蓝光嘉宝服务冲刺港交所 规模扩张与增值服务背后的资本故事

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观点房地产网自2018年以来，物业服务公司的资本化步伐加快，各大房企纷纷分拆其物业公司独立上市，或从新三板退市，转向流动性更好、融资能力更强的HKEx主板市场。

蓝光发展的物业服务公司四川蓝光嘉宝服务集团有限公司(以下简称蓝光嘉宝服务)也是其中之一。

10月8日，蓝光嘉宝在香港证券交易所进行了首次公开发行，发行了42，916，200股股票，每股价格为30.60港元至39.00港元。假设发行价定为每股39.00港元，该公司将筹资15.592亿港元。

数据显示，2018年7月，蓝光嘉宝被从新三板退市，之后仅经过4个月的准备，它就马不停蹄地赶往香港交易所。

仅在一年多的时间里，蓝光嘉宝即将完成从新三板到香港证券交易所的完美转折。

资本市场青睐哪种公司？

2014年之前，物业服务行业作为房地产行业的一个子市场，并没有对资本市场给予太多关注。直到2014年6月，彩生活首次打开了香港资本市场的大门。

在资本的推动下，房地产业的发展也进入了高速期。然而，房地产公司受到更多关注的时间始于2018年，当时雅人寿、碧桂园服务、新城悦、凯撒地产和永胜人寿都在香港证券交易所上市。仅2018年上市的物业服务公司数量就超过了2014年至2017年的总数。

据房地产新媒体的不完全统计，截至2018年底，许多港股上市地产公司的市盈率在13.8倍至39.8倍之间。根据兴业证券的预测，2019年7家典型港股上市企业的市盈率区间将为11.1倍至26.6倍，跨度范围仍较大。

可以看出，无论是2018年资本市场企业估值还是2019年估值数据预测，能够获得较高估值的物业公司有以下两种特征:

一方面，由于物业服务行业属于房地产附属行业，规模效应也适用。在高估值的房地产企业中，管道面积、储备面积、储备面积增长率等规模指标远高于行业平均水平。

另一方面，正是物业公司建立的物业服务体系，包括智能平台、产品服务平台等，才能使物业服务行业产生溢价。

虽然在资本市场上物业服务公司的估值维度还有很多方面，但目前存在和潜在的具有较强服务溢价能力的物业服务合同或企业越来越多，受到越来越多的关注。

在此背景下，物业服务企业主动抢占先机，扩大自身规模，加快推进行业集中度。与此同时，除了基本的物业服务外，他们还在不断寻找基于增值服务的新的利润增长点。

事实上，自2018年至2019年9月，内地共有8家物业服务企业在香港成功上市，首次发行(及发行后配售)共募集资金逾86亿港元。从资金使用来看，超过60%的资金用于通过并购扩大现有业务规模，近20%的资金用于智能平台和应用程序开发，即增值服务。

蓝光嘉宝服务的资本故事

物业服务公司因其负债水平低、盈利能力强而受到资本市场的青睐。然而，应该注意的是，随着越来越多的房地产公司上市，资本市场上有更多的目标可供选择。在激烈的竞争环境中，如何持续获得关注是物业服务企业新一轮的思考。

那么，为什么蓝光嘉宝服务会成为资本市场青睐的下一个对象呢？

数据显示，蓝光嘉宝服务于2000年在成都成立，主要为住宅物业、购物中心、写字楼、工业园区、酒店等商业项目提供专业的物业管理服务、咨询服务和社区增值服务。

截至2019年6月30日，蓝光嘉宝的服务业务已扩展至中国69个城市，管理的项目有436个，已签约管理但尚未交付的项目有48个。管理建筑面积从2016年的2418.4万平方米增加到2019年6月30日的6331万平方米。

值得注意的是，2016年至2018年期间，蓝光嘉宝服务管理区域的复合年增长率达到58.2%，相比之下，百强物业服务企业服务管理区域的平均复合年增长率仅为16.7%。

