周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上

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编者按:11月14-15日，2019年度商务会议将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结和展望未来的契机。

有鉴于此，观点地产诚邀一批商业地产开发商和专业人士讲述他们的商业地产故事，记录和解读中国商业地产的发展。

我认为我们走的路是非常正确的。如果我们当时不走这条路，现在发展会很困难。

2008年，一场突如其来的金融危机席卷全球。在破产、收购和重组中，全球金融业面临着重新洗牌，这导致了光大安世的崛起。同年10月，香港上市公司光大控股以85万美元收购了雷曼兄弟旗下房地产投资管理公司雷亚投资51%的股权，并成立了光大雷亚，后更名为光大安世。

当时，外资占据了国内大部分的房地产基金市场，而新推出的光大安世并不具备独特的核心优势。另一方面，无论是短期债务还是长期股权投资，作为一只房地产基金，它在当时的环境下大多处于弱势地位。一旦开发商有了成本较低的融资渠道，与该基金的合作将失去吸引力，并将被取代。

近十年来，光大证券一直在探索如何为国内房地产基金找到一条合适的发展道路。周松明所说的正确方式源于2010年的重庆大容城，这是光大安世的第一个商业地产项目，奠定了其商业领域核心产品线的基础，是光大安世的一个里程碑。

截至目前，光大安石已完成中国10个城市和17个大城市的布局，管理和在建资产达到180万平方米。更重要的是，他们开辟了融资、投资和管理的整个连锁服务。

作为一家有着浓厚金融基因的公司，光大安石在成立初期就参与了该项目，主要是作为金融投资者，很少有人主动进行资产管理。2009年底，光大安石与联想控股子公司柯荣置地联手，拿下观音桥现代广场。一年后，第一个大城市诞生了。

当我们做这个项目时，管理层不是我们自己的团队，我们只是一个股东。正如周松明所介绍的，光大安世起初并没有自己的运营团队，但光大安世意识到中国的消费市场在不断增长，如果商业地产能够通过融资和投资管理，将会有更多的机会。

事实上，当时不仅光大安世，整个市场都没有一个专业成熟的第三方运营团队。即使开发商进入商业地产领域，他们大多缺乏精细化的操作能力，人才成为商业地产最稀缺的资源。

光大安世最初的团队主要负责投资，对投资后的运作缺乏把握。周松明承认，许多基金公司都尝试过转型，但成功的并不多。

尽管看起来困难重重，但光大安石有勇气去尝试。2013年，光大安石接手重庆观音桥大龙城项目，并不断加强主动资产管理能力。开始进入资产管理公司的序列。据数据显示，重庆大龙城在接管前的noi为4300万，现在已达到1.8亿。2016年，重庆观音桥大龙城项目发行了25亿种reits产品，其中A级优惠利率为3.8%，B级优惠利率为4.3%。至此，金融投资管理和退出的所有环节都已顺利完成。

从最初的基金公司到逐渐具备主动资产管理能力的光大证券，它也建立了自己的护城河。

例如，成立第一太平物业公司，以第一太平物业公司为企业做物业管理；与香港设计师建立合作关系，为所有企业设计；在与推广公司的合作中，我们建立了商业基金、培育品牌、投资品牌、创建自营企业等等。在周松明看来，这就是商业地产的本质。

重庆也成为周松明旅游最频繁的城市。目前，光大安石已在重庆规划了6个商业项目。在接受视点房地产新媒体采访之前，他刚刚从重庆飞回上海。

自2013年开始拥有自己的运营团队以来，光大安石已经成功布局了17个大城市。不可否认，商业地产强调规模和品牌效应，这也是光大安石打造大龙城品牌的原因。例如，有一系列好的购物中心。如果你和品牌交谈，谈论租金会更容易。周松明坦率地说。

