华泰证券：新大正渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海

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乐居财经讯李12月8日，华泰证券发布了新大正(002968)研究报告。

核心观点

作为第三方物业管理企业，公司具有卓越的拓展能力:准确定位公共、学校和航空空领域，走物流服务社会化的东风；口碑优势突出，有助于在不同的地方扩张；空非住宅客房的巨大市场是分散的，资本有助于增加市场份额。此外，公司的盈利能力并不逊色，主要得益于非住宅成本加定价和良好的服务声誉。未来，它有望通过优化人员效率和增加增值服务来抵消异地扩张的影响。预计2019-2021年公司每股收益分别为1.43元、1.82元和2.32元，目标价格为54.52-59.97元，首次被评为“买入”。

新大正:走出重庆、布局全国的非住宅第三方物业管理公司

该公司是一家非住宅第三方物业管理公司，1998年成立于重庆，2012年开始在全国范围内扩张。截至2019年上半年，已覆盖16个省、28个市，管理项目316个，管理面积5838万平方米，合同面积6771万平方米。过去三年中，管理下和合同区的复合年增长率均为10%。2019年，公司在中国百强物业服务企业中排名第18位，在重庆排名第3位，在非住宅领域具有突出的竞争力。四位实际控制人都是公司元老，高级管理团队经验丰富。

物业管理:公共、学校、航空空的商业特色，以及口碑帮助国家扩张

该公司2015年至2018年的收入和业绩的复合年增长率分别为19%和29%。2019年上半年非住宅物业分别占综合物业管理面积和收入的77%和93%,主要集中在公共和学校；清洁工作占特别财产管理领域和收入的77%和84%,其中空航空公司是主要的一个。在非住宅成本加定价模式下，物业费稳步上升，累计收缴率较高。增值服务占收入的8%。2019年上半年，重庆的管道面积和物业管理收入的比例分别降至61%和77%。随着重庆的深入培育，以及空公众、学校和航空业积累的口碑优势，预计将有助于其他地方的拓展。

财务表现:盈利能力良好，现金流充裕，轻资产清晰

前三个季度，公司毛利率为21%，净利润率为10%。非住宅成本加上定价和服务声誉使公司的盈利能力不逊于AVIC、招商局、保利地产等。，占非住宅面积或收入的比例相对较高。未来，它有望通过优化人员效率和增加增值服务来抵消异地扩张的影响。在充裕的现金流支持下，公司的生息负债很低，轻资产属性清晰。

空非住宅物业管理行业广阔，品牌声誉创造机遇

预计2025年国内非住宅物业管理市场将超过8000亿元。各种各样的格式正如火如荼地展开，空.的覆盖面和集中度都有所提高物流服务的社会化为有信誉的品牌物业管理公司创造了机会。行业内增值服务将有多元化延伸的机会，服务模式将从基础服务提升到高附加值，这是一片亟待开发的新蓝海。

蓝海巡回赛增加了新成员，第一次报道被评为“购买”

我们估计公司2019-2021年的每股收益分别为1.43元、1.82元和2.32元。选择a股非住宅物业管理公司盛大和物业，以及占港股非住宅面积或收入较高的主流物业管理公司如亚人寿、绿城人寿、永胜人寿和丽人作为可比公司，2020年的平均市盈率为24倍。考虑到公司专注于空范围内的非住宅物业管理轨道，且借助资本的扩张有望加快，我们认为公司2020年的合理pe估值水平为30-33倍，目标价格为54.52-59.97元，第一个覆盖范围被给予“买入”评级。

风险警示:规模扩张不符合预期，劳动力成本上升的风险，重庆区域市场风险。

来源：广州新闻直播