新华联资金链真相

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来自北京的乐居金融展好博伟

平安夜不太平，圣诞节也不太平。在收到礼物的当天，新华联(000620.sz)收到了一封询证函。

12月25日晚，新华联宣布收到深圳证券交易所的询证函。信中连续发出四个问题，重点是新华联的资本和债务问题、股权质押事宜及相关风险描述。

询证函以债务违约开始。12月24日，苏波被调查的第二天，中南传媒披露了其子公司卷入诉讼的通知。原因是新华联金融公司向湖南出版金融公司借了一笔银行间贷款，原计划在12月20日前偿还第一笔1.5亿元，但只偿还了2000万元。

由于2020年4月30日前仍有1.5亿元需要偿还，所以未偿还总额为2.8亿元。企业调查显示，新华联金融公司是新华联控股的全资子公司，而湖南出版金融公司是中南传媒的子公司。

在过去的48小时里，新华连遭遇了一系列的“黑天鹅”。首先，苏波董事长被调查，然后是一个债务“雷霆”。新华联是因为处理这一系列的坏事而无暇还贷，还是真的没钱还贷？

借新债还旧债的压力很大

根据询函显示，截至2019年第三季度末，新华联流动负债为283.95亿元，短期贷款为15.44亿元，一年内到期的非流动负债为58.56亿元，期末货币资金为52.89亿元，显示出偿债压力。

新华联“缺钱”吗？答案可能在财务数据中找到。

现金流量表也暴露了新华联的财务困境。自2017年以来，新华联的融资现金流一直为负，表明公司需要偿还大量债务和分配利润。2017年，筹资现金流为负9.4亿元，2018年增至-46.16亿元，第三季度末为负7.56亿元。本次贷款获得现金116.17亿元。扣除股息后，公司偿还的债务和利息金额为117.79亿元，几乎所有新借入的资金都已用于清偿债务。

数据来源:雪球

截至2018年底，新华联共收到借款现金86.84亿元，偿债现金128.87亿元，“分红、分红或付息现金”125.08亿元，扣除3.79亿元分红后仍需偿还125.08亿元。显然，新借的钱不足以偿还旧债。本期，新华联还增加了现金贷款来偿还债务，财务压力依然巨大。

控股股东质押率高达97.70%

同时，询证函中提到的高额股权质押也可能证实新华联“缺钱”的事实。

据新华联9月28日披露的质押公告，公司控股股东新华联控股的质押率高达97.70%。根据企业调查，新华联控股是新华联的控股股东，持股比例为61.17%。最后两个股份于今年9月26日质押，分别占其股份的17.24%和1.29%，质押全部用于融资担保。

担保是深圳证券交易所关注的另一个重点。

恰巧在12月23日晚，新华联披露了最近一笔子公司担保融资。根据公告，新华联是湖南华建(一家全资子公司)向中铁信托提供的一笔为期两年的3.85亿元人民币贷款，提供连带责任担保。截至目前，新华联及其控股子公司对外担保余额为205.08亿元，占其净资产的263.68%。

今年12月，苏波曾说:“五六年前，人们说房地产不好，但真正的‘冬天’是今年。”

预言中的一句话。债务偿还压力大，股权质押率高，担保率高。苏波被调查后，这件事一个接一个浮出水面，新华联真正迎来了“冬天”。

寒潮的背后是新华联的业绩和盈利能力的下降。

新华联第三季度的最新财务报告显示，年末营业收入总额为56.25亿元，同比下降8.8%。营业利润2.74亿元，同比下降48.8%。归属于母亲的净利润为1.63亿元，同比下降46.64%。报告期内，毛利率为29.1%，下降3.2%，净利润为2.8%，下降2.6%。

利润下降的同时，新华联的各项费用却在上升。根据第三季度报告，去年同期的费用为13.6亿元，本期末增加到15.25亿元，主要体现在利息费用从3.63亿元大幅增加到6.64亿元。在经营成本方面，虽然从41.72亿元略微下降到39.86亿元，但下降幅度小于远方收入，导致整体利润呈下降趋势。

数据来源:新华联吕雯第三季度财务报告

除了毛利率和净利润之外，净资产收益率还经常用来反映企业的盈利能力。价值越高，投资带来的回报就越高。根据三份季度报告的数据，净资产收益率仅为2.08%，同比下降55.36%，这是自2015年以来的首次下降。

文化旅游转型之路

由于新华联地产于2016年更名为新华联文化旅游，促进了公司的战略转型和升级，房地产业务仍是其主要收入来源。2018年，商品房收入占80%以上，2019年上半年，商品房销售收入也占60%以上。

文化旅游项目具有投资高、回报期长的特点，不能在短时间内带来可观的效益。通过原有的房地产业务“造血”，无疑是一种相对快速的缓解财务压力的方式。

新华联的土地储备也不够。2019年上半年，土地储备没有增加，这是因为考虑到国家宏观调控政策对环境的巨大影响，并谨慎占用土地。在此期间，建设和恢复面积为298.5万平方米，竣工交付80.4万平方米，合同销售面积为22.82万平方米，销售额为29.5亿元。

根据往年数据，承包规模基本保持在100亿元左右。随着新华联房地产业务的弱化，未来的规模将继续萎缩，这也将对公司的整体业绩产生影响。

新华联的收入主要由三大项目组成:房地产、建筑装饰及其他业务，文化旅游项目的收入在财务报告中没有单独披露。今年上半年，新华联的其他业务收入为12.95亿元，我们不知道其中有多少来自文化旅游项目。

2019年，新华联将其确立为“文化旅游运营年”。苏波曾提到，新华联可能会通过参与混合改革和引入战争投资来度过房地产的困难时期。然而，所有这些计划都可能因他的调查而搁置。

来源：广州新闻直播