国盛证券：中南建设锐意生长，悄然绽放

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乐居财经讯李莉12月24日，郭盛证券发布了关于中南建设的调研报告。

该公司已经深入建筑和房地产行业超过30年，主要是在长江三角洲的二线和三线城市。近年来，销售增长迅速，战略模式、管理团队和管理水平都发生了非常积极的变化。目前，核心城市群中二、三线城市的高周转率可以创造阿尔法，公司是这一逻辑的质量目标，销售增长率有望继续领先。它第一次被评为“买入”，目标价为15.2元。

流动优势:对人才的渴求、战略升级和“六先六快”促进支付。1.整体升级的经营策略:市场转向高周转率。2.如果你渴望通过鼓励分权来获得人才，你将赢得人们想要的。通过引进专业的管理团队，中南置地于1818年4月基本完成了管理团队的更新。今年，公司再次实施了股票期权激励计划，该计划拥有更广泛的受众，并使业务骨干受益。3.从征地到开业，“六先六快”的运营模式平均在7个月内引领行业。库存周转率大幅上升，从2015年的0.37上升至18年来的1.14。

土壤储备优势:核心城市群中的二、三线城市，布局基础好，周转快。1.总体布局:2019年公司h1权益口径未完成土地储备总值为4339亿元，其中91%分布在19个主要城市群，其中7个主要城市群占74%，12个主要城市占15%。2.现有土壤储存的一级和二级面积占37%。在新增投资方面，一级和二级征地比例提高到43%。3.总的可销售土地储量丰富，覆盖2020年预计销售面积的1.4倍。

盈利能力显著提高且可持续，运营杠杆高，计息负债减少。1.三线和四线城市的房价大幅上涨，推动利润复苏。目前，公司2016年前未结算的商品价值为2106亿元，占28.9%，毛利率为39%。2.核心城市群二、三线搬迁，新项目毛利率为23%，盈利能力可持续。3.净生息债务比率继续下降。截至2018年底，公司的经营杠杆为67%，高于58.4%的领先平均水平。

盈利预测和估价。截至2019年第三季度末，公司预收款额为1279亿元，相当于当年房地产业务收入的4.49倍，业绩表现良好。据估计，19-21年间，公司归母净利润将分别为43.0、77.5和97.8亿元，增长率分别为96.2%、80%和26.3%。本公司为高成长公司，2020年每股收益对应的当前股价市盈率为4.5倍，估值水平较低。除了未来的“一个城市，一项政策”和融资的边际放松，估值有望得到修复。按资产净值估值法计算，公司每股净资产为21.23元，目前折现率为55%。

风险警告:房地产调控政策超出预期，收紧。房企的融资政策超出预期，收紧。城市群中二、三线城市的人口流入低于预期。销售率急剧下降。以资产净值衡量的销售价格计算为周边项目的平均价格。毛利率低于预期。

来源：广州新闻直播