观点指数 | 十一月商业地产金融报告：资产证券化千亿涌动

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在宏观经济和严格监管因素的影响下，今年房地产市场一直处于低迷状态。一年即将过去，债务期限在年底达到峰值，这给房企带来了很大压力。

今年以来，各种监管政策相继出台，坚持住房不投机，促进房价合理回归，但与此同时，对房地产融资方式的监管更加严格。在银行、信托等金融机构不能满足住房企业融资需求后，资产证券化逐渐成为住房企业融资的重要手段。

截至11月底，2019年共成功发行单项资产证券化38只，总规模1022.45亿元；11月份，一个月内发出5个订单，总规模115.57亿元；大多数基础资产是商业广场和酒店。

不仅内债难以偿还，海外债务也是一个大问题。根据国家发展和改革委员会今年7月发布的通知，重新发行的境外债务融资只能用于替代下一年度到期的中长期境外债务。对于海外发债成本高的中小企业来说，这意味着海外发债只能是一种减缓海外债务的策略。如何从根本上解决债务问题还有待于详细探讨。

11月，商业广场资产证券化成为资产证券化的主流

商业地产作为资本密集型产业，投资周期长，投资规模大。现金流一直是房地产企业关注的焦点，融资自然成为重中之重。受银行、信托等传统融资渠道的限制，资产证券化逐渐进入人们的视野。近年来，我国资产证券化市场发展迅速，已成为房地产企业重要的融资渠道。

2019年4月19日，中国证监会发布了《资产证券化监管问答(三)》，随后证券投资基金业协会和银监会相继发布了细则，进一步明确了中国资产证券化市场的监管规则。明确和细化资产证券化监管标准，有助于规范市场运作，完善风险防控措施，促进市场规模增长。

2019年，资产证券化市场继续快速发展，各种市场创新层出不穷，基础资产种类进一步丰富。根据郭进abs云数据，截至11月22日，中国资产证券化市场的发行规模已达73490.56亿元。

目前，与中国商业房地产开发商最相关的资产证券化产品包括商业房地产抵押贷款支持证券(cmbs)、商业房地产抵押贷款支持票据(cmbn)、资产支持证券(abs)和类reits(房地产信托基金)。

根据意见指数统计，截至2019年11月30日，中国大陆市场共有38种以商业地产为标的资产的资产证券化产品，规模为1022.45亿元。其中，abs共发出24个订单，总规模470.19亿元；招商银行共发出10个订单，总规模497.76亿元；招商银行共发出2笔订单，总规模14.5亿元；共发行两批房地产投资信托基金，总规模达40亿元。

从投资角度看，截至2019年11月30日，以商业广场为标的资产的资产证券化产品总规模为440.82亿元，是最重要的投资；以酒店为标的资产的有176.68亿元；以办公楼为基础资产的有111.1亿元；以混合商业资产组合为标的资产的有120亿元；其他形式的标的资产总额为173.85亿元。

根据11月份的月度数据，以商业地产为标的资产的资产支持证券已在mainland China发行或将发行，总规模为115.57亿元，约占1月至11月发行总额的11%。其他资产证券化产品尚未发行。11月，以商业广场为标的资产的资产支持证券发行总规模为79.99亿元，是最重要的投资；有35.58亿元以酒店为标的资产；不发行其他类型的基础资产。

商业地产房地产企业在海外发行新债

2019年是房企还债的高峰期。随着房地产企业年末到期债务，融资环境持续萎缩，给房地产行业带来巨大压力。近年来，严峻的国内环境导致各种住房企业转向海外融资，其中美元债务是住房企业发行外债的主要融资方式。

根据意见指数统计，11月，万达、凯撒、禹州地产、徐汇控股、瑞安、宝龙等10家商业地产企业共发行(或计划发行)13笔外债，债券发行总额约36.43亿美元，超过10月份的债券发行总额(33亿美元)，创下今年单月境外融资新高。

不仅11月份商业地产企业海外债券发行规模达到新高，11月份海外债券发行利率也较10月份有所上升。根据意见指数统计，11月份商业地产企业海外债券发行利率在3%至12%之间，平均利率为7.06%，10月份海外债券发行平均利率为6.05%，平均利率环比上升1.01个百分点。其中，龙头企业利率明显较低，而中小房企利率居高不下，达到11.95%。

在11月份商业房地产企业发行的外债中，大部分融资资金将用于偿还现有到期债务，即借新还旧。特别是今年7月，国家发展和改革委员会(NDRC)发出通知，要求完善房地产企业发行的外债登记管理，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期海外债务。

对于中小房企来说，过高的融资成本使得海外发债成为现有债务偿还的一种延迟策略，如何有效减少境内外负债仍然是一个大问题。

大宗交易活跃

近年来，商业地产大宗交易市场蓬勃发展。传统住宅市场的监管越来越严格，许多资本将注意力集中在商业房地产市场上。据第一太平戴维斯统计，2018年大宗交易总额达到1888亿元，受宏观市场影响，较2017年同期下降20%。其中，办公资产因其稳定性和高回报率仍是最受欢迎的资产类别；最活跃的交易市场仍然是一线城市和快速发展的二线城市，如重庆、杭州和成都。

根据意见指数的不完全统计，11月份一个月内有6笔大型商业地产收购交易，总规模约为97.52亿元，其中涉及房企的交易数量为5笔，交易活跃。其中，酒店交易3笔，总规模75.94亿元；1栋办公楼，规模9.1亿元；1个2.14亿元的综合体；1 .物流账单，规模10.34亿元。

来源：广州新闻直播