王卫锋与观点对话：力高要成为“美好生活家”

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

4月15日，视点房地产网的王伟锋正式被任命为利高集团执行董事。我们在利高总部大楼的14层见到了他，工作人员告诉我们这是新总裁第一次接受采访。

商业社会就像一台巨型计算机，每分钟都在快速变化。从正面来看，它在计算上是高效的，而从背面来看，它在硬件优化上是无声的。以房地产企业为样本，在房地产销售持续高速增长的背景下，产品升级、品牌建设、组织结构优化和人才梯队建设的迭代构成了房地产企业的竞争力。

王伟锋是利高集团人才梯队建设的又一成就:在上市公司层面，他目前是董事会中任职时间最短的执行董事；在业务层面，他担任利高房地产控股集团总裁，主要负责房地产控股集团的日常管理。

采访开始时，我们主动向各方提及高参政权的话题，王伟锋几次让我们注意团队的共性而不是特殊性。

前万科优秀职业经理人强调，过去一两年，中海、碧桂园等基准房地产企业都有职业经理人，未来还会有其他高管加入，他就是其中之一。

那天，他穿着白衬衫和黑裤子。在处理新办公室的布局时，他说话严谨，克制自己。由于接手房地产控股集团的时间较短，很多工作还没有进入可检验结果的阶段，我们的话题更多的集中在新任房地产总裁对集团战略的分解和实施上。

2018年，公司制定了三年发展规划，对经营战略、发展战略、产品战略和标准化发展模式提出了明确要求，旨在为跨越式发展奠定基础。

保持和完善这一战略考验着王伟锋的智慧。在采访中，他还展示了将新的商业理念和管理模式引入新公司的想法。

纵观历史，我们仍然可以看到雪和泥，2018年7月，利高集团总裁黄若清在接受视点房地产新媒体采访时谈到了集团的重组计划。

当时，他表示，李高已经逐步建立了一个房地产集团和一个多元化的产业集团，前者主要管理重资产，后者负责轻装出行。

将轻、重资产从组织结构中分离出来是高强度战略之一，房地产控股集团对管理团队的渴望成为王伟锋加入的契机。至于这次机会，他说李高有很强的发展眼光，这与他自己的工作经历和个人经历相对一致。

据公开信息，1997年4月至2012年3月，王伟锋在万科担任了多个职位，包括万科Xi安公司总经理和集团工程部总经理；2012年3月至2019年3月，他担任卓越房地产集团的联合总裁兼首席执行官。他在集团总部和城市公司有丰富的经验，李高说他在房地产开发方面有丰富的经验。

我们咨询了王伟锋在利高房地产控股集团的工作情况，去年实现合同销售额220亿元，认为2019年仍然是一个跨越式发展的年份。我被赋予了一项全面的任务。

他想了想，然后解释道:短期目标是尽可能多地把握市场机会，并能够达到更高的梯队。之后，他会不断思考建立一个长期的质量和可持续发展战略。

在新的房地产公司总裁表示要尽可能抓住市场机会之前，李高并没有这样做。事实上，许多土地投资已经进入了视野。

2019年上半年，利高收购了石家庄、佛山、南昌、泉州和台州等城市的土地；同时，合作拓展继续实施，与红星美凯龙、市政公用集团、赵佳国际集团等企业签署了新的战略合作协议。这些行动符合公司的基本战略，如有限空多适应性资源合作扩张。

在6月24日的深圳224亿元土地拍卖中，李高也与凯撒签约竞标，这是李高与凯撒共同开发深圳通山旧城改造项目后的又一合作案例。这也展示了李高全新的面貌。它上一次在深圳登陆是在2013年，从那以后它很少出现在鹏城的土地上。

最终，由于竞标激烈，利高凯撒财团没有获得土地。然而，地球拍卖仍然生动地反映了高产出对发展质量的平衡哲学。王伟锋说，城市的能源水平越高，土地资源就越稀缺。只要我们在投资领域实力雄厚，我们就会积极参与。

不过，他强调，参与土地拍卖也将量力而行，并将严格按照投资标准拿地，不会太激进。今年2月高力第一次进入佛山时，高明区的土地收购价格是2.6亿元的底价。

如今，王伟锋已经在日常工作中逐步贯彻李高的发展理念和战略。他表示，李高很少参与土地之王的争议，今后将继续坚持这一策略，这与集团总裁黄若清谨慎使用杠杆的做法完全一样。

