博鳌首日侧记 | 我们每年探讨过冬，但都挺过来了

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2019年8月6日，博鳌房地产论坛在海南陵水县举办了蓝色空。太阳烤焦了大地，蓝天和大海融为一体。

这是过去几天陵水最晴朗的一天。受台风和其他冷暖气流的影响，这个沿海城镇多云且不稳定，东部经常有日出和西部有雨的景象。

这种不可预测的气候就像中国的房地产市场。

2019年，房地产行业首次经历了小规模的征地高潮，从第二季度开始，信托融资、海外债券发行等融资渠道开始收紧。7月29日，央行宣布将加强对高杠杆大型房企贷款行为的监管；第二天，中央政治局会议首次提出，不应将房地产作为刺激经济的短期手段。

房地产的发展状况发生了很大的变化，这让人们感到孤独。2018年下半年，万科在内部会议上高喊“现场直播”的口号，有一段时间，市场似乎指责它反应过度。然而，近一年后，疑虑的浪潮逐渐消退，而生活又导致更多人思考企业安全边际。

最近的政策趋势加剧了房企的担忧，在2019博鳌房地产论坛会场盘旋发酵，产生了低压冷空气。

一家价值1000亿美元的房地产公司的高管在与同事交流时表情严肃。他将这描述为过去20或30年从未发生过的风险，在下半年增加杠杆将成为一场危险的游戏。

另一位经济学家梳理了过去6个月的时间表，认为过去6个月房地产监管的放松导致了土地过热，最终导致该声明在730会议上出现。他的结论也有点悲观，他认为下半年房地产行业在政策和融资方面面临挑战。

他们说话的时候，陵水的午后阳光依然明亮地照在几米外的墙外。

最短时间

在规模为800人的2019博鳌房地产论坛上，视点房地产新媒体对率先来到会场的不同房企和机构高管进行了随机调查:

你认为什么时候是房地产的最佳时机？过去，现在还是未来？

接受采访的30多名高管中，大多数选择了现在或未来。例如，他们中的一个对着镜头说:房地产现在总是最好的，只有现在做得好，才有未来。另一位在多元化企业工作的人回答说，未来的房地产必须是一个以服务为中心的行业。

做出这一选择的大多数企业都愿意积极面对房地产开发形势，并根据当地的条件和情况制定相应的策略。据视点房地产新媒体报道，有两个华东和华南的房地产企业组织了相当大规模的高层管理团队参加博鳌房地产论坛，期间他们通常在酒店组织商务会议，这可以称为学习和工作。

在我的印象中，只有一个人选择了怀念过去:过去是黄金时代，最好的时光已经过去。自1998年取消福利分房以来，房地产进入了快速市场化发展阶段。2015年至2017年，融资渠道放开，房屋企业的土地收购和销售继续创纪录。

然而，这位受访者从未说过我像葛优一样想念它。

香港一家高级住宅公司巧妙地回避了选择题，称任何时候都是最佳时机。他对着麦克风笑了笑，然后比较了一下:有些人是在唐朝发展起来的，但是他们在唐朝之后就不赚钱了，还有一些人是在宋朝发展起来的。

笑话是笑话，但他仍然解释说，房地产有一些得失。有些人喜欢在短时间内赚到最多的钱，而另一些人则希望将来能制造出越来越好的产品。

香港住宅企业与内地住宅企业发展模式的差异已成为研究人员年复一年关注的焦点。当你查阅一家香港企业的年报时，你会发现长期经营的投资物业带来了稳定而丰厚的利润回报，而内地房地产企业的利润仍然主要依赖传统的物业开发和销售。

快钱，慢钱

参与者情绪的微妙变化反映了房地产行业在房地产调控力度加大的浪潮下对房地产企业发展的担忧。在博鳌房地产论坛的第一天，视点房地产的新媒体在各种场合跑来跑去，倾听不同的声音。

大多数房企高层管理者在交流或访谈中已经达成了某种默契，即没有投机的住房将是贯穿现在和未来的控制理念。

在控制融资总量、确保房地产稳定健康发展的基调下，房地产不可能像过去那样风驰电掣。至少下半年，融资环境将主要收紧，一位企业高管甚至预测，明年房地产企业的业绩将恶化。

企业应该走高质量发展的道路，而不是在规模和高杠杆上赌博。一家价值1000亿美元的房地产企业的一位高管指出，房地产业过去赚得快，但未来赚得慢。这一观点也得到其他人的认可，大多数人认为房地产已经进入了精细化和金融化阶段。

在房地产投资和开发层面，由于前期融资不断受到监管，住房企业一般倾向于依靠销售来获取经营现金流，进而达到去杠杆化的目的。具体措施包括加快推货、提前收款、延长应付款等。例如，广州以前20%佣金的极端案例反映了房企营销心态的转变。

8月6日下午举行的博鳌理事会沙龙也聚焦于房地产融资难的问题。沙龙分为三个子主题，包括“研究下半年房地产行业的趋势和政策”和“融合与聚焦后的房地产多元化？”如何应对空会议前紧缩的贷款融资环境？”.

与会嘉宾表示，今年和明年要特别谨慎。东道主世界银行首席技术官李振伟忍不住开玩笑说，市场上喜欢花钱的企业越来越少了。

当天下午，嘉宾们围绕企业的应对策略提出了不同的建议和转型思路，观点各异，但都是企业适应发展的方式。最后，也许这是一种鼓励。李振伟对大家说:

多年来，我们很多人都在谈论过冬，但现在我们活了下来。

来源：广州新闻直播