观点直击 | 招商蛇口股东会里的投资性房地产与估值

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然而，与炎热干燥的天气不同的是，6月24日，在蛇口招商局2019年度股东大会上，十几名股东出席会议后显得非常安静祥和，大家都仔细研究了分发的材料。

不久，董事长徐勇军带领姜铁峰、财务总监黄、、副总经理兼董事会秘书刘宁、常务副总经理刘伟、副总经理聂黎明出席股东会。

这是徐勇军第一次主持蛇口招商局年度股东大会。除了早些时候宣读的提议，他在会上的发言并不太多，但更多的是将股东提出的问题整合在一起，并逐一安排给相应的管理层，这似乎很容易，也很舒服。

会议持续了整整一个半小时，包括大约50分钟宣读议案。股东大会共审议了15项议案，由管理层依次宣读。

只花了几分钟就对该法案进行了表决。在计票期间，股东如有相关问题，可与公司管理层沟通。许永军说出这句话后，现场的股东开始涌动。

但是很明显，对于来自世界各地的股东来说，有很多关于招商局蛇口的问题需要管理层去解释，这些问题都与股东的切身利益有关。

在房地产投资激增的情况下

首次提问的股东关注的是2019年蛇口投资性房地产的激增。数据显示，2019年末，蛇口投资性房地产903.76亿元，占总资产的14.63%。然而，2019年初，这一数字仅为308.04亿元，占总资产的9.4%。

因此，股东们会问关于这些新增投资资产的分配和资产回报的问题。

蒋铁峰对此做出了回应。他首先提到了招商局蛇口的转型:最近房地产行业确实在谈论转型。事实上，招商局蛇口与其他房地产企业的最大区别在于它一直都是综合开发。

特别是2015年区域地产合并后，整个制造集团的大部分工业园区现在都被注入上市公司，投资性地产自然更多。他接着解释说，比如说，商业园区里有游轮和酒店公寓，还有很多项目要扩建，这就不可避免地要配合许多配套服务、社会和公益相关的策略，这将带来投资性房地产的增长。

至于投资性房地产的分布，姜铁峰表示，蛇口90%以上的投资性房地产集中在核心的一、二线城市，基本上资产估值比较好。

目前，单纯做住宅管理是不可行的，蛇口投资的综合技术能力和工业园区的综合能力可以在市场上不断获得一些优质资源。他继续重申这一转变。

对于下一步，姜铁峰还透露，更重要的是把投资性房地产放在经营条件上，将会有一些精心策划的核心部分将会永远举办下去。它为上市公司带来稳定的现金回报。

根据之前的业绩会议，未来三年，招商局蛇口将进入控股物业的密集开盘期。目前，已开业营业面积286万平方米，在建面积445万平方米。预计三年内建成并进入300万平方米的市场。

有些部分我们可以降低生产能力。蒋铁峰表示，今年成立了专门的市场管理中心，2020年也是招商局蛇口资产管理年。他还想在未来对收入超过900亿元的资产进行补充、建设和运营，为企业带来更好的效益。

这是在业绩会后，他再次提到招商局蛇口资产管理年的概念。据悉，2019年，招商局蛇口成立了资产管理中心，2020年将搭建统一的资产管理平台，尝试轻重分开、建设与管理分开、业务重组与整合，统一控股物业的品牌和产品线。

此外，招商局蛇口将根据三种发展战略整合产品线:快速周转(t+3)、分阶段控股运营(t+10)和区域综合运营(t+30)。

股票价格和价值

股东大会也无法回避招商局蛇口股价长期被低估的问题。这可能是招商局蛇口管理层在每个公共场合被问得最多的问题之一。

一位股东承认，这对大多数投资者来说也是一个大难题:招商局蛇口董事会有很多东西，包括资源禀赋、运营规划能力、协调能力和非市场征地能力。为什么资本市场的价值体现会出现不尽人意的情况？

据了解，过去一年左右，招商局蛇口的最高股价仅为21.76元/股，低于上市价格，而目前的价格为16.69元/股。

因此，这位股东的核心观点是不要让每个人都感到委屈。

姜铁峰回应称:我们也想提振股价，但客观来说，是因为整个资本市场对房地产行业或园区运营行业的市盈率较前几年大幅下降。在他看来，招商局蛇口的基准市盈率在业内仍相对较高。

刘宁还回答了市场价值管理的问题。事实上，我们已经把市场价值管理作为公司战略的一部分，包括人才战略、财务战略等等。

她表示，过去，招商局蛇口在市值管理方面做出了努力，包括以40亿元人民币回购公司股份、实现员工持股、做期权、做项目和投资。事实上，我们都在努力工作，希望蛇口招商局成为一个非常市场化的公司，让投资者有信心。

除了市值问题，另一位股东前一段时间也提出了筹集资金购买南油集团24%股权的问题。

此前，6月7日，招商局蛇口发布公告，披露了发行股票、可转换公司债券、支付现金购买资产以及筹集配套资金的计划。此次交易中，招商局蛇口计划发行股票、可转换公司债券，并支付现金购买深圳投资控股有限公司持有的南油集团24%的股权；同时，战略投资者通过非公开发行股票筹集的配套资金将用于支付交易中的现金对价。

据该股东分析，平安非公开发行股份募集配套资金所募集的增发股份价格仅为16.58元/股，发行的可转换公司债券的转换价格为17.41元/股，而招商局蛇口实施回购时的每股价格超过20元。他直言不讳地表示，在蛇口投资是一种损失。

刘宁表示，交易时会有一些小的纠葛。这笔交易实际上是为了增加招商局蛇口在前海的份额，也是对公司长远发展的一个很好的布局。

根据她的解释，前海土地的价值，即目标公司的价值和此次收购的价值，可能会随着时间而变化。

而且，这一次有几个战略投资者选择了平安，他们都有一些考虑，希望对公司未来的发展有所帮助。刘宁这么说。

来源：广州新闻直播