值得一提的是，随着商业地产的发展，许多传统地产开发商在做商业地产项目时，会选择使用基金模式与地产基金合作，或者干脆自己成立相关公司。毕竟，财务方面的高回报自然具有吸引力。

从这个角度来看，光大安石也将是传统商业地产开发商的竞争对手。周松明并没有否认这一点，但他也指出，如果是房地产和基金合作，那跟基金公司本身做生意还是两个概念，因为投资者的信任和其他方面还是不同的。此外，即使房地产开发商想在金融领域发展，也不容易通过。

不过，光大安石还将与房地产开发商就适当的机会进行合作，如管理轻资产项目的产出，光大安石将与绿地和卓越合作。事实上，在某种程度上，轻型资产也是一种风险控制手段。由于一些城市没有类似的交易，在这种情况下，我们将使用轻资产管理，直到项目运行稳定，我们不排除将来收购这些轻资产项目。

成为长期价值投资者

出于对国内商业地产市场的乐观，光大安石迈出了成为大型资产管理公司的第一步。与传统商业地产逻辑的区别在于，市场认可而机构投资者不认可。它的价值是从机构投资者和基金公司的角度来评估的，而不是简单地评估公司的价值。另一方面，与普通基金公司相比，商业投资是长期的，投机是被拒绝的。

收购后，单个商业项目通常有5年的周期，有时可能更快。但有些人，例如，经过两年的工作，条件相对成熟，他们可能会退出，并可以发行类似房地产投资信托基金的产品。

除了购物中心，光大安世还涉足写字楼、酒店、长期租赁公寓和物流地产。无论哪种形式，规模效应都是非常重要的，管理成本也会降低。周松明补充道，但这并不意味着光大安石会刻意追求规模。据了解，光大证券在投资长期股权时，有时会花近一年时间进行尽职调查。

从光大安世进入的城市来看，它主要位于中国的一、二线城市，包括上海、北京、重庆、Xi、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥。具体到项目地点，需要调查项目周围的人口和竞争对手等许多因素。

光大安石的道路是成为一个具有战略眼光的长期价值投资者，而不是盲目跟风。现在回头看，金融风暴后出生的光大安石做出了正确的选择。

事实上，随着我国资产管理模式的逐步发展，大多数基金公司都是从写字楼开始资产管理的，因为写字楼相对来说比较容易和安全，但竞争也是最激烈的。周松明介绍说，目前，光大安石有近7个写字楼项目，管理面积约100万平方米，主要集中在北京和上海。

由于人才、团队等方面的影响，市场上购物中心的运营水平存在较大差距。另一方面，国内商业地产日益激烈的竞争、保险管理能力的提高，乃至整个国内外经济环境的敏感变化，对光大安世这样的基金公司来说都是不小的挑战。

现在每个人的钱肯定都很紧张，因为整体情况是财务去杠杆化，但相反，卖家对资产价格的预期也会降低，这将使其更容易获得一些好资产。大多数时候，每个人都在逆向运作。

此外，尽管光大安石所走的道路仍处于探索阶段，但作为一个抓住机遇的领导者，光大安石也有不小的目标。

在基金中，光大安石是业务的领导者，这是我们的目标。周松明说道。

以下是新房地产媒体对光大安世企业管理总裁周玉铭先生的采访:

观点房地产新媒体:你为什么一开始就推出大龙城商业这个品牌？

周松明:我还需要谈谈基金的性质。事实上，我是一个实体，做企业管理。进入光大之后，我对基金有了更深的了解。当我们做第一个商业项目时，在最初阶段不是我们负责运营和管理，我们只是一个股东。

如果传统基金来投资，就不能做好，因为单个项目很难做好，而且业务强调规模效应，所以每个公司拥有的业务资源都非常重要。例如，如果有一系列好的购物中心，通过与品牌对话来谈论租金会更容易。租户有不同的信心。

