光大证券：销售动能边际趋弱，开工波动缘于基数

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乐居财经讯12月25日，光大证券发布了国家统计局2019年1月至11月的房地产数据回顾。

销售:月增长率已经连续三个月下降，销售势头仍然微弱

在基数较低的情况下，从9月到11月，全国商品房销售面积的月增长率连续三个月下降，表明销售动能仍然微弱。11月份，全国商品房平均销售价格比上个月上涨1.5%，主要原因是:1)东部地区平均销售价格高的比重继续上升；2)部分大中型房企降价促销的主要时段为9月至10月，折扣力度自11月开始减弱。

展望2020年，我们认为信贷支持和房价预期都难以支撑总市场量的持续扩张，房企量价策略的边际作用正在减弱，维持了2020年总销量将平稳下降、结构分化将加剧、二级区域核心将增强的判断。

土地:价格和补货需求继续保持动态平衡，整体市场有望保持低温运行

从9月到10月，随着地价持续下降，开发商的补货意向升温。11月份，我国土地收购增速再次回落，与此同时，白城市的交易升水率略有上升。这证实了我们之前的判断，即土地市场的周期性升温主要来自于土地价格和补货需求之间的动态平衡。展望2020年，我们预计整个土地市场将保持低温和稳定运行。

房地产链:单个月内新开工量的波动源于基数的变化，建设和投资增速如期放缓

在解读10月份统计局的数据时，我们明确指出，自2019年以来，每月新增建筑量基本稳定在2亿立方米左右，或者说这反映了房企新开工量正在向饱和存量靠拢。11月份，单月开工量为1.96亿立方米，低于2亿立方米。单个月内开工的新建筑负增长率主要是由于基地的作用，这不应被解释为库存实现逻辑的变化，新建筑突然急剧收缩。11月，住房建筑面积和房地产投资增速如期回落至高位。展望2020年，我们认为房地产开发链具有明显的重心后移特征，即前期进入项目(征地和新建)边际减少，后期退出项目(竣工)边际增加。建设总量高水平放缓，购地费由拉低转为拖低，房地产投资增速稳步下降。中性预测表明，2020年的高概率区间为4%-5.5%(土地出让金增长率为-5%-0%)。

资金来源:各种渠道发生变化，总体形势保持稳定

11月份，行业内到位资金同比增速上升0.5个百分点，至单月+6.5%，整体资金保持稳定。需求方面:11月份存款和预付款在较低基数下保持较高增长，对冲了第四季度抵押贷款增长放缓的影响，11月份整体销售收益率继续保持在14%左右。供应方面:11月份国内贷款同比下降17%，行业供应方面的信贷紧缩压力进一步体现；11月，自筹资金同比增速回升至8%，主要是由于海外流动性改善，加上近期房企销售回弹力强劲，催生了发债窗口，有额度房企积极完成年度融资计划。。

投资建议

中央经济工作会议平稳召开，基本销售和投资没有停滞。在行业供给侧改革下，集中度将继续提高，住房企业的短期绩效和中长期利润增长的可持续性将加剧差异化。在流动性宽松和“资产短缺”的情况下，领先的房地产企业具有一定的收入弹性、相对稳定的业绩增长率、较强的防御性估值和相对较高的股息收益率，这对于配置评估周期较长的大型基金具有吸引力。建议关注现金流安全边际高、业绩确定性强、具有持续投融资优势的领导者，如a股的赵宝万金、h股的融创中国、金茂中国。同时，考虑到宽松的全球流动性和无风险利率的缓慢下降有利于现有资产的重估，建议关注陆家嘴和华润置地。

风险分析

行业持续调控，整体销售增速超出预期；高需求透支或摆脱改革依赖的三、四级房地产市场存在回调压力；随着还款高峰的到来，一些中小房企的信用风险上升。

来源：广州新闻直播