然，我们知道政府仍有价格限制或许多其他措施，但我们不认为这些措施可能会在短期内出台或取消。

总的来说，由于上海的供应量不多，包括公司本身或其他同行推出的房地产，在市场上反映相对较好，销售也不是问题，所以我们对上海未来的楼市表现并不太担心。

现场提问:首先，公司今年有销售目标吗？其次，该公司去年在上海收购了136亿块土地。现在发展的进展如何？第三，今年年初，新天地的股票也被回购。有新的上市计划吗？

孙喜浩:今年的预计签约销售额约为100亿元，将比去年略有下降，主要是因为时间问题，因为公司今年可能推出的主要楼盘，如上海，基本上会在年底推出，所以主要是时差问题。

罗保宇:太平桥123、124座可能会在年底动工，所以会在2022年和2023年相继完工。可能是一些办公楼将首先推出，业务将稍后推出。

罗康瑞:关于新天地上市的时间表，我们这几年也在努力深入研究上市的可能性，但最重要的是资产结构的折扣太大，所以我们目前没有这方面的计划。

现场问题:首先，瑞安最近成立了一些基金，帮助共同投资。他为什么会有这样的策略？第二，刚才我提到罗小姐负责一个商场。你愿意在这方面给她更多的帮助吗？

孙喜浩:就资金而言，这主要是公司轻资产战略的一部分。事实上，将考虑几个因素。首先，我们认为，如果我们想在未来发展，如果我们只依靠自己的投资和支出，相对速度会较慢，因为在中国，特别是在一线城市，投资额相当大，一栋办公楼或一处房产将花费数十亿美元。因此，事实上，如果我们想成长，如果我们只依靠自己，我们可能会更慢。

第二，我相信公司会向一些第三方合作伙伴提供一些服务，包括物业管理、开发管理，或者当它完成后，我们会出租或进行其他策略。许多投资者实际上没有这些资源来做这件事。因此，我们觉得公司在这方面绝对可以有一个空时间来发展，这是要考虑的因素之一。

罗康瑞:让别人代替我回答最后一个问题是不好的。她在过去几年里表现得相当好。事实上，她是被董事会邀请的，不是因为我是大股东。但是我对她有意见。为什么它只是一个购物中心，专门为女性而不是男性服务？

现场提问:2015年至2018年，在轻资产或去杠杆化战略下，资产负债率在87%至40%之间。然而，在2018年，该公司采取了两项重大举措，即在上海投资136亿英镑的土地，并以40亿港元回购cxtd。这是否意味着公司已经进入了一个增加杠杆的渠道？

孙喜浩:从金融角度来看，正如刚才董事长所说，我们对宏观整体短期前景实际上比较保守。我们不会大幅增加负债，短期内也不会考虑这一点。

事实上，我们认为以上两项投资都是一些难得的机会。特别是太平桥123和124可能是过去几年在上海推出的最大的商业网站，它们也在我们的太平桥板块，所以我们绝对希望得到这笔投资。

回购中国新天地也是我们整体战略的一部分，因为主席也说过，长远来说，我们可能更喜欢做商业地产，所以如果我们能够完全拥有管理平台，我们未来的发展会有更大的灵活性，这也是考虑因素之一。

我认为这些都是一些罕见而特殊的投资原因，我认为短期内不会给我们带来太大的财务压力，公司手头的现金也很理想，所以这些投资完成后，对2019年的负债不会有太大的影响。

罗康瑞:我们现在会增加杠杆吗？在短期内，因为我们看到市场条件非常不确定，我们肯定不会。然而，在市场发生巨大变化后，我们可能会加大投资力度。这是我们目前的位置。

现场提问:我刚才提到有机会我想在香港投资。机会意味着什么？香港市场的调整是什么，或者你对什么样的房地产感兴趣？

罗康瑞:我暂时不能给你一个答案，但是我可以看到香港会有一个调整和转变。我一直坚持认为房价太高，普通人无法承受。不过，当有一些计划或香港的定位和功能有所调整时，我们可以考虑届时进入市场。目前没有具体的计划，但我相信会有变化。

来源：广州新闻直播