艰难一年 | 泰禾千亿马拉松

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

意见指数马拉松是一种挑战极限的长跑。一旦跑者挑战前半匹马，他会想要挑战整匹马，超越自己，并不断创造新的纪录。

福建房地产公司泰和也是如此。在2017年完成半马比赛后，站在2018年全马赛马场的起点上，黄启森喊出了销售额翻番2000亿元的目标。

比赛结束时，根据意见指数统计，泰和2018年的年销售额为1380亿元，达到了70%的目标，离2000亿元还有一段距离。

从比赛的视频来看，泰和无疑是本轮比赛的焦点选手，每一个动作都反映了这位新马拉松选手的比赛心态。

十亿:如何卸下负担？

跑步，尤其是马拉松，注重轻装旅行。重型设备会增加负担，让你跑得很辛苦。

泰和成立于1992年，之前一直位于福建，2013年是该企业的转折点。今年，太和斥资195.3亿元收购了北京和上海的12块土地，任志强觉得老黄有点疯狂。

也是在今年，泰和正式确定庭院产品在全国范围内推广。从2013年到2017年，这是一个快速扩张的五年期。太和的合同销售额从168亿元增加到1010亿元，2017年直接突破1000亿元大关，同比增长147.55%。

在跨过1000亿元的门槛后，专注于高端或改良产品的泰和在2018年进入了调控政策日益收紧的房地产市场，这样的产品特性在一定程度上成为了它的负担。

根据意见指数发布的数据，泰和2018年的年签约销售额为1380亿元。

可以看出，除了几个月之外，泰和2018年的整体销售额与去年相比有了一个轨迹的提高，但与2018年设定的2000亿元的目标仍有30%的差距。

由于销售业绩达不到标准，市场急于抓住原因。在太和去年12月举办的投资者关系活动中，投资者直接提出了限价对公司销售的影响问题。

泰和回应说:泰和的住宅产品具有很强的溢价能力，产品质量好，中国文化内涵已经被市场认可，所以一直保持着很高的降解率。

“消融率”这个术语看起来像是泰和可以拿出来的盾牌。数据显示，北京太和？11月金夫四合院二期开盘后，只用了10多天就实现了20亿元的销售额，年销售额达50亿元；上海信达泰和？上海场二期工程也于11月开工，开工率为100%；武汉场、合肥场、苏州金尊大厦等。达到了很高的净化率。

在完成了针对市场的高淘汰率之后，泰和的销售达到了新高。但是就像马拉松一样，如果你没有做好足够的准备，即使你尽最大努力达到某一点，不愉快的经历也只能由你自己来经历。

其中，不愉快以北京地区太和为例。

据北京泰和官方微信发布，2018年北京泰和的销售额超过200亿元。在迷人的销售数据背后，吸引人们注意的是泰和？西府大院终于在2018年进入市场，实现了首次售房，太和花了近四年时间才迈出这一步。

根据视点指数，2014年2月，北京市丰台区卢沟桥乡西居村旧村改造二期工程进行了移交，土地面积为9.6万平方米。最后，泰和以49.58亿元的总价和5万平方米的限价商品房面积，48%的溢价和5.5万元/平方米的底价赢得了土地，用于建设西府大院项目。

当时有市场人士认为，扣除经济适用房和商业建筑后，西府大院的建筑价格已经超过8万元/平方米；据另一位消息人士透露，黄启森对该板块的预期是，售价不会低于20万元。

由于监管政策等原因，西府大院一直未能进入市场销售。西富一直带着它，否则到现在也不会带，它可以拿到证书，在2016年进入市场。为什么不呢？只想追求更高的价格。一些资深业内人士表达了他们对该指数的看法。

一直延续至今的西府大院于2018年10月开业，价格为11.3万元/平方米，远低于此前预测的16万至18万元。

这种牺牲不是没有痕迹的。早在黄启森喊出2000亿元的目标时，就有人提到，泰和90%以上的项目在征地7-8个月后就可以开盘出售。高周转率可以有效规避政策风险和市场风险。我们的策略不是覆盖市场来抵御市场波动带来的风险。

