中泰证券：新房成交同比继续改善，主流房企 10 月销售再超预期

本篇文章2132字，读完约5分钟

乐居财经讯李莉近日，中泰证券发布了一份关于房地产行业的周报。

二手房:成交量环比增长2.14%，同比增长15.15%(按面积)

本周，中国和泰国追踪的40个大中城市一手住房总交易面积为513.59万平方米，环比增长2.14%，同比增长15.15%。其中，一、二、三线城市一手住房交易面积分别增长30.55%、-6.11%和6.13%；同比增长率分别为11.47%、9.27%和27.18%。

二手房:交易增长率为-7.45%，同比增长率为18.40%(按面积计算)

本周，中泰追踪的14个大中城市二手房交易总面积为125.28万平方米，同比增长-7.45%，同比增长18.40%。其中，一、二、三线城市二手房交易面积分别增长-4.75%、-9.77%和-3.19%；同比增长率分别为11.07%、29.37%和-1.89%。

存货:销售面积增加1.88%(按面积)

本周，中国和泰国追踪的15个大中城市的可销售住宅面积总计为5495.86万平方米，同比增长1.88%，去化学化周期为30.07周。其中，一线、二线及三线住宅楼宇的实用面积分别上升-0.76%、5.20%及1.58%。一线、二线和三线停用周期分别为40.76周、22.80周和26.11周。

10个重点城市的推送分析(数据来源:中指)

据中指监测数据(10月21日至10月27日)，重点城市共开工84个项目，开工17555套，其中一线城市开工3334套，占18.99%；开放项目平均拆除率达到61%，其中二线城市平均拆除率为59%。

投资建议:本周，我们跟踪的40个大中城市的二手房成交量环比增长2.14%，同比增长15.15%；二手房交易环比增长-7.45%，同比增长18.40%，市场成交额同比增长；重点城市的拆迁率为61%，高于上周。

10月31日，115家a股上市房地产开发企业的第三季度报告全部披露。据风能数据显示，前三季度，115家a股房地产企业实现总收入13800.4亿元，同比增长22.25%；净利润1593.21亿元，同比增长15.40%。其中，绿地控股、万科和保利地产位列a股住房企业绝对收入前三名。

在销售方面，10月份主流房企的销售继续超出预期。据嘉里数据，10月份50家主流房企的月销售额为8892亿元，同比下降2%，同比增长36%；1-10月，50家主流房地产企业累计销售额72879亿元，比上个月增长14%，比上年增长16%。在房屋销售企业方面，10月份销售额排名前5位的分别是恒大、碧桂园、融创、万科和保利，其中恒大为930亿元(同比增长75%)，碧桂园为850亿元(同比增长43%)，融创为642亿元(同比增长23%)，销售喜人。在前20名中，龙湖有270亿元(增长80%)，绿地有251亿元(增长52%)，世茂有232亿元(增长53%)，徐汇有190亿元(增长76%)，金茂有122亿元(增长55%)，所有这些都达到了50%以上

在政策方面，我们认为政策调控正在放松，最近出台了许多政策来增加公积金贷款的数额和延长贷款期限；绍兴、南通、郑州等地相继出台了人才购房补贴政策，这是政策边际改进的表现；从目的来看，“稳定房价、稳定地价、稳定预期”并不是为了打压行业。目前，地价似乎还在继续下降，即使提高，去化学化的压力也在增加，市场看到了空强烈的情绪。这些实际上偏离了促进行业健康稳定发展的初衷。我们对第四季度和明年第一季度持乐观态度，“一个城市，一项政策，

在行业配置方面，我们坚持之前强调的第四季度房地产过度配置的观点。主要逻辑如下:在政策底部(估价):当前房价和地价稳定，基本面下降，融资超预期，继续收紧，政策调控的目的达到，进一步收紧意义不大。目前，重点房企的平均市盈率只有6.1倍，而估值持续下降的空余地很小。广义货币:虽然目前行业以窗口为导向，但整个行业都可以受益于已经开始的货币宽松周期，下调RRR和降息带来的有利方向保持不变。业绩确定性:我们估计，主要房地产企业的年业绩增长率中位数约为27%。在当前全球经济或衰退的背景下，市场开始对业绩确定性行业和目标给予更高的溢价，房地产类股的业绩确定性优势凸显。高股息:在房地产行业放慢扩张速度并积极降低杠杆率后，它开始整体增加股息。目前，重点房企的平均股息率高达4.5%。

配置建议:基于贝塔修正，对阿尔法股票持乐观态度。首先，当前行业存在估值改善的机会:政策(监管和融资)的边际改善带来的估值修复；年终业绩发布带来的价值转换。其次，在个股方面，结构分化加快:从融资-土地收购-利润、管理-效率-成本、品牌-产品-溢价等多维传导分化。，这在行业低迷时期尤为明显，类似于制造业产能被清理、行业集中度继续提高、领先利润明显提高的逻辑。最后，从时机的角度来看:在前几个周期中，市场底部领先于政策底部，政策底部领先于基本面底部(销售反弹)。现在政策正在改善，观望的时间太长了，否则最好的投资机会就错过了。推荐受益于集中度持续提高、在行业低迷时期有大量整合机会的行业领导者:万科、保利、融创中国；致力于降低杠杆、提高股息和优化内部控制:华夏幸福和徐汇控股集团。

风险警示:三、四线销售下行压力继续加大；流动性继续收紧。

来源：广州新闻直播