一方面，蓝光嘉宝服务得益于母公司蓝光发展的销售业绩持续增长，实现了销售面积从2016年的282万平方米持续增长至2018年的802万平方米，带来了可观的储备面积。另一方面，蓝光嘉宝服务通过全项目委托、并购、轻资产联盟等方式积极开拓市场。截至2019年上半年，蓝光嘉宝服务占第三方房地产开发商管理的建筑面积的57.1%。

与此同时，蓝光嘉宝服务也将稀释过于关注单一地区布局的风险。自2016年至2018年及2019年上半年，四川省管理物业分别占公司管理物业总建筑面积的76.0%、54.7%、55.0%及54.0%。该地区的收入比例也有所下降，从2016年占公司总收入的82.4%降至2019年上半年的59.8%。

规模增长的好处也体现在收入等财务数据上。2018年，蓝光嘉宝服务实现收入14.64亿元，同比增长58.6%，净利润2.97亿元，同比增长59.7%。这一数据在2019年仍保持高速增长。

其中，蓝光嘉宝服务2019年上半年实现收入9.33亿元，净利润1.87亿元，分别增长58.8%和108%。

在毛利率方面，从2016年至2018年和2019年上半年，蓝光嘉宝服务分别实现了32.4%、36.4%、33.2%和33.9%的综合毛利率。据兴业证券报道，2018年，物业管理行业的平均毛利率在18%至38%之间，蓝光嘉宝服务的毛利率水平无疑处于行业中上位置。

维持高水平的原因与推广毛利率较高的增值服务有关。2016-2018年上半年和2019年上半年，在社区增值服务领域，蓝光嘉宝服务实现收入1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元和1.93亿元，分别占同期总收入的19.3%、19.7%、22.8%和20.7%。

2018年，蓝光嘉宝的物业管理服务、咨询服务和社区增值服务收入分别为9亿元、2.3亿元和3.3亿元，同比分别增长55.4%、42.6%和83.1%。由此可见，社区增值服务的收入增长是三大业务线中的第一位。

大力拓展社区增值服务业务是物业服务企业增加收入的重要方向。典型地，物业服务企业通过社区应用开展o2o业务，并通过线上和线下方式加强对业主非标准化需求的响应。

在这方面，蓝光嘉宝服务领先于许多同行。2015年，嘉宝生命之家通过整合在线和离线资源，开发并应用了嘉宝生命之家，以提高服务质量和服务体验。截至2019年6月30日，嘉宝人寿已经吸引了超过714，000名注册用户，涵盖了超过400个由蓝光嘉宝服务管理的项目。仅2019年上半年，交易额就达到约3.355亿元。

值得一提的是，物业服务+技术对蓝光嘉宝服务的降低成本和提高效率有明显的效果。招股书中明确提到蓝光嘉宝服务的五大竞争优势，即它已经标准化了先进信息技术的运营，以实现成本效益、扩张和盈利。

此外，蓝光嘉宝服务于2018年推出全新的Life Home Service System 3.0，通过互联网将线下物业服务聚焦在线，将物业服务o2o生态系统、社区生活服务o2o生态系统、生活家居云平台三位一体，改变了服务场景，拓展了社区生活边界，丰富了房地产产业链。

总体而言，蓝光嘉宝服务通过母公司和第三方横向整合和深度挖掘客户资源，迅速扩大管理规模，避免了区域过度集中的风险。

在此过程中，蓝光嘉宝服务不断拓展业务模式，提高服务质量。一方面，它提高了其服务溢价能力；另一方面，它通过物业服务+技术降低了成本，从而确保了高毛利率。

对于蓝光嘉宝服务而言，领先的规模优势和行业地位是吸引资本市场关注的重要原因。此外，通过与技术和互联网的不断深入整合，它还将支持蓝光嘉宝服务继续赢得投资者的青睐，并保持较高的估值。

可以预见，蓝光嘉宝服务将借助资本加速其在物业服务行业的运营。

来源：广州新闻直播