中国买家少了，墨尔本楼市也失意（实地探访）

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中国买家越来越少，墨尔本房地产市场也很不景气(实地考察)

墨尔本街头的销售广告。王玉社

未完工的建筑是更快的房子。在中国的许多城市，二手房交易是一手住房市场的主要商品交易形式，但在澳大利亚，二手房交易是主要交易方式，它不是当地人的主要考虑因素。

"回到正常水平比下降要好."陈杰(化名)在澳大利亚墨尔本做了5年的房地产经纪人，他对记者叹息道。

在30多度的炎热夏天，陈杰刚刚结束了与前一位客人的会面。后来在17点钟，他不得不冲到一个开放的房子，他的时间表是满的。然而，真正能从看房转变为购房的有效客户并不多。

回顾两年前墨尔本房地产市场的风光，陈杰仍然记得它，但现在它就像一个梦。

中国买家减少了

“中国买家越来越少”是陈杰最直观的感觉。

根据瑞士信贷的数据，2017年，海外买家占澳大利亚新南威尔士州新屋市场的四分之一，其中近90%来自中国。外国买家分别占维多利亚和昆士兰房地产市场的17%和8%，而且几乎都是中国人。

事实上，根据澳大利亚外国投资审查委员会(Australia n Foreign Investment Review Board)发布的报告，与2015 -2016年的320亿澳元相比，2016 -2017年中国人在澳大利亚购房的金额减少了一半，至153亿澳元。

“有不少中国人愿意在澳大利亚买房。不过，由于外汇、银行信贷和移民等政策的影响，与2016年和2017年的高峰期相比，实际订单量肯定会减少。”陈杰直言不讳地说道。

陈杰的中介公司位于墨尔本，主要负责市中心及周边的房屋销售。谈到客户群，陈杰说他的店接触了更多的中国客人。

“我们中国人喜欢热闹。我们喜欢一离开家就上街。我们买菜的时候不需要开车。因此，许多人，无论是在墨尔本学习和工作的中国人还是新移民，都会考虑在市中心购买公寓。”陈杰介绍说，为了更好地服务中国客户，他服务的15家中介机构中有5家是说中文的。

事实上，在过去的几年里，澳大利亚市中心及其周边地区的公寓楼一直受到海外投资者的青睐。楼花一度成为许多投资者，尤其是中国投资者的首选。站在墨尔本街头的大型烂尾楼广告牌上甚至直接标有中文，中介店的橱窗上大多贴满了中文标语。

更有趣的是，陈杰表示，市中心烂尾楼的开发商大多来自亚洲，如新加波、马来西亚和中国。

然而，就在墨尔本市中心的建筑拔地而起时，市场发生了意外的变化。

澳大利亚房地产数据分析公司corelogic预计，在截至2019年1月的近12个月中，房屋销售同比下降12.3%，交易活动较2015年的峰值下降15.8%。根据corelogic的最新报告，1月份，澳大利亚房价环比下降1%。自2017年10月市场见顶以来，澳大利亚房价下跌了6.1%，现在又回落到2016年10月的水平。

在这一轮降价中，市中心的公寓无法保护自己，同意高价购买烂尾楼的海外购房者更有可能放弃自己的房子。

曾经的“卡通”

"大多数购买烂尾楼的购房者来自海外，比如持旅游签证的游客."卖了两年烂尾楼的陈杰说。

根据澳大利亚的政策，有效期不超过12个月的临时签证持有者不得购买已完工的二手房。持有12个月以上有效签证的海外人士可以在澳大利亚购买二手房作为自住房产，不能用于投资。此外，该房产必须在三个月内被出售，当它不再被用作自住时，比如当签证到期需要离开这个国家时。因此，对身份条件和购买目的不加限制的烂尾楼成为了海外买家的“好心肠”。

在陈杰看来，在交付方式上，虽然烂尾楼的买家只需要支付很少的定金(一般为合同价格的10%)就可以在约定的交付期限后锁定物业和价格，定金将存入信托账户，期间产生的利息将由买家和开发商共同承担，但拍卖行的市场风险难以预测，交付后的物业转售价格也无法预测。

“许多海外客人比较中国上海、北京和香港的价格。如果他们觉得便宜，他们会购买订单。不过，事实上，楼花的价格设定了未来房价上涨的幅度，而且其中很多都不符合当地的房价走势。”陈杰说。

