首创置业：杠杆高了，效率降了

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正文/张一博乐居金融研究所

2019年12月24日，首创置业宣布通过配股发行15.14亿股配股股份，配股净收益约为24.92亿元。所得款项将用于偿还本集团部分现有的国内及海外计息债务。自12月17日以来，现有的h股已经在除权的基础上进行交易。未支付的h股期权预计将于2019年12月30日至2020年1月10日进行买卖。

运营效率:应收账款周转率大幅下降

根据首创置业的中期报告，其2018年年中和2019年年中的商品销售成本分别为46.26亿元和63.17亿元；其平均库存从2018年年中的679.08亿元增加到2019年年中的773.57亿元；首都房地产的存货周转率从2018年年中的0.07上升至2019年年中的0.08；企业的经营效率得到了提高。

据披露，首创置业2019年年中收入为104.76亿元，较2018年年中的71.17亿元有所增长，销售收入增长47.21%；平均应收账款从2018年年中的12.26亿元增加到2019年年中的41.61亿元；资本物业应收账款周转率由2018年年中的5.81下降至2019年年中的2.52。

偿付能力:良好的资本结构，适度的短期和长期债务压力

根据首创置业的中期报告，其流动资产从2018年年中的1267.83亿元增加到2019年年中的1608.27亿元；流动负债从2018年年中的642.03亿元增加到2019年年中的731.96亿元。资本性房地产的流动性比率从2018年年中的1.97上升至2019年年中的2.20；目前的比率远高于1，这表明企业短期内不太可能出现资本问题。

首都房地产负债总额从2018年年中的1229亿元增加到2019年年中的1532.36亿元；总资产从2018年年中的1568.96亿元增加到2019年年中的1953.51亿元；其资产负债比率从2018年年中的78.33%升至2019年年中的78.44%。乐居财经研究所发布的2019年上半年中国房地产上市企业资产负债率排名显示，截至2019年6月底，中国100家房地产企业的平均资产负债率为80.96%。首都房地产近两年的资产负债率低于平均值，表明企业的长期偿债压力相对较小。

根据上图，截至2019年6月底，首创置业融资净现金流量达到五年来新高。此外，2019年12月19日，首创置业董事会通过决议，将提交股东特别大会审议通过。建议分批或分批发行本金总额不超过60亿元人民币的境内公司债券。

盈利能力:净利润和净资产收益率略有上升

资本地产2018年年中和2019年年中的净利润分别为10.68亿元和17.59亿元；2018年中期和2019年中期收入分别为71.17亿元和104.76亿元；其净利润在2018年年中为15.01%，在2019年年中为16.79%。

资本地产2018年年中和2019年年中的平均股本分别为329.63亿元和401.58亿元；2018年年中和2019年年中，其股本回报率分别为3.24%和4.38%。净资产收益率的提高代表着盈利能力的提高。

来源：广州新闻直播