袁一泓：没有永远上涨的房价，也没有只升不降的房租

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正文/袁

到年底的时候。一些朋友问我是否能买房子。像往常一样，我问是住还是投资，但我还是想投资。像许多人一样，一些朋友没有足够的钱在北京和上海等一线城市买房，但他们不愿意把钱交到自己手里，所以他们想投资在大城市或三、四线城市买房。至于投资购房的咨询，我的回答是我不知道，因为它真的是不可预测的。

众所周知，不久前召开的中央经济工作会议重申了住房不投机的原则。随后召开的住房和城乡建设部年度工作会议强调，这是一个需要长期坚持的原则。这清楚地表明，2016年以来的这一轮房地产调控不是权宜之计，而是为建立新的住房制度奠定基础和争取时间的战略安排。因此，员工不应该是幸运的，在住房去投资的趋势下，房地产投资很有可能会失败。

虽然中央政府已经明确表示，短期内不会利用房地产刺激经济，但在经济低迷时期，一些城市仍有以“一城一策”的名义利用房地产稳定财政收入和地方经济的冲动。然而，在过去两年左右的时间里，只要地方政策可能引发房价反弹，就会招致主管部门的警告，甚至是采访。扔掉房地产棒是一个痛苦的过程，也是不可避免的过程。

我曾经说过，在限价行政手段的控制下，热点城市的新房价格已经基本稳定。尽管深圳的新房需求供不应求，房价上涨的驱动力也很强，但在投资需求受到抑制的情况下，大多数城市很难上涨。即使在低于创纪录价格的前提下，北京的限价房也卖得不好，淘汰率只有43%左右。

自2018年以来，二手房价格开始缓慢下跌。二手房是最市场化的领域，它清晰准确地反映了买卖双方的需求和价格曲线。2019年第四季度，业主的价格优惠幅度更大。反过来，它对新房子的定价有相反的影响。

许多年前，公众舆论给了房地产开发商一顶巨大利润的大帽子，但事实上，自2003年以来房地产市场快速增长的最大红利赢家是投资买家。他们得到的实际上是双重红利:一方面，他们享受房价上涨带来的增值收益；另一方面，他们出租房屋。投资者喜欢将转让财产的税收转移给买方，租金很少是自愿征税的。这种现象在全球主要经济体中很少见。

从延长的周期来看，房价正在大幅上涨，而租金也在上涨。即使在房地产市场低迷的情况下，大多数拥有多个住房单元的业主也不愿意出售他们剩余的房子，因为租房仍然可以赚很多钱。但是，如果我们说没有不断上涨的房价，那么租金不可能永远上涨。

日前，住房和城乡建设部等六部门下发通知，要求规范房地产经纪机构的市场行为，整顿包括“租贷”在内的住房租赁市场秩序。租金是买卖双方协商的结果。这是一种纯粹的市场行为，政府部门不能直接干预。然而，政府部门的政策和措施可以间接影响租金趋势。据说，在上述通知发出后，一家经纪公司迅速要求业主降低租金。如果后者不同意，它甚至会支付违约金并归还房子。

如果我没记错的话，上一次租金快速上涨是在2016-2017年。在像北京这样的一些城市，增长幅度相当大，这让我的年轻同事们几乎无法忍受。然而，中介机构涨得如此之高，以至于他们无法讨价还价，称业主信心十足。当时，我也大声疾呼，要像新屋市场一样，控制二手房的租金，并呼吁尽快兴建更多出租公屋上市。在过去的两年里，大城市的租金已经放缓，但仍在上涨。

许多年前，一位专家说，年轻人不必买房子，但他们也可以租房子。结果，他们被公众舆论所包围。事实上，我个人也同意这种观点，尤其是反对一些年轻人严重透支在职父母的收入来买房。我有一个亲戚的孩子，前一段时间刚毕业就买了房子，我狠狠地骂了他一顿，但没用，也挡不住中国父母对孩子无条件的爱和奉献。

自2003年以来，这一轮调控带来的房地产市场比以往任何时期都更加稳定，这也使得年轻人不那么热衷于买房，尤其是商品房；另一方面，房租上涨仍然是一个挥之不去的负担。那为什么我认为即使租金下降了，它也应该下降？

以北京为例。从宏观上讲，经济处于下行周期，即使不下跌，租金也不容易上涨。当然，租金水平是由租赁市场的供求关系决定的。据官方统计，在过去的三年里，北京的常住人口一直在持续负增长。这群人是房屋租赁市场的主体。此外，限制竞争的住房和公共租赁住房也转移了相当一部分二手房的租赁需求。

上述因素表明租金需求在下降，而租金供给稳定甚至略有增加，因此租金应该很有可能下降。然而，由于房地产机构和业主处于强势地位，弱势租户(承租人)在租金定价方面几乎没有发言权。此外，二手房市场是一个信息极度分散的市场，相关部门多年来一直实行被动管理，主要是基于市场自律。

我有三点期望:第一，加快《房屋租赁条例》征求意见工作，从保护承租人利益的角度适度倾斜，尽快出台。二是加快公共租赁住房建设，特别是利用集体建设用地建设公共租赁住房。第三，除了不时发出通知外，主管部门应该每天抽出一些精力来监督和管理二手房市场。

三个期望汇聚成一个期望，也就是说，是租金下跌的时候了。

来源：广州新闻直播