原报告 | “白沙堤”上的文旅棋局

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视点指数范围从海南到云南，包括海景部、山林部、古镇部和温泉部。开发商抢占景观地块，打造众多文化旅游地产项目。这些项目的实践表明，依托传统景点是成功的必要条件。

广东省惠州市惠东县平山镇南部的浔寮湾就是这样一个产品。

浔寮湾以其干净的海水和白色的沙滩而闻名，所以它被称为天赐白沙堤。11月12日，浔辽滨海旅游度假区赤沙村的两块住宅用地被出售，总面积约为8.23万平方米。最后，星河房地产子公司以3.92亿元的总底价赢得了该地块，底价约为2871元/平方米。

据了解，这两块地块将作为星河智汇吕雯镇后续开发的储备用地。虽然此次交易的土地面积很小，但星河之前已经在该区域赢得了13块地，这表明其对该区域布局的决心。

拓荒者的布局

直到20世纪90年代初，浔寮湾尽管风景独特，但仍是一个依靠捕鱼和天气获取食物的地区。1996年，惠州市政府意识到浔辽湾特殊的地理位置和丰富的旅游资源，决定将其划为一级旅游功能区和一级保护区。

2002年初，惠州市政府批准成立浔辽滨海旅游度假区管理委员会，对浔辽旅游资源实行统一保护、统一规划、统一管理。根据数据，该地区管理的总地理面积为74.28平方公里。

在讨论浔寮湾文化旅游的房地产投资时，没有人能绕过金融街控股的先驱。

2005年，惠州市引进金融街惠州房地产有限公司开发建设浔辽滨海旅游度假区，金融街成为该地区首家外资开发商。

据资料显示，金融街浔寮湾项目总投资200亿元，规划用地面积29平方公里。它在三个地区发展:北部、中部和南部。它可以细分为游艇俱乐部、旅游商业街、五星级酒店集团、公寓、别墅等多种形式。根据其主要功能，它可以分为两类:销售产品和旅游管理产品。

国内开发商开发文化旅游房地产项目时，常态化分为两种模式。

一种是先旅游，后房地产，再经营的模式。开发旅游项目是为了提高该地区周边地区的土地价值，并带动人流和城市热。后来，旅游区周围的高档住宅被开发出来，住宅销售产生的现金流被用来填补旅游开发的投资。这种模式的典型代表是光学相干断层扫描

二是先房地产、后文化旅游、再经营的模式。在开发旅游资源的同时，住宅开发是捆绑在一起的。前期通过大规模销售住宅产品迅速回笼资金，后期加强文化旅游配套设施和周边度假区建设。这种模式的代表是恒大。

金融街采用后者。2008年6月，金融街推出了风池岛酒店公寓一期，之后又相继推出了海上湾酒店公寓、海洋世界公寓、荣溪别墅等。

据了解，这些以销售为导向的产品是以酒店式公寓的形式包装和销售的。业主购买后，将委托酒店公司统一装修运营，产权在自己手中。酒店公司将每月根据保证租金+比例运营红利向业主返还。

根据意见指数调查，在金融街项目中，买家在购买后签订了委托金丽晶酒店管理的合同，金丽晶酒店是金融街控股的孙子公司。同一地点的其他海景公寓，如海辰时嘉和九明玉海，也以同样的方式出售和经营。

然而，总投资约100亿元的位于浔辽金海湾中心区域的申兰镇，于2010年1月开始建设。由金融街控股开发，定位为平海半岛的旅游集散中心，天后宫商业街和红树林酒吧街均位于此，可为游客提供餐饮服务和居家旅游体验。这个城镇和周围的服务式公寓相辅相成。服务式公寓吸引游客入住，开发商可以通过城镇开发提高公寓销售价格。

此外，在金融街浔寮湾项目的南部区域，有一个正在建设中的游艇镇项目，该项目主要是一个独栋别墅。游艇俱乐部和码头在镇上建立，这是面向高端客户定制的销售产品。

迟到者的受害者

因为惠东县离深圳很近，所以浔寮湾地区的很多投资物业都是由深圳的业主持有的，深圳的开发商闻之色变，也热衷于在这个地区投资。

2016年7月4日，深圳星河地产投资惠州南安实业有限公司，与深圳宝兴甘霖投资共同开发惠东浔寮湾旅游项目。惠州南港工业区在浔寮湾有约21万平方米的储备土地。星河地产入股后，将主导项目的开发权。

今年11月12日，星河地产以南干实业的名义赢得了两块总面积为8.23万平方米的地块。因此，星河地产在浔寮湾预留了15块土地，将作为星河智汇吕雯镇后续开发的储备土地。

根据公开信息，星河智汇吕雯镇分为三个部分:星河山海半岛、星河海印湾和星河直谷，总面积3.22平方公里。虽然与金融街项目总量相比有一定的差距，但之所以放在一起比较，是因为星河智汇文化旅游镇仍是该地区少有的大规模规划；其次，在浔寮湾现在几乎从海岸线向住宅海岸线转变的大背景下，很少有开发商考虑文化旅游配套设施。

目前，完工的山海半岛一期是住宅和别墅的混合体。此外，根据配套规划，山海半岛在建部分可分为高尔夫庄园、发现谷和乐活镇；星河直谷主要发展创新产业、文化产业、旅游度假、区域消费等产业。从规划的角度来看，整个项目也是先地产，后文化旅游的模式。

事实上，从浔寮湾滨海旅游度假区延伸至惠东县、南至大亚湾、北至大亚湾、东至大亚湾的开发商并不多见，真正能在房地产开发后增加文化旅游设施，并能通过系统运营吸引游客入住游玩。

浔寮湾的一些小城镇项目之所以成为净红点，只是因为它们的建筑风格，但主要规划是低层住宅建筑。游客拍照匆匆，如何真正丰富浔寮湾的文化旅游形式，使其成为大湾区具有地域特色的项目，是该地区所有开发商需要思考的文化旅游命题。

来源：广州新闻直播