李高计划增加在粤港澳大湾区的投资，他将与我们分享进展:4月，公司成立了大湾区事业部，由集团直接管理，直接向他汇报。6月底，公司收购了清远的土地，预计下半年在深圳、东莞、惠州和广州将会有更多的行动。

利高近年来一直致力于规模发展，这也是房地产企业共同的发展选择:房地产行业分化严重，如果不做主业，将面临被淘汰的局面。从2014年到2018年，利高的合同销售额从31.946亿元增加到220亿元，复合增长率约为62%。

上述增长还应满足利润要求，如内部收益率和股东回报率。当我们问及利高的具体内部指标时，王伟锋以上市公司的商业秘密为由拒绝了。他只是强调，高力对风险控制和现金流的要求高于行业平均水平。2018年，该公司的净利率达到14.7%，同比上升约2个百分点。

在保持盈利的基础上，李高去年提出的三年计划对规模和规模提出了更高的要求。对此，王伟锋表示，集团去年已经进入百强行列，新的发展任务是力争整体规模和能力达到更高的梯队:从更高的目标出发，我们的标杆企业应该成为30-50强的住宅企业。

他的回答涉及到对集团战略的分解和消化，以及战术的确定和实施，就像一台精密的机器，很难在一次采访中完全理解。

然而，房地产集团的新总裁仍然愿意与我们分享一些关于公司能力建设的想法。

他向我们介绍了高力加强包括投资能力在内的三种能力建设的计划，这决定了我们能否理解城市变迁、人口流动性和代际结构的演进逻辑，把握投资机会的趋势，控制系统性风险；产品能力，基于对客户需求的理解，通过产学研平台提升产品实力，最终实现为客户提供生活方式的竞争战略；服务能力，通过多元化的产业群体在消费、卫生、教育、商业等领域建立体验式消费能力。，并培育新的增长极。

这是一套公司未来发展的计划，目前的阶段性任务是加强投资和产品能力。这两种能力主要集中在房地产行业，其中利高在过去两年中逐渐增加了联合开发项目。王伟锋解释说这是一个强大的联盟，并直言不讳地表示，他将坚定地遵循合作扩张路线。

产品是打开王伟锋声音的话题之一。经历了20多年房地产开发的老手对产品有一种理想的感觉。

他指出，与国外成熟市场相比，国内房地产质量仍存在较大差距，弥补质量缺陷也将带来结构性发展机遇，如升级产品、改造现有房地产等。

采访结束时，我们问，王伟锋有自己的小目标吗？这一次，答案仍然与产品有关:我希望公司的产品能力和投资能力在行业中有一定的声誉，因为产品能够受到客户的尊重，公司的商业模式能够让资本市场充满信心。

但他很快表现出谦逊，强调公司的发展是每个人的功劳。我告诉我的所有同事，你们可以满怀信心地前进，我将尽可能地提供专业支持和资源支持。

他特别强调，利高集团的愿景是让生活变得更美好，并努力在两个维度上赢得竞争:客户价值和投资者回报。基于此，公司的发展战略、实施计划和商业模式将在客户方建立产品竞争力，在投资方把握趋势城市机遇。

观点房地产新媒体:在过去的三个月里，李高发生了很大的变化。例如，你成为了房地产控股集团的总裁。例如，6月底，该公司加入凯撒参与深圳土地拍卖。你能解释这些发展信号吗？

王伟锋:这是非常正常的事情。利高于2014年在香港证券交易所上市，自发展至今已成为中国百强企业之一。所有高管都加入是完全正常的。

该公司去年开始优化高级管理结构。可以看出，目前的高层管理人员都来自基准房地产企业，将来还会有其他高层管理人员加入。人才引进是公司正常的业务安排。

第二，利高一直在投资，对深圳市场有很大影响。我们早年在公开市场上获得了土地。由于这是深圳为数不多的公共土地收购机会之一，高力当然不能缺席。

在合作方面，利高近年来非常重视，我们的大部分项目都是合作开发的。合作发展可以优势互补，加强联盟。

当我们和凯撒团结在一起的时候，我们可以得到更多的机会。今天我们与凯撒合作，明天我们可能成为其他优秀的同行。凯撒多年来一直与我们保持着良好的联系，双方有着共同的发展理念。我们将继续参与深圳和大湾区其他城市的其他项目。

