开元酒店香港闯关 定价是同行六倍管理费却承压

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观点在房地产企业集中上市的集约型时期，浙江开元酒店管理有限公司作为一家酒店管理公司，有其特殊性。

浙江开元酒店于去年8月提交了招股说明书，并于2月25日迎来了首次公开募股路演。创始人陈没有走下讲台，而是派董事长兼执行董事金、总裁兼执行董事陈、副总裁兼董事会秘书、首席财务官赵华娟出席。

在整个50分钟的新闻发布会上，管理层花了35分钟介绍公司。事实上，从接下来的提问环节来看，香港媒体对这家来自浙江的酒店管理公司并不熟悉。

据报道，此次ipo规模为7000万股，占总发行股本的25%，定价区间为每股13.37-20.05港元。以16.71港元的中间价计算，融资额约为11亿港元。协办单位为中银国际和交行国际，股票代码为1158.hk。

其中，Ctrip.com(香港)和绿树酒店集团ltd﹒是基石投资者，认购总额高达6200万美元，占IPO份额的30%-40%。

就定价而言，与香港酒店管理公司上市的锦江酒店相比，截至2月25日，锦江酒店的收盘价仅为2.23港元，开元酒店的定价至少是锦江酒店的6倍。

在问答环节中，金回应了视点房地产新媒体的提问，称酒店管理行业由于短期市场波动而被低估，但其他同行的市场估值对开元酒店影响不大。资本市场的估值最终将取决于每个公司的具体情况，公司将尽力做好自己。

那么，主要集中在二三线城市的开元酒店会受到投资者的青睐吗？营业收入连续三年保持稳定，为什么净利润会飙升？

截至2018年4月底，开元59.2%的酒店位于浙江省，其余位于二三线城市。开元旗下130家酒店中，只有7家位于一线城市，占5.4%；42个位于新的一线城市，约占32.3%；39个位于二线城市，约占30%；25个位于三线城市，约占19.2%；17个位于其他城市，约占13.1%。

据管理层统计，2015年至2017年，开元大酒店的营业收入分别为15.221亿元、16.02亿元和16.65亿元，基本保持稳定。从净利润来看，开元酒店近三年来增长显著，从2015年至2017年分别呈直线上升趋势，达到3000万元、8400万元和1.63亿元。

查阅开元酒店信息，在财务报表销售成本一栏中，2015年的税费金额为8400万元，2016年为3300万元，2017年为410万元。换句话说，2017年比2015年少8000万元。

显然，营地的改革减轻了酒店和管理行业的税收负担，同时增加了净利润。

事实上，开元酒店旗下的酒店和客房数量并不慢。2015年，共有74家酒店开业，20，000间客房。截至2018年4月，酒店数量已增至130家，客房数量为3万间。三年来，酒店的数量翻了一番。

在规模不断扩大的同时，营业收入却没有快速增长。数据显示，截至2018年4月30日，开元酒店拥有25家租赁酒店和6498间客房，约占营地酒店客房的21.5%。只有两家酒店和382间客房，占营地酒店客房的1.3%。共有90家酒店，19，923间客房，约占66%。共有13家特许经营酒店，占11.1%。

在开元酒店的营业收入中，酒店营业收入占90%以上，即25家租赁酒店和2家自有酒店。虽然管理的酒店数量迅速增加，但开元酒店的管理费收入却很低。据开元酒店介绍，每位酒店业主支付的管理费为80万至150万元。其中，2017年酒店管理费收入仅为1.36亿元。

分析人士认为，开元大酒店管理费收入低的另一个原因是其大部分酒店位于二、三、四线城市，只有七家位于一线城市。在二、三线、四线城市和非热门旅游目的地，难以发展高收入规模和高利润水平的单体酒店。酒店品牌方的管理费用与酒店收入和利润水平直接相关。

开元酒店似乎已经注意到了这个问题，并决定加大对酒店运营的投资。本次ipo募集的资金中，60%将用于高端酒店的拓展和租赁，扩大开元酒店的品牌影响力。

根据计划，开元大酒店将于3月11日正式在香港交易所上市，因此陈拥有两个香港上市平台。

陈曾经说过，开元的酒店行业分为两部分:资产型自持物业、轻资产租赁和管理。重资产业务通过房地产信托上市，轻资产租赁和管理业务未来将独立上市。

纵观历史，开元在香港上市的故事已经讲述了15年。早在2004年，开元就宣布计划在香港上市，并将浙江开元萧山酒店、杭州开元枝江度假酒店和萧山开元城市酒店打包上市，融资2-3亿元。

2008年，开元重启上市计划，但遭遇金融危机，计划再次搁浅。截至2013年，在与投资者凯雷集团签署的五年期上市计划的压力下，开元将其五个自持物业的酒店房地产资产打包，以reits的形式完成了在证券市场曲线上的上市目标。

开元酒店的轻资产故事能再次打动投资者吗？

金在路演上说，酒店管理公司最大的价值就是品牌，而最有效的方式就是在全国各地开酒店，这样品牌才能获得认可。减持资产更有利于快速扩张。

来源：广州新闻直播