解局 | 中海求地60天 颜建国的年末拿地任务

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视点房地产网全年投资1200多亿元购买土地，年底将继续在各城市的土地拍卖市场运行。

12月的第一个周末，中海北上定居郑州。

12月6日，郑州出售了一处宅基地。经过一个半小时的竞标，中海击败了保利、金茂等。以26.7亿元赢得土地，相当于14743元/平方米的底价，地价为20.27%。这是继今年6月之后，中国海运第二次落户这个北方新的一线城市。

纵观中海今年以来的土地收购路径，聚焦一线、新建一线和二线城市，在土地市场整体低地价环境下高价收购土地，采取独立和不合作的土地收购模式，是这一高利润房企在土地市场的特点。

另一方面，与过去保守的形象相比，在房地产行业杠杆率下降的趋势下，1200多亿元的土地储备被逆市投资扩大，这也是过去一两年在严建国时代中海的激进一面。

根据中国海运在2017年设定的目标，到2020年，中国海运将实现4000亿港元的销售目标，并保持30%的毛利率，因此补充弹药是当务之急。

严建国的征地任务

虽然公司负责人严建国一直强调净利润是中海集团的最终目标，但无规模的高利润来自外部的力量更强，是不可持续的。用马云的话说，如果没有规模和持续性的利润，它就不是一种模式，而是一种商业活动。

因此，在严建国掌舵之后，中国海运一直在积极地夺取土地。

数据显示，2017年和2018年，中海分别获得76块和63块土地，土地投资超过900亿元。

2019年，中国海运计划投资1，350亿港元购买新的土地权益。对中海而言，土地收购的价值将超过当年的销售额，这是底线。

严建国在年初的业绩会上透露，今年中海集团的土地收购预算高达1210亿元人民币，约占中海集团3500亿港元年销售目标的40%。

数据显示，2019年1月至11月，中国海运部完成销售总额3432.12亿港元；与此同时，中海集团在全国30个一、二线城市收购了48块土地，土地总价值1046.87亿元，新增土地面积296.48万平方米。

换句话说，在2019年的最后一个月，中海仍然有超过100亿元的土地收购预算。

据房地产新媒体不完全统计，上述征地金额仅次于万科和碧桂园。

然而，与万科在各级城市的均衡发展和碧桂园专注于三、四、五号线的战略不同，中海对用地相当挑剔，近两年在区域选择上逐渐向核心城市收缩。

截至去年11月，中海集团只进入了中国30个一、二线重点城市，在十大房地产企业中规模最小。

具体来说，今年以来，中海在北京、香港等五个一线城市共投资548.2亿元，新增15块总用地面积50.53万平方米的地块，其中包括香港的4块启德地块，这也是中海为数不多的合作地块之一。

此外，中海选择了长沙、成都、杭州、青岛、东莞、郑州、沈阳、天津、宁波、Xi、苏州等新的一线城市，其余也进入了重点二线城市。

虽然一、二线城市的土地单价相对较高，但在严建国看来，高质量的土地可以满足公司对回报率的要求。

从征地节奏来看，上半年平均分布，分别获得24块地。其中，这与土地市场的整体热度是一致的。4月和7月是中海集团今年土地收购的两个高峰期，分别收购了8块和11块土地，土地出让金分别为173.77亿元和240.33亿元，1月和8月没有收入。

值得一提的是，当许多房地产企业为了分担风险、迅速扩大规模而选择合作收购土地时，中海一直保持着孤求败的态度。

根据视点地产新媒体的统计，包括上述香港的4块启德地块，在中海今年新增的48块地块中，只有6块是合作收购的，其余为100%所有。

高价格和低利息债务

事实上，当一线城市的地价很高的时候，并不是所有的房地产企业都有实力和勇气去抢一线和二线城市的土地。

据视点房地产新媒体报道，在北京、厦门、苏州等地，中海赢得了单价王。

7月15日，中海利退出合资、金茂合资、和盛等房地产企业，以79.4亿元的价格，以相当于6万多元/平方米的底价和18.79%的溢价收购了丰台区枣家村地块，成为去年北京市场上总价最高的地块。

4月19日早些时候，中海集团击败了万科、保利、融创等13家房地产企业，以38.6亿元的价格赢得了厦门岛外集美地区的一块罕见的黄金地块。底价达到30，996元/平方米，溢价34.7%，成为厦门集美新的单价王。

4月29日，中海集团以30287元/平方米的底价和37.67%的溢价，中标苏州工业园区苏园土瓜(2019)02号地块。这是苏州公园规划建设以来，首次突破3万元的底价。

一方面，高总价和高溢价表明中海渴望储备一、二线优质土地，但另一方面，与中海长期以来作为利润之王的地位相比，土地之王似乎显得格格不入。

在业内人士看来，中海地产经常以土地为王，这表明其资本仍然不错。从实际过程来看，我们应该警惕资金压力或市场降温带来的压力。

然而，许多投资者对中海未来能否保持较高的利润率表示怀疑，但严建国回应称，他购买的土地更靠近核心区域，因此存在结构性增长，利润不会出现问题。

虽然由于市场竞争，在投资方面，中海不能保证收购的土地是好的和便宜的，但在融资方面，中海由于其良好的财务结构，可以获得业内最低的成本。

7月8日，中海首次在香港成功建立了海外中期票据计划，共发行了20亿港元5.5年期和4.5亿美元10年期的双币种固定利率高级债券，这是中国房地产企业在海外资本市场发行模式上的一个突破。

在利率方面，中国海运也创下新低。据了解，中海此次发行的4.5亿美元债券的票面利率仅为3.45%，20亿港元的5.5年期固定利率债券的票面利率低至2.90%。

相比之下，2019年，国内房地产企业发行的美元债券平均利率在7%以上，而徐汇、世茂等一些财务表现良好的房地产企业的平均利率低至6%，10%的美元债券利率并不少见。

此外，1月24日，中国海运在关伟宣布，它已与20家银行组成的银团签署了一项300亿港元的五年期固定贷款，这是该公司在香港最大的银行融资。

显然，融资方面无可比拟的优势和控制成本的能力是中海敢于接受高价地块的基础。而如何计算这个账户的高价，也就是说，如果人们喝了水，冷暖自知，每个房企的情况就不同了。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播