富力首次配股记

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乐居金融曾淑佳来自广州

暂停一天后，R&F地产于12月20日恢复交易，并宣布了14年来的首次股票发行计划。该公司将以每股13.68港元的价格发行2.73亿股新股，较18日14.74港元的收盘价约低7.19%。扣除配售费用后，净配售价格约为每股13.56港元。

通过此次配售，R&F预计将获得约37.35亿港元，用于偿还公司的海外债务融资。根据实际情况和期限，R&F将用自筹资金偿还这些债务，并在筹集的资金到位后予以替换。募集的资金将不会用于偿还住宅开发建设贷款。

事实上，R&F的股票发行计划是在去年11月初提出的，当时它表示计划发行至多约8.056亿股新股，相当于扩大后股本的约20%。该计划于今年12月初获得中国证监会的批准。

一年多之后，R&F如愿以偿地实施了配股融资。然而，一切都有两面性。一些研究机构认为，配售完成后，R&F的每股收益将被稀释7%左右，影响股东利益；同时，预计公司净负债率将从6月底的219%下降到204%，负债水平将有所提高。

减少杠杆因素

去年，在8亿股配股计划公布后，外界一直担心市场形势不景气，R&F可能需要对配股进行大幅折价。然而，当时的R&F地产董事长李思廉在与分析师的会议上透露，配股价格不会低于15至16元，我相信很快就会得到批准。

然而，实际上，13.68港元的股价和2.73亿股新股的数量都像预期的那样大幅缩水。汇盛国际金融总裁、丛总战略管理集团前创始人黄立冲对乐居金融表示，由于年底和圣诞假期资金不足，许多投资者没有考虑评估投资。

也许目前配股时机并不是最好的，但长期以来一直期待的R&F迫切需要这种融资方式，以减少对债务融资的依赖，优化资本结构。尤其是公告中提到的“海外债务”。

例如，今年上半年，R&F国内融资增加386.9亿元人民币，海外融资增加28.3亿美元(折合194.3亿元人民币)。尽管海外债务额仅为国内债务的一半，但其融资利率为7.29%，高于国内债务利率6.27%。

据李思廉行长报告，R&F国内信用评级良好，长期信用记录良好，与国内商业银行合作关系稳定。从这个角度来看，他对获得低成本和长期的国内资金更有信心。因此，为了控制融资成本，R&F自然将重点放在配股资金的债务偿还上，并将其放在利率较高的海外债务上。

今年年中，净负债占总股本的比例从去年年底的184.1%上升至219%。在配股融资获得批准之前，R&F在4月份宣布，重返a股的计划再次推迟；因此，它只能试图通过发行债券、资产证券化和减少土地收购来降低杠杆。

年内，除了一只公司债券、两只超短期融资券和六只美元债券外，R&F还推出了超过200亿元人民币的资产支持证券产品，其中包括一只26亿元人民币的酒店资产支持证券。以酒店为底层资产，资产证券化早已被列入全球最大豪华酒店业主李思廉的融资计划。

除了使用许多“金融技能”来筹集资金，R&F还通过减少储备扩张来“节流”。

此前有报道称，R&F地产在7月份发布了内部文件《关于要求区域公司确保完成销售任务的通知》，提出2019年下半年工作重点应放在“促进销售、回收资金”上，原则上2019年下半年暂停征地。

据乐居金融不完全统计，今年下半年，R&F仅投资17.7亿元就拿下了包头、太原和广州的4块地。此外，他们很少在公开市场上买地。

密切关注销售

本次配股中，R&F发行的h股总数为2.73亿股，现有已发行股份总数分别约为26.89%和8.47%；占已发行h股总数的21.19%和7.81%，占扩张后已发行股份总数的7.81%。

配股完成后，李思廉的持股比例从32.43%降至30.99%，张莉的持股比例从31.19%降至29.52%，他仍然是公司的第一大股东和第二大股东。在众多的房地产企业中，R&F很少实行联席主席制度。在这种体制下，公司的决策取决于李思廉和紧张之间的平衡。

据报道，李思廉曾经说过，“如果一方坚持这样做，它就会这样做；如果一方坚持不这样做，它就不会这样做。”有传言称，土生土长的李思廉崇尚利润第一，倾向于商业、写字楼、酒店等领域；大陆背景的紧张更注重销售规模的增长。

近年来，R&F的房地产销售年年未能达到目标，李思廉和张莉似乎达成了“密切关注销售”的共识。

在中期业绩会议上，李思廉向媒体透露，R&F下半年的股权合同销售额应该在900-1000亿元左右。根据该计划，R&F今年已推进到200个项目(2018年为155个项目)，预计价值为3000亿元，减排53%后可实现1600亿元的年度目标。

然而，尽管R&F将在第四季度推出更多商品，但其前11个月的销售额似乎没有达到预期。

截至11月底，R&F股权合同销售总额约1203.5亿元，销售面积约1120.8万平方米，同比分别增长6%和26%。但与1600亿的目标相比，仍有400亿的差距。这家老牌房地产企业已上市14年，曾被列为“华南五虎”之一，将再次面临销售目标“守约”的尴尬。

在酒店领域，截至2019年年中，R&F共有90家运营酒店，总建筑面积为395.22万平方米，共有27173间客房；在此期间，该部门的营业额为33.4亿元，但仍亏损1.84亿元。

目前，如果R&F想保持良好的现金流和销售前景，它必须有更多的资金用于自我输血。配股融资无疑缓解了离岸债务的压力，它将给其财务结构带来多大的变化取决于其随后的数据披露。

来源：广州新闻直播