中银国际证券：稳健前行分化延续，关注多元化机会

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乐居财经讯12月23日，中银国际证券发布2020年房地产行业战略。

到2020年，房地产行业的调控政策将变得越来越困难。随着城市政策的深化，区域市场将呈现出需求、供给和政策的分化，销售和投资的下行压力将会加大，在疲软的市场中，先强后弱。我们认为，2020年下半年房地产行业的亮点是:1)调控政策难以收紧和放松，城市政策深化；2)一二线需求继续释放，棚改力度可能超出预期；3)投资增速有望回落，竣工反弹可持续；4)行业集中度持续提高，领先房地产企业销售高增长锁定业绩，欢迎估值转换。我们坚持行业强于市场的评级，建议积极关注政策和融资环境的变化。

支持评级的要点

政策方面:调控政策难以收紧和放松，因为城市的政策是深化的。2020年，在“确保经济平稳运行”的宏观政策下，“留而不投机”的深化和长效机制仍是政策主线，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标不可动摇；然而，在经济、投资和金融增长下滑的压力下，“一城一策”得到了更多的肯定，它将与“无房无房”相辅相成，成为长期房地产调控的指导政策。随着城市化进程的推进，结构分化将越来越明显。户籍政策的放宽将促进人口的流动性，而已经推出新人才政策的城市将获得发展机遇。人口向大城市和以大城市为中心的大都市地区流动的过程仍处于初级阶段，未来城市化速度将会放缓。然而，人口将聚集在大都市地区，城市化率仍将增加0/12365；だよ.

在销售方面:一、二线的需求不断释放，棚子改善的力度可能超出预期。自2019年以来，全国房地产市场已明显降温，销售面积在多个月内经历了同比负增长。自第三季度以来，随着房地产企业销售的加速和部分城市调控政策的结构性放松，销售已经稳定并出现反弹。前十个月累计销售面积增长0.1%，这是今年以来的第一次。展望2020年，我们认为:1)由于住房企业在改变价格和加速推动中的边际作用日益减小，20年后年销售面积将逐年减少；2)棚改比预期强，三线、四线弹性强；3)一、二线城市需求持续释放，预期改善叠加。交易改善强劲，20年后仍将好于大市场；4)从结构上看，领先的房地产企业具有土地收购、融资等多重优势，行业集中度将进一步提高。

供给方面:投资增长率有望下降，完成后的反弹是可持续的。2019年，房地产开发投资保持在较高水平，但在年中达到峰值并有所下降。预计随着新的建设和土地收购的缓慢增长，整体投资增长的缓慢下降趋势将会持续。值得注意的是，10月份竣工面积同比增长19.2%，达到了过去三年的新高，这与我们对竣工恢复的早期判断是一致的。展望2020年，考虑到19年来征地减少，导致新开工建设，建设增长率下降，预计征地费用下降等因素，我们预计2020年投资增长率将降至6%。

公司方面:行业集中度提升的逻辑不变，积极推荐领导者。今年前30家房企的销售规模已经占到一半以上。随着行业融入深水区，我们相信领先的住宅企业的市场份额将进一步增加。从估值的角度来看，当前房地产行业作为一个整体，无论是绝对估值还是相对估值都处于历史低点，其履约担保也达到了十年来的新高。预计2020年该部门持有的职位比例将会增加。

主要建议

领先的房企:推荐万科甲、保利地产、招商局蛇口；

区域性房企:推荐华夏幸福和荣盛发展，关注法华股份和金科股份；高成长企业:推荐我爱我家，关注阳光城市和中南建设。

评级面临的主要风险

行业调控政策和融资政策收紧超出预期。部分住宅企业的经营风险。

来源：广州新闻直播