5月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

本篇文章2906字，读完约7分钟

视点指数5月份，随着工作和生产的持续恢复，全国商业市场整体复苏良好，新增供应基本恢复到去年的水平。投资者对本月内的开发投资仍持谨慎态度，但对未来发展仍持乐观态度。

在租赁业的发展和优惠政策的推动下，上海、广州等一线城市的租赁需求迅速恢复，较上月大幅增长。

本月，视点指数监测的重点商业企业没有新项目开盘，开盘项目的运营和招商仍是现阶段的重点。而龙头企业保持稳定的发展步伐，月收入可观。

值得注意的是，高质量租赁结构在疫情下的作用十分突出。在重点商业企业中，金融行业、专业服务行业、信息技术行业等抗疫情风险较强的企业是主要租户，当月发展势头良好。

中海华润置地排名第一和第二，越秀商业投资排名前三

每个月，中海集团旗下的项目都有新签合同落户企业，整体入住率和租金收入保持稳定。5月份新入驻企业主要是能源、电子商务、互联网技术等行业的知名企业，租赁结构不断优化。

华润置地现有商业项目当月稳步发展，租金收入良好。根据视点指数，目前有48个项目在运行，其中华北和华东的项目数量最多，两个地区都有13个。

根据月报披露的数据，2020年1-5月，华润置地商业实现投资性房地产租金收入约40.28亿元，同比下降15.2%，但当月投资性房地产租金收入约10.74亿元，与去年同期的10.38亿元相比，同比上升3.5%，疫情过后恢复较快。根据2019年写字楼占投资性房地产收入的比例，5月份写字楼租金预计接近1.3亿元。

越秀商业投资本月排名前三，越秀集团本月内与广州角头集团签署战略合作协议，双方将在房地产开发等领域进行全面合作。此外，现有运营项目的月收入也相当可观，平均入住率保持在90%以上。

陆家嘴商业区本月排名第五。根据第一季度报告数据，其在役物业总建筑面积超过272万平方米，其中甲级办公楼173万平方米，R&D优质建筑33万平方米。商业办公面积约占总在用物业面积的75%。此外，1-3月，陆家嘴实现房地产租金收入8.81亿元，受疫情影响同比下降13%，商业地产收入也相对稳定。

合景泰富商业本月获得第九名，两个月后进入前十名。在广州、上海、成都等地的核心商务区拥有优质项目，运营项目在疫情发生后具有良好的复原力，月平均日租金处于行业内较高水平。

市场继续复苏，上海和广州的租赁需求显著恢复

根据国家统计局的数据，从新增供应量来看，1-5月我国新建和竣工办公楼的累计价值处于持续回升状态，接近去年同期水平。1-5月，累计新增办公楼建筑面积2173万平方米，同比下降11.4%，环比下降17.3个百分点；竣工面积885万平方米，同比下降7.1%，降幅也比上个月有所回升。目前，我国写字楼市场的供应相对稳定，疫情爆发以来已有较好的恢复。

从投资和需求来看，1-5月份办公楼开发投资累计完成2080亿元，同比增长-1.2%。虽然仍为负值，但已基本恢复到去年的水平；然而，累计销售额的增长恢复缓慢，仅为去年同期的三分之二左右。事实上，自疫情爆发以来，中国写字楼开发投资已迅速复苏，但销售复苏缓慢，尽管投资者持谨慎态度。

根据意见指数，5月份，虽然北京一线城市写字楼的日租金仍是四大城市中最高的，但同比降幅最大，远远超过上海、广州和深圳；然而，深圳和上海的同比降幅较低，受疫情影响，写字楼市场租金水平保持相对稳定。

根据市场数据，上海商业写字楼市场的租赁需求迅速恢复，这主要是由于其写字楼的租赁结构。根据DTZ的数据，2019年，金融业(21%)、电信市场(17%)、专业服务(9%)、医药和生命科学(6%)是上海写字楼租赁的主要需求来源。同时，这些行业也是近年来发展势头良好的行业，抗风险能力较高，受疫情影响相对较小。