竞争公寓

为了赶上房地产市场的上涨趋势，许多购房者计划在房屋交付后出售并套现。然而，有不少烂尾楼以低价转售。

此前，国际清算银行牛津经济报告显示，墨尔本楼花买家的平均损失率(买价减去卖价)为2.7%，而购买现有公寓的买家的收入增加了7.4%。

“我们买下它的时候，它后面的建筑工地还没有开工。现在，南十字火车站附近的一些项目正在建设中。”移民墨尔本9年的张璐(化名)哀叹道。

市场供应过剩是烂尾楼价格下跌的原因之一。此前，包括澳大利亚sqm research在内的许多机构指出，悉尼、布里斯班、墨尔本、阿德莱德等城市地区新建公寓的数量正在增加，投资者面临的风险也在增加。

“这取决于房子本身，如果你不赚钱。”在墨尔本唐人街一家中国中介公司工作的沈青(化名)说，墨尔本的许多公寓主要是一个房间，大多数卧室都是暗室(即没有窗户)。购买自有住房的顾客更舒适，更喜欢购买两个房间都有窗户的大型公寓。

“与两居室公寓相比，一居室公寓的周租金只低200-300澳元，租金回报率更高。”然而，由于只有10%-20%的公寓是大单元，市场上有更多的中小型公寓，所以就保值而言，这种公寓是理想的。”沈青说。

许多同质产品之间的竞争只是海外买家面临的困难之一。

“在2016年和2017年年中，在房地产大火期间，许多中介支付的首付减少，后续资金可以依靠银行获得80%-90%的贷款，然后通过租房和还贷的招牌吸引买家。”张璐说，“最初的想法是好的，但是随着澳大利亚银行按揭政策的收紧，纯粹的海外投资者基本上无法申请本地银行贷款。现在的问题不仅仅是以前购买过烂尾楼的买家不能贷款。有一个交付违约，有更少的下一个家。”

政策收紧

从外界来看，信贷紧缩是澳大利亚房价下跌的主要原因之一。

自2016年以来，由于海外收入造假等因素，澳大利亚地方银行开始严格控制贷款，各大银行相继下调了纯海外贷款的最高比例。然而，这只是一个前奏。

自2016年3月以来，澳新银行、澳大利亚联邦银行、西太平洋银行和澳大利亚国家银行(nab)宣布，它们将不再接受海外收入投资澳大利亚房地产的贷款申请。

“如果没有澳大利亚当地的收入，不仅持有旅游签证的买家无法贷款，就连持有澳大利亚绿卡的居民也很难申请贷款。”澳大利亚四大银行之一的贷款部门的一位人士说。

信贷紧缩只是一个方面，新的税率政策也降低了原本火热的房地产市场的温度。

例如，在维多利亚州，从2016年7月1日起，购买当地房地产的海外投资者支付的额外印花税从3%增至7%。2017年，随着进一步升级的要求，海外买家缴纳的年度土地附加费从0.5%提高到1.5%。

据报道，新南威尔士州、昆士兰州和其他地区也实施了类似的税率提高政策。

然而，为了保护眼前的需求，澳大利亚各州对首次购房者实施了不同条件的新的住房补贴和印花税减免政策。举例来说，在维多利亚，首次置业者购买低于60万澳元将被免除印花税，首次置业者购买60万至75万澳元将享受印花税折扣。

同时，一般来说，用于主要住宅的房产可以免交土地税，但只有一处房产可以申请土地税减免。然而，值得注意的是，一旦物业被出租，上述豁免将被取消。

“投资者，尤其是海外投资者，在墨尔本买房要缴纳5.5%的印花税和7%的附加印花税，然后每年还要缴纳土地税，这是非常昂贵的。”张鹭说道。

“想法是不同的。”沈青笑着说:“中国很多人把房子当成投资产品，但更多的澳大利亚家庭对房地产的理解倾向于住宅，他们可以改变，但他们不会投机。"

在亚拉河大桥上，人们来来往往。不远处，人们的笑声来自河边的露天酒吧。没有人知道澳大利亚这一轮房价下跌何时结束，但这似乎不会影响到墨尔本人，他们习惯于周五下班后去河边，在夕阳下喝一杯。

来源：广州新闻直播