现在，西府大院不包括它，它还带来了促销和付款。同时，金夫四合院二期和北京四合院也做了一些优惠。

利润肯定没有达到预期，但从另一个角度来看，特别是对泰和这样的民营企业来说，去工业化周期越快，财务成本控制得越好，利润就会上升。据上述知情人士透露，2018年，北京市场将主要供应刚刚需要和新换的小型产品，而像金夫和西富这样的高端产品将会稀缺。该项目在价格限制下的降价将充分体现成本效益，销售将是理想的。

加速:融资需要更快吗？

尽管太和不情愿地卸下了一些负担，但他的负担仍然不轻。

除了在北京顺利出货外，在福建、华东、广州和深圳，泰和就没那么幸运了，项目也不是很难生产或覆盖板块。

在巨大的调控压力下，泰和堆场产品无法避免周转率低、回报率低的问题。业内人士对意见指数表示。

根据泰和财务报告，截至2018年9月30日，存货增加到1679.27亿元，存货周转率为0.09倍。根据这一估计，泰和消化目前的库存需要3000多天。

在销售终端不可持续的情况下，泰和意识到，由于行李不容易卸下，它会调整运行技术，加快运行频率。

回顾太和马拉松，融资的步伐非常快，好像黄启森已经在金融机构施展了十多年的融资技巧。

根据意见指数，2018年泰和通过资产证券化、房地产投资信托、信托、私募、员工持股、美元债务、股权质押等方式频繁募集资金。已批准的融资产品总额达到300亿元，104亿元融资产品正在审批中。

10月至11月，太和分别与上海银行、大信托和招商银行签署了200亿元人民币的战略合作协议，共获得400亿元人民币的授信额度。

截至目前，泰和最大股东泰和投资集团及其一致行动已基本完成股份质押，其中泰和投资的股权质押已达到100%，质押股份6.09亿股，占公司总股本的48.97%。

2018年12月14日，泰和陆续发布了几条公告。太和的全资子公司北京太和金秀房地产有限公司除了以6.35亿元出售福建三个项目的100%股权和股东继续质押股份外，还计划以项目收益权转让的形式筹集资金，并将北京码二期项目的收益权转让给北京国际信托，筹集35亿元。

据悉，北京场二期是泰和以近60亿元收购的土地。2018年10月10日，泰和宣布北京泰和锦绣地产已向万向信托申请不超过10亿元的贷款，以满足项目运营的资金需求。

一方面是借钱，当黄启森喊出2000亿元的目标时，第二句话是太和的负债率应该力争在2018年降到75%。

截至第三季度末，太和的资产负债率为84.78%，低于年初的87.83%，但仍远未达到75%。此外，第三季度末，太和负债总额达到2052.44亿元，较年初的1813.02亿元增长13.2%，计息负债达到1435.50亿元。

截至2018年9月30日，太和的短期负债为188.8亿元，较2017年的218.16亿元略有下降；长期贷款538.01亿元，也低于2017年末705.26亿元的长期贷款。

现金方面，截至2018年第三季度，泰和的现金资本为174.41亿元，较年初增长5%。需要注意的是，泰和持有的现金不足以覆盖188.8亿元的短期负债，现金短期负债的覆盖率为0.92；与646.73亿元人民币的一年内到期的短期计息负债相比，有些困难。

净利润方面，截至2018年9月30日，太和净利润为14.44亿元，同比增长15.35%，但与债务增速相比，其偿付能力有待进一步加强。

事实上，近几年来，泰和已经逐渐改变了通过借贷收购土地的存量扩张模式。从2013年开始，通过土地拍卖频繁收购土地，共花费195.3亿元，2016年，泰和逐步改为通过并购、参股等方式收购土地，严格控制成本。

2018年12月初，太和在投资者关系活动中透露，2018年通过收购、招标、拍卖、挂牌等方式收购土地10宗，新增土地面积186.78万平方米，新增储备建筑面积209.77万平方米，土地投资68.96亿元，较2017年总投资552.40亿元大幅减少87.52%。

