业绩会直击 | 越秀房托林德良：二线城市成长型物业对公司帮助很大

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8月的第一天，香港一如既往的有小雨，台风季节，也是召开房地产企业年度中期业绩会议的月份。第一个上台的仍然是越秀房托，用来错开高峰期。

8月1日下午，越秀房托召开2019年中期业绩会议，董事长、执行董事兼首席执行官林德良、副首席执行官曲海静、首席财务官关志辉、投资者关系总监蒋出席。

其中，海静区首次参加越秀房托的演出会。在此之前，另一位副首席执行官程九洲会见了所有人。

2018年，越秀地产迎来了交易量最大的一年，买卖行为频繁，公司业绩也大幅提升。

然而，今年上半年，越秀房托的增长趋势与去年相比相对平缓。

根据年中报告，越秀地产半年总收入约为10亿元，同比下降0.3%，物业净收入为7.29亿元，同比增长0.3%，税后及与基金份额持有人交易前净利润为7.31亿元，同比增长18.5%。

同时，越秀房托将于2019年年中向基金单位持有人派发每基金单位0.1546港元，基金单位收益率按2019年6月30日5.34港元的收盘价计算约为2.90%。也就是说，年分配回报率是5.8%。

总体而言，越秀房托的发展相当稳定，各项数据没有明显变化。然而，在越秀房托上半年的全部财务数据列表中，总收入与去年同期相比有所下降是相当令人惊讶的。

当有媒体问及此事时，林德良解释说，数据下降是受去年广州项目出售的影响。随后又补充说，越秀房托去年年底收购了杭州维多利亚中心项目，对杭州与广州之间越秀房托的基本面影响不大。

今年上半年，我们完成的项目比去年少了一个。换句话说，我们的其他项目创造了2000多万的收入。林德良笑着说道。

二线成长型房产帮助很大

据林德亮解释，虽然总收入有所下降，但就个别项目的租金水平而言，越秀房托上半年的业绩并不差。

至于今年上半年项目的表现，越秀房托在公告中用“符合预期”来形容。据了解，越秀房托整体项目上半年成功续约74%。期末租赁单价方面，成熟项目增长3.1%，增长项目增长13.5%。

谈到这个话题，林德良自豪地说:我们在上海、广州和武汉都取得了不错的租金水平。在广州，我们办公楼的租金水平是最高的。

截至2019年6月30日，越秀房托旗下共有八个物业组合。由于主要的地产来源仍依赖越秀地产，越秀地产在广州的项目最多，包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场和广州国际金融中心。

在广州之外，还有上海越秀大厦、武汉越秀财富中心、星辉伟刚购物中心、多个停车位、杭州维多利亚商务中心和多个停车位。以上八处房产总面积约为969，500平方米，可供出租的总面积为632，900平方米。

对于这八个属性，林德的良心有一个清晰的边界。其中，一线城市的6个项目被称为成熟地产，武汉和杭州的两个项目被归类为成长型地产，比例暂时为7:3。

一线和二线城市仍是我们关注新项目的重点地区。林德良在性能会议上说，在一线城市的物业是相对成熟和高质量的，我们更喜欢做一些商业商场，即办公楼加商场。

然而，从今年上半年的表现来看，林德良对二线城市房地产的增长更为满意。通过在杭州和武汉安排项目，我们发现二线城市的成长型房地产对公司帮助很大。

数据显示，截至今年上半年，越秀地产在武汉星辉维多利亚港项目的入住率为99.6%，同比增长5.9个百分点，而杭州维多利亚项目的入住率达到96.7%。林德凭良心理解，城市的发展将极大地促进项目的发展，这是增长型房地产的优势。

对于媒体提出的近期是否有新项目的问题，林德良没有给予太多积极的回应。

我们实际上正在考虑许多项目，一线和二线城市的团队非常活跃。今后，我们还将关注外部投资机会。当然，联系母公司的项目是最主要的。林德良说道。

许多银行愿意借钱给我们

对于信托基金来说，投资和退出是相当常见的运作方式。然而，今年上半年，越秀房托的此类行动相对较少。我们更多看到的是越秀房托在资本市场上的徘徊。

今年5月28日，越秀房托宣布计划发行2024年到期的7.7亿港元定息票据，年利率为3.60%。两周后，越秀房托再次宣布，计划发行3.5亿港元的3.60%担保票据，于2024年到期，将与之前发行的7.7亿港元票据合并为一个单一系列。

越秀房托表示，发行上述两张票据的净收益将用于现有债务再融资和一般企业用途。

据报道，由于融资利率上升，越秀房托整体融资成本率由年初的4.04%上升至4.19%，上半年实际平均付息成本率为3.73%。至于融资成本上升，越秀房托就不是这样了。除了加息等因素，融资监管的过重也有影响。

对此，林德良也承认，上半年的融资成本相对较高。不过，他笑着说:越秀地产是投资产品，不是融资产品，这是两码事。

林德良说，他们基本上都是经营贷款的，所以银行融资没有太大困难，很多银行都愿意借钱给我们。

在讲话中，林德良似乎并没有过多担心融资问题。他说，今年下半年，公司将有一些再融资的行动。

林德良坦言，他正在考虑很多项目，积极寻找投资机会，但上半年的融资成本相对较高，我们也希望在融资成本下降的时候找到更好的时机。

事实上，房地产基金属于一个相对稳定的产品类别，我们正在稳步上升。采访快结束时，林德亮补充了这句话。

他不无自豪地说，越秀地产上半年的分配回报率已经达到了5.8%。你直接租这个房子是达不到这个数字的，所以让我们来处理吧。

来源：广州新闻直播