观点房地产新媒体:高力最后没有拿深圳的地，他会不会觉得遗憾？

王伟锋:无论是否拍照，高力的战略都不会改变，我们一定会参与公开市场。特别是在深圳或其他大城市，能源水平越高，城市土地资源越稀缺。只要我们在投资领域实力雄厚，我们就会积极参与。

但是，我们应该尽我们所能参与土地拍卖。我们会严格按照自己的投资标准来拿地，不会太激进。

观点房地产新媒体:在过去的两年里，利高逐步扩大了其规模半径，包括新增佛山、武汉、宁波等城市。公司的主要投资计划是什么？

王伟锋:利高的投资有两个主要考虑因素。首先，在把握自身优势的基础上，南昌、烟台、合肥、泉州、济南等优势城市将被列为重点投资开发区域。

其次，如果公司想扩大规模，就必须进入新的城市。像武汉这样的城市有发展潜力。我们对城市的各项指标有很好的判断，会选择加大投资。但这并不是说它应该遍布全国。现阶段，我们将选择深度培育城市。

在不久的将来，我们将加强在大本营粤港澳大湾区的投资。佛山只是一个信号。六月底我们在清远拿了一块地。最近，惠州和广州将有土地拍卖安排。

总的来说，华东是我们的优势区域，将继续培育上海和长三角周边的核心城市；粤港澳大湾区和中国中部的中心城市也是下一个投资重点，它们围绕着国家的发展。

观点房地产新媒体:从去年底到今年上半年，土地市场相对火爆，一些城市出台了限制性措施。高力对征地情况有什么看法？

王伟锋:国家的政策环境正在稳定，政府希望房地产稳定发展。这是一个很大的政策基调，房价不能涨得太快。因此，各地也要从土地供应的角度考虑房地产的均衡发展。

国家把土地供应作为调控地方房地产稳定发展的战略，这是具体指导的行动安排。我们可以看到，监管变得越来越精确，由于城市的政策，没有一刀切的政策。

从高强度的角度来看，必须采取土地。因为我们从事房地产开发，土地是原材料，在任何情况下我们都必须保持一定的土地储备。至于如何得到土地？我们将积极参与政府的土地供应。如果没有公共机会，城市需要补充土地储备，它将考虑收购并购渠道。

我们根据内部需求来补充我们的土地需求。例如，我们一般要在一个城市保持三年的土地储备，这与行业水平基本相同。

观点房地产新媒体:过去几年里，利高的销售业绩增长迅速。除了增加土地投资，还有什么其他原因？

王伟锋:增长是相对自然的结果。过去几年里，利高一直在努力加快发展。与全国前30名相比，我们还远远落后，而且这个行业的集中度正在提高，马太效应将会越来越明显。如果在行业中不能保持一定的规模和相对竞争优势，未来的发展将会遇到困难。

近几年来，集团适度增加了人才储备，加大了投资力度，加强了管理，始终努力向前，只有这样才能不落后。

我们在百强中的排名仍然相对较低，公司的目标是希望将来能有更高的梯队。

观点房地产新媒体:随着规模半径的增加，对上市公司的管理能力提出了更高的要求。如何应对高强度？

王伟锋:这个行业的发展因素是人、资本和土地。高强度使人处于非常重要的位置。近年来，人才建设提出了许多要求。

例如，在人才标准方面，我们的关键岗位来自基准房企，公司正在逐步优化人才梯队。从今年开始，将增加学校招生比例，培养后备管理梯队。当然，我们也会保持一个充满活力的团队，不合适的人会优化和调整。

至于能力，里加将加强投资能力建设。一个公司要想发展，取决于它是否有能力发现投资机会，控制风险和有能力进行交易，所以投资能力是一个非常重要的点。

第二，产品能力。未来，我们希望在产品方面有竞争力，产品计划将会陆续推出，这是最基本的竞争力。

像马斯洛的需求层次理论一样，产品竞争力应该分为不同的层次。最基本的是立面、材料和户型的实用性，然后是为顾客提供生活方式。高强度将建立自己的产品竞争力模型。

第三，服务能力。我们现在拥有多元化的产业群体，这将增强大消费、大健康和体验消费的能力。目前，投资和产品是高强度的两个核心。

观点房地产新媒体:投资和产品是你下一步工作的重点吗？

王伟锋:公司希望平衡发展。投资和产品是根据行业需求和利高未来面临的任务提出的。

我们必须进入另一个梯队，这两个环节必须比其他环节付出更多的努力。

也可以理解，这是当前工作的重点和建设长期竞争力的考虑的一部分，但这不是我的全部工作。

我们需要建立使公司达到更高水平的能力，加强管理能力、股东回报能力和整体竞争力。

当前的阶段性任务是加强投资能力和产品能力。从更高的目标出发，我们的标杆企业应该成为前30名到前50名，与他们的差距是不可分割的。只有分阶段加强这些能力，我们才有机会迎头赶上。