根据这一计算，泰和2018年平均新增地价约为3692元/平方米。过去五年，除2015年未披露的土地投资额外，泰和2013-2017年年均新增地价分别为8206元、5966元、6727元和5166元/m2。

天赋:补充高能量？

无论融资步骤有多快，我们都需要补充能量，以便在这场赛马中坚持下去。

泰和无疑是2018年最大的房地产企业之一，人才是今年该企业的重要能量来源。

较早的人事信号来自5月初，当时上海泰和华东集团有限公司上半年业绩冲刺动员书的图片在网上传播。文件中提到，从5月4日至6月30日，主管级以上经理取消所有休假(周末和节假日)；同时，鼓励主管以下的员工放弃所有休假。

据报道，7月底，泰和开始大面积裁员，总比例达30%，涉及北京、上海等地区。裁员规模约为200至300人，一些城市公司投资部门的现有员工将减少到一至两人。

随后，泰和回应称，大规模裁员30%的消息是不真实的，但集团确实在进行人事调整和优化现有员工结构，并透露正在推进千人计划。

泰和表示，公司正处于规模快速扩张时期，各行各业都急需人才。“千人计划”是为公司的各个部门和行业招聘人才。

与此同时，千人计划也出现在高层管理层面，如龙湖烟台、陈波、李斌总经理李良、华夏幸福高管、万达企业文化中心副总经理吴晓峰、建行总部投资银行部总经理黄曦。泰和一直在各地招募人员，并不断挖人。其中，被聘为泰和副总裁的徐克和陈建豪，在不到半年的时间里就离职了。

准确地说，2018年，泰和进行了人才交流。在招聘人才的同时，很多高管也离开了，包括副总裁丁玉坤、副总裁沈立安、财务总监罗俊、上海市副总经理余娥。

在人事变动的背后，无论是组织结构的调整、人才队伍的提升，还是资金的短缺和费用的收缩，泰和更明显的原因之一可能是规模的扩张和销售的压力。

据报道，在过去的两年中，广深地区的主席已经被更换了三次。早在2017年9月，太和副总裁兼广深地区总裁田九坡就已辞职。他也是太和广深地区的第一任总统；2018年4月，负责广深地区的泰和老兵丁伟辞职；然后在8月，接替丁玉坤接管广深地区的徐克也离开了他的职位，他加入泰和还不到半年。

在这背后，广深地区的问题不可避免地出现了。在太和的四大区域中，广深区域是最后一个，包括广州、深圳、佛山、珠海、中山、东莞、惠州和海南。

除了在海南和惠州项目推广的困难，深圳建港山景也受到了很大的关注。

2018年12月19日，原定于当天下午拍卖的地块a122-0357因缺乏竞标而被拍卖。这也是2018年深圳唯一的住宅用地。根据市场观点，拍卖的原因之一可能是受太和场的影响，而太和场只有一条路可走。

2015年12月，泰和以57亿元的总价赢得了深圳江岗山的两处住宅用地，其中一处的底价为7.99万元/平方米，成为深圳的单价王。

由于价格限制、规划调整等原因，拟开发为深圳场的两块地块仍在建设中，甚至处于闲置状态，项目已有三年未进入市场。

就目前情况而言，在徐克之后，泰和仍然需要找一个新的广深地区总裁来推动地区项目的进展和突破。

此外，对于泰和这样大量的人事变动，原因可能不仅仅是销售业绩。此外，在一定程度上，这也反映了企业需求的变化，希望用2000亿匹马来经营泰和。对人才的要求自然不同于他们在福建生活时的要求。

在什么发展阶段，企业对人才有什么要求，当他们达到200亿、500亿和1000亿时，他们需要什么样的人才和组织结构。泰和必须意识到人才是支撑自身规模的瓶颈和短处，所以它有意识地进行了调整。资深业内人士郭毅表示。

在招募和离开老兵后，泰和有多达20名副总裁，其中许多是新面孔。

换血之后，新的管理团队，甚至各个部门的新人事团队，都会为泰和马拉松比赛产生很大的能量，这可能要等时间来检验。

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来源：广州新闻直播