解局 | 首创置业新“轮廓”

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首都房地产公司最近采取了很多措施。除了宣布去年11月签约销售额超过688亿元人民币外，还上市转让了首旅青年房地产51%的股权，并与首钢集团(以下简称首钢集团)海外控股运营平台首钢控股(香港)有限公司(以下简称首钢控股)和融创地产集团有限公司(以下简称融创集团)签署战略合作协议，建立首套全资物业管理平台。

其中，仅从销售数据来看，2019年前11个月累计签约金额约为688.3亿元，同比增长21%。同时，多城市签约的现象也越来越明显。北京的累计签约率从8月份的53%下降到11月份的43%(去年同期为50%)。

这些数据的变化可能是首都房地产聚焦京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心城市圈，坚持质量增长管理政策的量化体现。

首创置业在11月11日宣布转让首创青年旅游地产51%的股权时表示，通过股权转让退出项目可以盘活资源，快速实现资本回收，优化公司资产结构，集中资本发展公司城市核心业务的战略重点。

战略合作的发展和拟建立自有物业管理平台，标志着首创置业将在文化创意和高科技产业园、城市更新改造、物业运营管理等业务方向上取得新的突破。，同时加强未来业务发展，进一步提高获取优质资源和创新业务的能力，实现协调发展。

关于首都房地产的发展战略，我们试图通过这些线索勾勒出一个轮廓。

有质量增长和快速周转

从签约数据可以看出，今年以来，首创置业的签约销售额取得了很大的增长。对此，首创置业执行董事兼总裁钟北辰年初表示，今年的目标相对稳定，进展平稳，质量增长有节奏。

事实上，2019年一直被认为是房地产的小年头，大多数同行对今年持谨慎态度；再加上加强调控，项目受到影响；过去，我们开始思考如何通过高杠杆模型回归房地产的本质。出于对现状和未来的思考，房地产行业越来越重视质量增长。

万科的于亮曾经说过:我们的目标不是某个数字，无论是过去还是未来。质量增长是一个可持续的目标，就像不会被脱掉的红色舞鞋一样。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示:碧桂园不一定要追求第一，我们追求的是质量发展，最重要的是每个项目都可以一个一个的开发，以保证公司的长期可持续发展，这是我们的目标。

除了业内领先企业表示他们已经实现了质量增长，一直强调质量增长的首创置业也深深意识到了这一点。

你为什么想做质量增长？房地产业曾经高速增长，每个人基本上都实现了。推动快速增长的引擎是高杠杆，过去的金融环境也可能支持高杠杆。然而，今天的金融环境并不支持住房企业的高杠杆。在杠杆和债务减少的背景下，增长率将不可避免地下降。虽然我们仍然想保持房地产的主要业务，我们必须做高质量的房地产。首都地产这样说。

这些增长的质量可以在执行情况报告中看到。前三季度，首创置业营业收入149.94亿元，营业利润24.09亿元，归属于母公司股东的净利润12.27亿元，同比分别增长32%、38%和41%。总资产从去年同期的1728.54亿元增加到1833.53亿元，增长105亿元，增幅6.07%。

质量增长首先在于规模和利润之间，更注重盈利能力的提高。规模只能衡量一个企业的规模，而利润是衡量一个企业强弱的标准。只有规模和利润同步提升，同时变得更大、更强、更好，才能保持稳定的扩张速度。首都房地产对视点房地产新媒体如是说。

当然，快速周转和高质量增长不是一回事，共存是最好的出路。企业在扩大规模时，应该更加注重利润和产品质量。就首都房地产而言，它基于质量增长的管理政策，侧重于改进项目和只需要快速周转的项目。

为此，首创置业早在2016年就提出了首创制造2020战略，依托首创制造2020磨砺核心产品，同时强化销售回报，追求两者的平衡。

对于2020年的第一次制造，可以概括为四个方面:精密研发、精细材料、精细结构和精心交付；在质量方面，我们在快速扩张的同时更加注重产品线的标准化，以防止规模扩张中出现质量问题。

首创置业在中期报告中表示，2019年上半年，集团坚决实施快速周转业务战略，有效把握市场窗口，实现优质供应，快速淘汰新项目，有效盘活现有资产。全面提升首都制造2020运营体系，涵盖精密研发、精细材料、精细施工、精细交付等各个层面，精心打造田玉娥、席瑞、西岳等核心产品体系，产品和服务质量将达到新的水平。