利高董事会交给我的任务有一年目标和三年目标。一年之内，我们将把重点放在这些关键能力建设上，尽可能地突破和加强。其次，随着整体向下一级梯队靠拢，内部考核标准将慢慢调整。

观点房地产新媒体:这个过程仍然是追求规模和利润？

王伟锋:严格来说，公司的管理方针是要有质量增长，在此基础上，要跑得更快。从长远来看，我们要建设的是提高整体能力。利高希望成为一家百年老店，不仅仅是为了扩大规模，而是成为一家全方位稳步发展的公司。

在商业模式上，除了发展业务，我们还需要面对行业的发展，在未来建立新的增长点。

我被赋予了一个全面的任务，短期目标是尽可能地把握市场机会，这样我就可以上一个梯队，然后我会不断地思考是否有可能建立长期的可持续发展。

观点房地产新媒体:你认为房地产市场有哪些发展机遇？企业要想赶超，应该怎么做？

王伟锋:我们认为中国的房地产开发还没有达到顶峰，开发业务的规模可能会有较高的波动，但在一段时间内会有大量的房地产相关业务。

与此同时，房地产的质量与国外差距很大，弥补质量缺陷也将带来新的增长机会。例如，深圳城市基础设施的升级、旧房改造和旧社区改造将带来新的发展机遇。此外，中国的城市化差距大于国外，城市化也将带来发展机遇。

我认为在弯道超车是一个小概率事件，而在直道超车是正常的。一个企业要想发展，就必须比别人付出更多的努力，这代表着对机会的判断和战略实施的程度。

我们应该抓住机会在弯道上超车，但是这个行业已经发展到如此成熟的地步，以至于我们不能以小概率追求成功。

观点房地产新媒体:利高也有多元化的业务，但现在很多企业都在谈论融合和聚焦。公司有类似的考虑吗？

王伟锋:目前，大多数房地产公司在中国仍以开发业务为主营业务，高力也是如此。现在发展收入占绝大部分，而其他业务收入所占比例相对较小。

多元化工业投资是近年来的一个战略考虑。此外，未来房地产开发总量将在较高水平波动，因此我们必须考虑未来的可持续发展。

我们成立了一个产业投资集团，其发展方向包括健康、教育、商业和房地产，所有这些都与房地产产业链相关。

我们正在做的是相关的多元化，这些行业都是房地产开发链的一部分。

干预这些部门有几个功能:首先，它可以加强竞争力；其次，它可以建立新的增长点。

从长远来看，高力的内部要求是在一开始就为每一项业务制定一个相对长期的计划，比如它将来是否能继续赚钱。

我的观点是对多种经营有一定的容忍度，因为根据发展规律，它们都有潜伏期。然而，小组肯定想知道他们的立场和长期发展将是什么。在这个过程中，它也会不断地做出战略调整。

观点房地产新媒体:你在1997年加入万科，在过去的几年里加入卓越。现在加入李高有什么机会？

王伟锋:这是一个正常的选择。人们总是会面临一些新的挑战。我认为，作为一家香港上市公司，利高有着强烈的发展愿景和富有挑战性的发展目标。这与我的工作经历、个人经历和职业方向是一致的。

我希望整个团队能和企业一起成长。我经历过的每一个企业都是优秀的，都有自己的优势。我不容易换平台。

观点房地产新媒体:除了董事会分配的任务，你有没有给自己设定一个小目标？

王伟锋:高力有很多好主意。我最欣赏的是高力为真正关心顾客付出了巨大的努力，比如高力的健康和高力的教育。

如果我们设定一个看得见的目标，我希望公司的产品能力和投资能力会在行业中有一定的声誉，因为它的产品会受到客户的称赞，因为它的商业模式会让资本市场充满信心。

我只努力工作了三个月。现在很难用数字来量化这件事。如果我有更多的时间，我会给自己一个明确的目标。

从客户、行业和投资者的角度来看，我们需要努力实现让每个人都感到可靠和可持续的目标。

来源：广州新闻直播