我们有很多资金，而光大安石的初期团队主要负责投资，对投资后的运作缺乏扎实的把握。在运营和管理方面，市场上没有成熟的第三方团队。过去，他们中的一些人一般都是品牌代理商和策划者，整体运营能力不强，没有这样的资源，商业运营非常困难。

我们认为，如果我们能够通过金融投资管理，仍然有很多机会。特别是对于商业地产，我们需要用基金模式来做。此外，当我们判断一个项目时，我们应该从一个基金公司的角度来看待它，把它看作一个金融产品，也就是说，我们应该有一个退款渠道。这些业务不被市场认可，但不被机构认可。它们的价值是从机构和基金公司的角度来评估的，而不是从公司的角度来评估的。

观点房地产新媒体:光大安世的业务团队是什么？选择目标的具体标准是什么？

周松明:我们有几个部门，一个是开发部门，另一个是运营管理部门。当然，投资和资产管理是一起考虑的。在光大安石事业部，招商、运营、推广和物业管理都是自己的团队，都是完整的。

城市在项目选择中非常重要。我们不会选择偏远的城市，所以这是一个限制。首先，它必须是一线和二线城市，经济发达和活跃的地区。虽然有些是省会，但经济不是很活跃，人口外流比较大，我们不会选择它们。

另一个是规模。一般来说，我们都在10万平方米左右。核心是地铁屋顶，或者如果资产位置好，它可以小一点，但不能太小。

当然，价格本身和围绕它的竞争有很大的关系。

观点房地产新媒体:光大安石发展很快，里面也有轻资产？

周松明:规模是一定的，因为我们总是说规模效应很重要。规模越大，管理成本越低。

我们的轻资产项目在某种程度上也是一种风险控制手段。例如，在一些城市，市场上没有类似的交易，所以我们不知道如何在市场上对项目进行估价。在这种情况下，如果项目有条件做好，我们将采用轻资产管理。到期后，我们可以尝试发行金融产品，看看市场认可的价值是多少。

观点房地产新媒体:规模目标是什么？

周松明:我们不会刻意追求规模目标。数字会因为数字而出错。公司声誉和个人声誉非常重要。

观点房地产新媒体:你认为房地产开发商的传统商业模式如何？包括他们在内，他们也会与基金合作，甚至自己制作基金。

周松明:传统的房地产开发商做商业地产，他们做得好不是按照传统的房地产模式，而是完全按照商业模式来做。许多公司已经存放了数百亿和数千亿的资产，这些资产并不都是好的，也不是按照商业逻辑设计的。

房地产开发商与基金的合作和基金自身的商业运作仍然是两个概念，因为投资者的信任和其他方面仍然是不同的。就房地产企业而言，很多都有赚钱的想法，也有这样的部门，但要做好并不容易。我们实际上是通过金融的资产链，房地产开发商也希望在金融方面发展，但要通过资本和资产两个方面并不容易。

观点房地产新媒体:与每一种商业形式相比，你更喜欢哪一种？

周松明:写字楼相对安全，但竞争会很激烈，因为写字楼是最容易做的。

就业务而言，运营标准之间的差距最大，因为公司资源、规模和人才等因素将更加重要。做得好和做得差之间有很大的差别，办公楼之间的差别高达10%到15%。

观点房地产新媒体:从基金行业的角度来看，从一开始我们主要关注债务投资，现在我们做长期股权投资，逐渐发展到关注资产管理。你认为国内基金的变化如何？

周松明:我认为光大安世的道路是很正确的。如果当时不走这条路，目前的发展将非常困难。

例如，金融去杠杆化正在进行，现在每个人的钱肯定都很紧张，因为整个情况都是金融去杠杆化，但相反，卖方对资产价格的预期也会降低，这将使获得一些好资产变得更容易。很多时候，每个人的操作都是相反的。

如果我们一直投资于债权，却没有最强的资产管理能力，可能很难做大。因此，我们更注重中长期股权投资，经营管理能力至关重要。

来源：广州新闻直播