与此同时，首创置业通过自营充分开发了内外部管道，上半年实现自营合同129亿元；除了通过提高项目淘汰率和确保项目节点退货来加快销售退货外，上半年合并销售退货增加了76.9%。上半年，上海田玉娥滨江项目和昆山杜悦项目开工率达到100%，签约金额达到50亿元。

舒适圈三大城市圈

随着中国城市化进程逐渐呈现出大都市集聚模式，房地产企业的发展也在改变其思维。首都房地产强调以三大核心都市区为重点，走出新时期的发展新路。

事实上，作为北京SASAC旗下一家大型国有企业集团的首个自有住房项目，它实际上已在十多年前将业务拓展至南方。未来，北京将不可避免地保留其重型仓库区，但变化也在悄然发生。

从1月至11月的销售数据可以看出，北京占首都地产累计签约销售额688.3亿元的43%，呈现多城市贡献的趋势。

根据房地产新媒体的观点，其在北京的区域销售额在前8个月占53%，前9个月占51%，前10个月占47%，11月占43%。这个数字是去年同期的50%；上海和天津仍然是主要贡献者；其他地区的销售份额从8月份的4%上升到9月份的5%、10月份的6%和11月份的7%，可视为粤港澳大湾区。

在每期《首都地产》的月度通讯中，都有这样一句话:公司聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈，以及潜在的强势二线单核心城市。

对此，首创置业向视点地产新媒体表示，未来的房地产业一定不是一个单核心城市的增长逻辑，而是一个城市圈的增长逻辑。首创置业积极响应国家城市发展战略，抓住城市群发展机遇，将战略重点放在京津冀、长三角和粤港澳大湾区都市圈以及潜在的二线单核心城市上。到目前为止，三大都市圈的布局已经初步形成，未来我们在三大都市圈的布局还将继续推进。

据介绍，首创置业在京津冀拥有近3000万平方米的一级开发土地资源。它复制了成功的项目经验和成熟的商业模式，如北京石景山的黄羲村和天津武清，这将为公司未来带来巨大的优质潜在土地储备，并为未来的可持续发展提供潜在的动力。

此外，2013年，首创置业首次进入上海；2017年，它首次进入深圳和杭州；2018年，广州和佛山将成为下一个城市，三大都市圈的布局将继续深化。2019年，我们的住宅业务将进入苏州、宁波、东莞和厦门。今后，我们将继续做大做强三大都市圈，继续关注长三角和粤港澳大湾区等有发展潜力的城市布局。首都财产说。

据悉，在首都房地产“十三五”战略规划中，长三角都市圈战略被定位为公司规模和利润的新增长点。未来，长三角市场将在现有区域的基础上进行梯度扩张和布局，区域布局将覆盖浙江、江苏、安徽等省的许多潜在城市。

最新的行业宠儿粤港澳大湾区被首都房地产“十三五”规划定位为创新领袖。目前，深广双核发动机已形成并推进到佛山和东莞。今后，我们将立足并深入培育现有城市，同时继续关注粤港澳大湾区其他核心城市的发展，进一步深化粤港澳大湾区的布局。

据其预计，随着三大都市圈综合布局的不断深化和优化，以及立体互补的商业结构的不断完善，首创置业将爆发出更强劲的增长势头。

创新业务，创造新的利润增长点

在走出地理舒适区的同时，首都房地产也走出了商业舒适区。

首创置业投资了许多新的商业领域，如商业地产、文化创意、高科技工业园和集体土地租赁房。

首创置业指出，前30家房地产企业的房地产开发收入占90%以上，创新业务未来将有更广阔的发展空间。

坚持房地产开发的主业，为客户创造高品质的生活空房；同时，在传统业务的基础上，我们将尽一切努力推动创新业务的发展，不要在过程中盲目跟风，而是要充分利用国有企业自身背景的独特优势，创造有利可图的创新业务模式，实现经济效益和社会效益的统一。

据报道，除了住宅开发，首创置业还以首都大学为商业地产平台，建立了中国最大的网点运营平台。目前，Ole的业务已经部署在全国17个城市，拥有12个业务运营点，在业务运营布局和数量上均位居第一。目前，首都大学基本完成了五年二十城的战略布局，已经从投资扩张期向精益运营期过渡。近年来，其经营业绩不断突飞猛进。2019年上半年，实现营业额36.4亿元，同比大幅增长54%。其中，房山奥立已跻身行业前三名，成为奥立行业的明星项目。

