2019年楼市总结：商品房成交破15万亿已无悬念，环沪二手房涨幅明显

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12月26日，58岁的桐城安居克发布了《平稳有序前进——2019年房地产市场综述》报告。据报道，在城市专项政策的条件下，调控政策先放松后收紧，一些城市有不同程度的精确调控。未来，“一城一策”仍将是楼市调控的主要手段。 58同城和安居克的监测数据显示，今年房地产市场仍保持稳步发展的基调。2019年，年销售额创新高，商品房成交额超过15万亿元。二手房市场的挂牌价格总体稳定，重庆已成为二手房市场中人气最高的城市。从居者有其屋的角度来看，改善自住环境已成为首选，而三居室需求的比例也有所增加。

展望2020年，58所住房研究所所长张博认为，“2020年房地产市场健康稳定发展，住房的居住和居住目标不会改变，房地产市场将呈现稳定运行。”

突破15万亿元的商品房交易没有悬念

2019年，国内经济运行总体保持稳定，房地产市场政策基调清晰。根据58所房屋研究所的统计，2019年上半年，一些城市经历了不同程度的精确调控，如佛山取消了房地产价格限制政策，东莞调整了二手房交易税等。随后，城市调控政策呈现收紧趋势，苏州部分地区限制销售，大连、洛阳等地出台限价令。

未来，“一城一策”将成为常态，但“无房无房”的定位将永远不变。与此同时，房地产金融的定向监管继续收紧。第四季度，在货币政策保持宽松流动性预期的背景下，房地产金融继续受到严格监管，确保资本流动和抵押贷款利率变动符合监管方向。

根据桐城和安居克的《2019年房地产市场综述》报告，与此同时，2019年各城市的人才政策继续向好，各地的人才政策更加注重居住和住房。全国30多个城市相继出台了放宽城市定居条件的定居政策，其中包括大连、南京、Xi、石家庄、杭州、重庆、武汉等二线城市。

张博指出，2019年土地市场的降温也使得房地产投资同比增速略有下降。2019年1月11日，全国房地产开发投资12.13万亿元，同比增长10.2%。今年5月以来，房地产开发投资总体增速保持下降趋势。然而，从1月到11月，全国商品房销售额为13.9006万亿元，增长7.3%，其中住宅销售额增长10.7%。参照去年同期数据，2019年商品房成交量突破15万亿元是没有悬念的。

新建住宅市场:Xi、重庆和武汉是新一线的三大热门住宅

根据桐城和安居克的《2019年房地产市场综述》报告，2019年中国商品房销售面积也持续下降，截至11月份达到2.2281亿平方米，同比下降12.6%。此外，自6月份以来，写字楼销售面积一直在缓慢增长，截至11月份已达到3695万平方米，同比增长3.9%。

根据58房管所的监测数据，新屋市场一线城市的交易表现相对较好，交易面积较去年有不同程度的增加。例如，北京1月至11月商品房交易面积超过640万平方米，同比增长近60%；在交易价格方面，北京、深圳和上海的商品住宅平均交易价格在5万元/平方米左右。深圳11月份豪华住宅标准的调整对交易价格产生了一定的影响，呈现短期上升趋势。

值得注意的是，整个第四季度，房企“抢丰收”的现象依然十分普遍，因此预计11月份的商品房交易量可能会超过12月份。从销售额增长率来看，西部地区排名第一。虽然西部地区的整体销售正在改善，但不应低估Xi、成都和重庆等热点城市的驱动力。另一方面，今年东北地区发展投资降温速度尤为明显，低于2018年的17.5%。

随着新一线城市“抢人大战”的升级，各种优惠政策出台，也刺激了当地房地产市场的发展。58城市和安居克的《2019年房地产市场摘要》显示，2019年，在一线城市地区寻找新房的受欢迎程度普遍提高了10%左右，一线城市和四个城市的表现相对稳定。在2019年新建的一线城市中，最受欢迎的新房城市仍集中在西部，Xi、重庆和武汉位列前三。

根据对58个城市和安居客平台的统计数据分析，从2019年不同城市的找房子热来看，三、四线城市的找房子热在1月份春节期间有所增加，春节后的2、3月份找房子热显著增加。三月份一、二线城市的热度高于三、四线城市；接近年底时，11月份，一、二线城市住房搜索的受欢迎程度环比下降，而三、四线城市的受欢迎程度则上升。预计12月份，三线和四线城市的住房搜索普及率将进一步提高。