除了产业发展带来的机遇，优惠政策的推广也是原因之一。

例如，4月底，上海浦东出台了《促进浦东新区跨国公司地区总部高质量发展的办法》，提供了金融支持、金融服务和产业支持等16项政策，对商业行业有利。

在产业发展和优惠政策的双重作用下，越来越多的金融机构和科技产业落户上海。据莱坊数据，最近几个月，以博丰绿色能源投资(上海)有限公司、东电电子(上海)有限公司、诺华投资(中国)有限公司为代表的18家跨国公司的地区总部意向项目已在浦东新区签约。

值得注意的是，目前租金仍然是企业要考虑的重要因素之一。根据办公网络的数据，2020年5月，在上海写字楼租赁市场上，租金低于3元/m2/天的写字楼项目是热门地区最受关注的目标，需求占43.68%，浦东是最受关注的地区，而8元/m2/天以上的高端写字楼项目需求仅占5.55%。

同样是一线城市的广州，本月对商业企业的市场需求出现了更明显的复苏。根据合肥大学的数据，5月份广州写字楼的成交量为29868平方米，同比下降47%，但比4月份上升了160%，主要是由于大规模的交易。但从交易区域来看，它们大多位于黄埔、白云等非核心区域。

龙头企业稳步发展，租赁组合优势凸显？

当月，视点指数监测的商业运营商仍保持稳定，当月没有新项目开工，大部分仍专注于吸引现有项目投资和调整租赁结构。

五月份，中国海运业务在吸引投资方面的表现仍然出色。当月，其成都中海国际中心与四川电力有限公司续签了合同，北京中海广场与电子消费品和商务解决方案企业卡西欧达成和解协议。此外，字节跳动的公司也在当月落户太原中海国际中心，租赁面积超过2800平方米；中国建筑东北设计院租用沈阳中海国际中心办公区，总面积超过2万平方米。

本月越秀商业投资传来新项目的消息，越秀商业投资建设的广州环境贸易中心(包括广州国际广场)本月正式封顶，计划今年年底开业，这将为广州核心商务区增添又一个优质项目。据了解，该项目位于广州市中轴线中央商务区北端的起点。商业办公楼高220米，建筑面积超过10万平方米。

虽然大多数商业企业主要经营现有项目，但一些企业选择收购或出售资产。本月，海洋集团的投资平台海洋资本以19.67亿元的交易价格和35200元/平方米的收购单价从光大资本收购了上海岳红广场。此外，绿地还以48.54亿元的成交价格将绿地外滩中心t2办公楼出售给了上海银行。

回到租赁需求水平，在过去几个月里，不同类型的企业都不同程度地受到了疫情的影响。其中，国有企业受冲击最小，抗风险能力强，金融安全优势明显。相比之下，发展中的中小企业受冲击大，抗风险能力弱，面临更大的财务和生存压力，甚至在疫情下陷入破产危机。

在工业方面，进出口贸易、旅游娱乐、酒店等。受疫情影响最大，而金融、医疗和互联网受影响相对较小。其中，互联网行业在疫情形势下有机会拓展市场，拓展业务，而随着中国人口老龄化的加剧，医疗保健行业有着巨大的发展潜力。

以中海商业为例，在商业项目的租赁行业分布中，互联网和信息技术行业占15%，占比最高，能源和化工行业占7%，建筑业占6%，建筑业占3%，交通物流行业占2%。抗风险能力强的企业所占比例相对较大，这是项目运营和收益相对稳定的保证。

除中海业务外，根据视点指数，越秀商业投资、合景大福、仁恒商业、太古地产等商业业务的主要租赁行业多为金融企业、信息技术、专业服务等。，疫情下的整体发展和收入相对稳定。

来源：广州新闻直播