在文化创意和高科技产业地产方面，首创置业积极落实首都四大中心的战略定位，利用北京旧厂房和旧办公楼发展文化创意业务，积极获取转型增值收益。形成了第一元朗和第一永源两大文化创意品牌，打造了首都文化创意标杆项目元朗佳酿和北京永源项目，形成了品牌管理输出；建立了第一个高科技平台，与首创集团业务合作成功收购并建设了ic园区(中关村集成电路设计园)项目。该园区于2018年11月开业，年产值达270亿英镑。通过文创业务和高新技术产业园区业务，首创置业的资产管理能力迅速提升。

此外，公司积极响应不炒房、不租房、不买房的号召，结合国有企业背景下的自身优势，与当地政府合作，积极拓展集体土地房屋租赁业务，打造房屋租赁的盈利商业模式，走上一条与当前市场长期租赁公寓模式相似但完全不同的道路。被收购的朝阳十八里店集体土地租赁住房项目总建筑面积41万平方米，是目前北京乃至全国最大的租赁住房项目，也是北京长期租赁公寓领域的标杆项目。

此外，首创置业的业务发展已经延伸到物业管理和资产运营领域。根据房地产新媒体的观点，首创国鑫资产管理有限公司于2019年8月29日更名为首创物业服务有限公司，首创置业100%持股作为其全资物业管理资产运营平台。

首创置业始终强调所有的产品和服务都是以客户为导向的，建立一个全资物业管理平台的出发点是为业主提供更好的第一质量的服务，创造更美好的新生活。首套物业将继承首都制造2020的四大优良品质，以多生态物业服务、多类型增值服务和多类型资产管理为服务内容，采用自助项目与市场化运作相结合的方式。它计划涵盖多种类型的形式，如住宅建筑、综合商店、工业园区和股票资产运营。未来的物业管理规模目标将达到1500万平方米以上，并考虑适时分拆上市，有效服务于首都地产2000亿生态链战略目标的实现。

其中，新推出的第一西岳大学从第一个物业开始提供综合物业服务，建立了全方位、全周期的精益服务体系，在传统的保安、保洁、景观等服务的基础上，为广大业主提供专属定制的增值服务，涵盖资产管理、咨询、房屋租赁、托管等。

创新业务和探索，进而创造新的利润增长点，这是首创置业对未来发展的思考和尝试。

一位房地产名人说，大多数人从过去的经历而不是现在来看未来。对他们来说，传统业务和新业务之间的关系是横向对比，而不是现在和未来的关系。

对于坚持以创造更好的新生活为企业使命的首创置业来说，它可能已经看到了未来。

战略合作，协作获取大量资源

在战略合作方面，首创置业最近与首钢集团海外控股运营平台首钢控股签署了战略合作协议。这种合作涉及多种产业和创新，可以带来更多的投资、融资和资本运营方面的合作机会，实现优势互补和强强联合。

双方将充分发挥各自的专业和资源优势，开展全方位、多领域、深层次的战略合作，积极参与首钢新高端综合服务区等工业园区的开发和运营，推进老物业资源的收购、改造和升级，积极探索相关合作领域的多种资本运营模式。在后续工作中，双方将继续深化战略协调和资源共享，帮助公司获取战略资源，提升现有资产的价值。

据视点地产新媒体报道，首钢北京钢铁冶炼厂于2010年底停产后，新首钢高端综合服务区成为北京核心城市之地。它占地8.63平方公里。该项目位于长安街最西端，地理位置优越。未来将建成高端元素、积极创新创意、总部特色明显、生态环境优美的高端产业综合服务区。这是北京极其稀缺的房地产资源，有望在未来成为北京的标志性公园

除首钢控股外，首创置业最近还与融创集团开展了战略合作。在目前杭州运河项目合作开发的基础上，双方计划下一步开展全方位的战略合作。双方将充分发挥各自在并购、项目拓展、资金和创新融资方面的优势，共同开展市场开发和项目合作，重点是并购和整合项目。双方预计合作项目总投资规模为200亿元人民币，合作项目总资金规模为100亿元人民币。拟议中的合作包括在武汉、郑州和上海的种子项目。

