唐勇商办新任务 华润写字楼里的投资秘密

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观点房地产网在房地产领域，写字楼由于其良好的现金流和较低的运营难度，已经成为越来越多的投资者定期配置的首选。对于这一细分市场，华润置地低调行事，但雄心勃勃。

观点房地产的新媒体是不完整的。过去一年，华润置地在华南、华东和华北举行了品牌战略会议，旨在改变公众对其办公项目的认知。

回顾最新推出的新产品，2019年4月，华润时代中心和华润昆仑中心在华北地区正式启动。

商业地产经营着相对优势的房地产企业，如中国海外地产、华润置地、龙湖等。不同的产品线。然而，这些企业选择了一个完全不同的发展方向，一个侧重于商业写字楼，另一个在购物中心的道路上，以满足消费升级的需要。

华润置地属于后者，并在近年的年报中多次重申，以购物中心为代表的投资物业是集团的关键业务板块。截至2018年，华润置地经营性投资物业总建筑面积为921.12万平方米，其中商业(购物中心)占53%；投资性房地产成交额95.2亿元，购物中心占72%。

然而，办公室业务逐渐显示出成为黑马业务的潜力。由于核心城市生产和办公需求的不断增长，以及资本市场对多元化风险和稳定现金流的追求，华润置地不断更新对写字楼的重视。在过去的四年中，公司未上市办公空间的复合年增长率达到了34%，远远高于商业(购物中心)和酒店。

6月21日，华润置地与上海地产共同打造的上海陆家嘴滨江中心案例名称正式发布，这被华东华润置地高层管理人员称为长三角地区的又一大办公产品系列。该项目的诞生与华润在2018年设立的150亿元工业基金密不可分，反映了一条轻资产之路。

随着房地产从增量变为存量，许多力量正面临混战。

不平衡发展

近年来，华润置地写字楼的比重逐渐上升，反映出其对城市综合投资和开发经营者的开发内涵有不同的思考。对于新任董事长唐勇来说，这已经成为他未来的主要任务之一。

1994年，华润入股华远后，开始从事商业地产开发。90年代开发的项目包括上海华润时代广场、北京华润大厦和北京凤凰城。然而，直到2004年深圳万象市试运行，华润置地才真正确立了其在商业地产领域的领先地位。

截至目前，深圳万象市仍是华润置地唯一一个年租金收入超过10亿元的购物中心，在公司的54个投资物业中均以惊人的水平存在。

万象市的成功奠定了华润置地商业地产地图的基础，公司开始明确住房+物业控股+增值服务的发展战略。这种转变类似于上个世纪香港房屋企业同时出租和出售的转变。举例来说，新鸿基地产自七十年代后期以来，增加了投资物业的比例，并基本上认识到投资物业占土地储备的比例约为50%。

与香港企业相比，华润置地只走了15年的租售并举之路。此外，内地过去仍以住宅发展为主导，导致其房地产结构失衡。观点房地产新媒体了解到，2015年至2018年，华润置地土地储备中投资性房地产所占比例分别为13.4%、15.1%、16.7%和15.8%，均高于以前，且相对稳定。

以万象市为龙头的产品复制战略也使得华润置地的投资资产分布不均衡。

从营地建筑面积看，过去四年商业(购物中心)分别达到293.85万平方米、318.87万平方米、385.69万平方米和487.88万平方米，占比最高，为59.82%；相比之下，办公楼的比例仅为6.87%至8.29%。

在营业额方面，华润置地过去四年的投资物业营业额分别为66.5亿港元、72.5亿港元、87.8亿港元及95.2亿元人民币，其中商场分别占2017年及2018年的69.93%及72.06%，证明商场作为其主要发展业务的重要性。

视点房地产新媒体了解到，到2018年，华润置地已经开设了34个购物中心，包括22个万象城市和12个万象交易所。在接下来的两三年里，公司将迎来新购物中心投入运营的持续高峰期，到2021年将有81家购物中心投入运营，2021年后还将有22家购物中心开业。

在3月底的华润置地业绩会上，唐勇谈到上述新商场的开业计划时表示，这些新商场将为公司未来的业绩增长带来持续的动力。

商业倾向于

万象市不仅为华润置地贡献了稳定的租金收入，还提高了其品牌知名度和上市公司的估值。相比之下，其他正在运营的投资物业则略显黯淡。

根据视点房地产新媒体的调查，华润置地自2017年年报发布以来，已公布了不同投资物业的成交情况。在过去的两个财年中，华润置地的写字楼营业额分别为12.6亿港元和12.4亿元人民币，仅占同期购物中心营业额的20%左右，也低于酒店业务，可以说是最弱的投资物业。

上述收入结构只反映在投资物业的分配上。看一下从未竣工投入使用的物业，我们可以发现华润置地近年来调整了战略中心。

根据华润置地披露的数据，2015-2018年在建及拟建的投资物业中，办公楼总建筑面积由95.42万平方米增加至257.57万平方米，2018年底为229.15万平方米；过去四年，在建写字楼及拟建物业总楼面面积的复合增长率为33.91%，远高于酒店(26.31%)及商业(9.14%)。

同时，截至2018年底，华润置地运营办公楼总建筑面积为63.29万平方米。这意味着未来几年进入市场的写字楼数量将是现在的3.6倍。

年报数据的背后是华润置地在过去几年对办公业务的理解发生的变化。

早在2015年3月底，华润置地就在深圳推出了第一个办公运营服务品牌officeasy，其目标之一就是推动其在商务办公领域的进一步发展。华润越来越多地提到资产管理的概念，未来两年内，办公自动化将从华南地区复制到上海、太原等城市。

