东北证券：万通地产万象伊始，转型求通

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乐居财经讯李李1月1日，东北证券发布万通地产(600246)研究报告。

报告摘要:

20岁的开发人员，转型突破正在进行中。该公司是一家成立20多年的开发商，长期以来一直深入京津冀地区。目前，它已经形成了三个业务板块:房地产开发、商业自持和资产管理。公司的大股东是嘉华控股，嘉华控股是大股东唯一的上市平台。2019年2月，该公司引入战略投资者ProLogis，成为第三大股东。公司多次与ProLois合作，其中北京cbd z3项目的部分股权转让给ProLois，预计投资收益为4.36亿元。

首发局逐渐成为业务重点，办公市场迎来发展机遇。公司从2006年开始布局商业地产，2010年后加速发展，形成了成熟的万通中心写字楼品牌。近年来，公司逐渐退出发展业务，自营业务逐渐成为其业务重点和主要收入来源。公司的办公资产主要位于京津冀的核心区域，未来将通过空房实现增值。

高利润项目进入结转周期。公司以往的项目主要位于核心的一、二线城市，征地成本较低。受益于2016-2017年核心一、二线城市房价上涨，项目利润水平可观，未来贡献收入逐步结转。目前，公司未售土地储备主要是位于香河地区的运河国际生态城项目，该项目量大、征地时间早、地价低，受益于京津冀一体化空房房价大幅上涨，项目利润空房丰厚。今年3月，公司将项目公司70%的股权转让给世茂，加快了营业额。目前预计投资收益为8.9亿元，预计未来将继续贡献投资收益。

降低杠杆率，不断改善债务状况。随着公司逐渐退出开发业务，生息负债逐年减少，公司负债率低，长期负债为主，民营企业融资成本低。在前期高利润项目结转和自然高利润自持及资产管理业务的推动下，公司净资产持续增长，利润率呈上升趋势。

第一次覆盖给公司一个买入评级，2019年、20年和21年的每股收益估计分别为0.27元、0.35元和0.40元，相应的市盈率分别为19.0倍、14.7倍和12.7倍。

风险警示:公司转型低于预期，办公室占用率低于预期，公司业绩低于预期

来源：广州新闻直播