二手房市场:上海周边城市的上市价格大幅上涨

根据58房屋研究所的统计，2019年，全国二手房上市数量在春节期间处于较低水平，并在3月份开始逐渐上升；六月是全年二手房上市数量最多的一年。在房源搜索方面，中国二手房搜索高峰出现在3月份，之后呈现缓慢下降趋势。

根据桐城和安居克的《2019年房地产市场综述》报告，2019年一线城市二手房上市价格总体稳定，上海部分新建一线城市及周边城市二手房上市价格大幅上涨。苏州二手房上市价格较2018年上涨了约15%，南京和宁波也上涨了约10%。

从二手房市场用户的受欢迎程度来看，根据58个城市和安居客平台的数据，2019年一线城市中，上海二手房的受欢迎程度相对较高。在新建的一线城市中，重庆仍处于全国领先地位，二手房市场正在寻找住房。排名第一；成都和沈阳分别排名第二和第三。

58城市和安居克的《2019年房地产市场总结》报告还指出，从用户的住房搜索分析来看，自2018年以来，全国各地用户对二手房的偏好正在慢慢发生变化，喜欢一居室和两居室的人的比例在减少，喜欢三居室的人的比例在逐渐增加。就总价而言，喜欢150万元以下二手房总价的用户比例接近70%。

根据张博的分析，随着整个市场的稳步发展，预计2020年用户的总价格偏好基本不会有太大变化。三居室需求的增加进一步表明市场对改善的需求正在稳步扩大。可以预见，随着房地产市场进入稳定发展阶段，市场改善需求将逐渐成为房地产交易的主力军。

购买行为:53.7%的购买是为了改善自我职业环境

随着网上住房搜索平台服务质量的提高，通过专业的网上住房搜索平台寻找合适的住房已经成为主流。根据桐城和安居客的《2019年楼市总结》报告，59.5%的买家希望专业分析师在找房子的过程中提供一对一的咨询服务，超过70%的用户会通过安居客等专业在线搜索平台来找房子。

根据同一城市和安居客的58人进行的用户调查数据，就购房目的而言，改善自住环境已成为首选，53.7%打算购房的人选择此项；42.7%的人想为学区买房子。在单身人群中，买房结婚的比例相对较高，而有孩子的家庭更关注学区。

随着人们对美好生活的不断追求，对生活质量的要求越来越高。根据桐城和安居克的《2019年楼市总结》报告，43.6%的人希望社区有足够的停车位，社区内儿童活动设施和公共休息区的比例超过30%。同时，学校和医院受到高度重视，选择这两个项目的人数比例超过40%；与民生密切相关的便利店、超市和菜市场更受关注，而交通设施排名较低。除了传统的物业服务之外，人们更注重清洁服务和维护服务，选项占60%以上。

以房子内部的空房间为重点，对同一城市58名居民的调查数据显示，近一半的买家选择优先考虑主卧室的舒适度，而选择客厅的比例为36.8%。对于非必不可少的功能领域，开放式厨房成为新的最爱，27.6%的买家选择了这一项目；车库、家庭花园、生活阳台和大凸窗均占20%以上。

就理想公寓类型的选择而言，三居室一直是买家最理想的公寓类型。在对同一城市的58人和安居克的调查中，55.9%打算买房的人倾向于买90-120平米的三居室，而选择120-150平米的四居室的人占23.0%；由于“房票”有限，一线城市倾向于一次性获得所有房票，拥有四套以上住宅的大型公寓比例高于新的一线人群。

除了在中国选择住房外，一些购房者已经将注意力转向受欢迎的海外购房城市，海外购房已经成为一种趋势。根据桐城和安居克的《2019年房地产市场总结》报告，49.7%的购房人选择在经济发达的北美国家(美国和加拿大)购房，43.9%的人购房预算在100万至300万元之间。

然而，大多数购房者对海外购房仍持谨慎态度，只有37.1%的受访购房者有海外购房意向。超过40%的购房者表示，这是因为海外房地产的巨大升值潜力，43.9%的购房者表示，他们正在为子女出国留学做准备。

展望未来，对于2020年房地产市场的发展态势，58住房和房地产研究院院长张博表示:“从2019年底中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议传达的信号来看，2020年房地产的重点仍然是落实住房和无房投机，保持房地产市场稳定，发展租赁制度。因此，到2020年，房地产市场将健康稳定发展，安居乐业的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行趋势。预计房地产业的整体调控将保持严格，城市政策的方式将多样化，房地产金融方面的紧缩将正常化。”

来源：广州新闻直播