上述合作无疑将进一步提升首都地产对核心城市优质项目的资源获取能力。

减少债务，拓宽融资渠道，打造首个资本金融平台

除了业绩增长的质量之外，作为北京一家老牌国有企业，首创置业还注重自身的财务质量。

观点房地产新媒体查阅了2019年中期报告，发现截至2019年6月底，首创置业的负债率约为78%，处于行业平均水平。

此外，在计息负债中，一年内短期负债占比24%，比2019年初下降3个百分点。短期偿债压力小，债务期限合理。中期报告的数据还显示，其目前的比率约为2.20，这可以充分反映其偿债能力。

到第三季度，首都房地产的负债率略有下降，降至77.59%。

另一方面，在去杠杆化和减债的背景下，首创置业近期主动通过股权转让出售项目，进一步优化资产结构，提升资产价值。

最新的例子是11月11日宣布以6.86亿元的价格出售首都青年旅游地产51%的股权。虽然最终成本尚未确定，但基于转让底价的未经审计的税前利润预计将达到3.36亿元。

据视点房地产新媒体9月10日报道，首创置业计划转让其在北京天成永源房地产有限公司50%的股权，即北京市丰台区卢沟桥镇李泽金融商业区f-03栋办公楼的全部建设项目。转让底价30.25亿元，税后利润预计达到6.6亿元。

首创置业指出，通过股权转让退出项目可以盘活资源，快速实现资本回收，优化公司资产结构，集中资金发展公司城市核心业务的战略重点。

众所周知，首创置业坚持稳健投资战略，坚持差异化投资，不断优化土地投资步伐，综合运用主次联动、资金、并购、产业协同等方法，以低成本获取优质资源。2019年上半年，全社会土地投资171.3亿元，投资额同比下降32.6%；2019年上半年土地溢价为16.9%，2018年土地投资溢价低至9%。

在削减支出的同时，首都房地产还积极开辟新的来源。

虽然房地产融资形势严峻，金融政策没有明显放松，但充分发挥国有企业的信贷优势和资本运营优势，成功构建了资本-金融-资金三级金融体系。目前，它保持着多渠道、顺畅的渠道，如债券、银行、保险、信托、资产证券化、购房最后付款和供应链融资等。

数据显示，2019年，首创置业加大了对低成本企业债券和银行贷款的融资，积极推进荷兰银行和供应链融资等创新融资方式。2019年年中，该公司的计息债务平均成本仅为5.53%。

在低成本融资方面，中国今年发行了80.9亿元国内私人债务，平均利率为4.4%。其中，7月份发行的第三批私募债券的3+2年利率仅为4.26%，被称为房地产企业3年期私募债券的最低发行利率。

此外，首创置业年初发行供应链创新融资，成本低至3.88%，也创下了同期同类融资成本的新低；在购房尾款的资产证券化中，8月份新发行了15.5亿元人民币，期限为两年，成本为4.2%。

此外，值得一提的是，今年首创置业还推出了首个资本金融平台，深化了房地产金融的价值链，赋予城市变革和发展以资本的力量。

近年来，关于房地产行业进入股票时代的讨论越来越受到关注。围绕城市更新的开发建设和资产管理运营已经成为房地产业的重要发展方向。房地产基金作为一种股权资本，能够有效地吸引资金进入这些具有巨大价值潜力的房地产项目，顺应时代发展趋势，促进整个房地产行业的积极转型。

作为首都资本的金融平台，首都资本可以与首都资本体系中多元化的产业资源充分合作，同时引入和整合外部优质资源，实现房地产与金融的深度融合，真正用资本的力量赋予城市变革和发展。首创置业向视点房地产新媒体解释。

据介绍，今年以来，首创置业和首金资本与多家金融机构启动了1000亿美元的战略合作，合作方向为房地产开发基金、资产管理基金、文化产业房地产基金、产业股权投资基金和海外房地产基金。

除住房开发外，(首金资本)还密切关注国家战略规划，重点拓展文化创意、长期租赁公寓、资产管理业务、工业地产等领域。在中国投资了元朗公园项目、十八里店集体土地长期租赁公寓项目和许多商业地产项目，以文化创造和产业为载体，推动股票时代的城市更新。其中，大型集体土地长期租赁公寓的形成，不仅是首次置业和第一资本的重要创新模式探索，也是首次履行国有企业社会责任的重要体现。

作为城市金融运营商，第一资本的作用就像一座桥梁，将资本与产业深度融合，促进资产在城市产业价值链的闭环中高效运行，产生效益。

来源：广州新闻直播