为此，2017年华润置地将商业地产事业部调整为一级组织架构，这标志着商业地产开发和住宅开发两大业务将并行发展。然而，在公共信息报道中，外界更多地将商业地产的重组等同于购物中心业务的独立，很少提及华润置地的办公楼。

在过去的两年里，华润置地写字楼的发布和推广仍集中在几家区域性公司。这是华润置地过去管理结构的特点之一。总部对地区公司的授权相对较大，这与万科相似。

然而，不同地区对办公业务的探索不同，透露出赛马机制的气息。

据房地产新媒体的不完全统计，仅在过去一年，华润置地的华南、华东和华北地区就相继推出写字楼，这是对公司业绩贡献最大的三个地区。

其中，华南地区明确表示，有必要重点改变公众对办公项目的看法，并透露营地内有10个项目和近130万平方米的办公空间正在建设中；借助万象市购物中心的品牌优势，华东地区推出万象写字楼组合系列；华东地区继续共享办公室和高端产品线。今年，它主要推广六个项目，并拥有近100万栋办公楼和公园。

此外，今年上半年，华润置地华东地区在商务办公领域的动作较为频繁，包括1月份中信和万德信息击败新鸿基和太古，首次以58.02亿元的总价拿下上海静安区的商务办公地块。底价为65200元/平方米；6月21日，由华润置地和上海地产共同打造的陆家嘴滨江中心正式对外开放，总面积达20.4万平方米。

关于办公室策略的调整，视点房地产新媒体致电华润置地相关高管，但截至发稿时尚未收到回应。

办公室磁场

作为华润集团旗下的房地产企业，华润置地比民营企业更注重质量和效率，其高质量、高效率、低风险的成长口号足以显示其审慎性。

开发和持有房地产需要巨大而稳定的现金流支持，这主要通过房地产企业开发房地产来实现。以华润置地为例，如上所述，其土地储备约85%属于开发性资产类型；去年，公司实现合同销售额2106.8亿元，同比增长22.3%。

上述销售中的一部分也来自写字楼分散销售的贡献。华润置地不包括投资物业清单中的所有写字楼。

例如，今年4月，深圳华润前海大厦获得预售许可证，涉及289套商业产品，平均价格约为8.4万元/平方米。另据报道，深圳华润大冲中心原本计划出售，但由于租赁状况良好，它选择了部分自持。

与香港房地产企业或私人股本基金通常采用的方法不同，华润置地选择大量出售一些投资物业，但总体上很少出售整个项目。

观点房地产新媒体了解到，有人曾问华润置地是否会考虑出售其核心投资物业，华润给出了否定的回答。这个人问，你的巨额资产会不会存很多钱？稍作犹豫后，华润员工回答说:我们是中央企业。企业属性似乎既是华润置地的优势，也是它的桎梏。

从收益率来看，截至2018年，华润置地在2014年前开业的7家商场的平均成本收益率达到37.0%，同比增长4.6个百分点；2014年及以后，27家购物中心中约有11.9%开业，同比增长2.9个百分点。

优异的回报率促使华润加大对购物中心的投资，但很少提及写字楼。在过去的几年里，它只有大约10栋办公楼在运营，这相当于不到中国海运的1/4。

然而，外界对目前投资物业的情况有不同的看法。

房地产估价师兼经纪人张乔初告诉视点房地产新媒体，华润在一、二线城市建设了高端零售商场和高端住宅建筑，同时网上购物侵蚀了零售销售，住宅建筑也受到限购和限价等政策的影响。为了保持固定的现金流模式，开发高端写字楼会更安全。

他又说，一般来说，香港写字楼的回报率约为1.9%至2.3%，而内地一线城市，例如北京，写字楼的回报率约为4%至5%。写字楼的回报率高于服务式公寓或商场，而管理和运营成本较低，净回报率相对理想。

另一个观点是内地跨境投资者引发的商业地产热潮。世邦魏理仕披露，今年第一季度，全国商业地产交易总额超过530亿元，其中外资约占50%；其中，写字楼已经成为更多(36%)投资者的首选。

一位未透露姓名的资本家告诉视点房地产新媒体，一家金融机构此前在北京将一个购物中心和酒店项目改造成了一栋办公楼，租金上涨了一倍多。它还认为，外资对中国经济的净增长将越来越乐观。

因此，华润置地投资写字楼的动机可以得到更多的解释。它更加注重投资组合风险分散和稳定的现金流，比以往更加理性地追求资本增值，这与外界的普遍印象不同。

在商业写字楼的发展战略上，包括万科、中海、招商局在内的一些国内房地产企业具有相似的特点。

例如，北京万科几年来一直在规划曼哈顿，42栋甲级写字楼由中海集团运营，联合办公写字楼由中海集团开发；4月，招商局蛇口推出首个办公服务品牌，并在深圳推出7个核心项目；幻想曲董事会主席潘军也表示，未来深圳的旧装修项目不会全部出售，一些楼盘将被搁置开发。

近年来，由于管理和风险控制等严格限制，华润置地转向了轻资产扩张。

最典型的是私募股权基金。自2016年以来，华润置地参与了多个房地产基金，包括2017年的35亿元办公基金和2018年与上海房地产集团和中国人寿联合成立的150亿元房地产投资基金。

与上海房地产建立的基金用于位于上海核心区的办公楼、酒店、企业、租赁房等物业，其中上海房地产博览会b06项目有望成为首个种子项目。今年6月21日，由华润置地和上海房地产推出的陆家嘴滨江中心，在位置和容量上都接近06世博会项目。

来源：广州新闻直播