解局 | 首创钜大试水36亿资产证券化里的融资谋略

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观点房地产网如果你有稳定的现金流，你会将其证券化。越来越多的中国房地产开发商正在将华尔街的这句名言变成现实。

12月9日晚，首都大学股份有限公司宣布计划将北京房山和江苏昆山的网点项目证券化，融资总额为35.79亿元人民币。

就融资目的而言，首都大学表示，将利用此次发行的收益补充营运资金，用于集团的日常运营和业务发展。

就整个首创集团而言，36亿元的融资可能只是冰山一角。就连中原地产首席分析师张大伟也表示:对于第一家中型房地产企业来说，数十亿元的资产证券化相当于一块土地，影响不大。

然而，这对于第一个平台来说意义重大。

对于没有什么融资趋势的创业型大学来说，这种以网点项目为基本资产的证券化就像是获得了一个聚宝盆，然后源源不断的资金就会从中流出。

试水资产证券化:融资与转型的猜想

据视点房地产新媒体报道，为准备发行资产支持证券，首都大学全资子公司恒盛华创准备设立一项资产支持证券计划，名为中联一创-首都大学网点一期资产支持专项计划，拟发行本金总额35.79亿元的资产支持证券。

根据公告，该计划将由本集团持有的房山和昆山资本网点进行证券化，发行所得将全部注入基金，基金将使用相关资金收购这些项目公司的全部股权，并向这些项目公司提供股东贷款。

事实上，早在2018年12月，首都大学就宣布批准中联一创-首都大学网点专项资产支持计划，规模为100亿元，将在深圳证券交易所上市发行。据当时的新闻报道，这是中国第一个以网点为底层资产的reits产品。

现在，一年过去了，第一个此类资产支持已正式进入实用阶段。

对此，先会生国际金融总裁、丛总战略管理集团前创始人黄立冲表示:此时进行资产证券化的原因当然是为了筹集资金。

这不是空.的说法从首都大学的财务报告中可以看出，虽然自去年底以来，首都大学的营业收入和净利润都有了很大的增长，但其经营现金流仍然无法弥补其短期的生息负债。

截至2019年年中，首都大学的负债总额为113.61亿元，净资产负债率为115%，较去年底的90%上升了25个百分点。在计息负债中，一年内的短期债务占24%。同期，第一大公司的净经营现金流仅录得2.55亿元，同比下降151.77%。

然而，也有观点认为，第一大举措是实现从重资产向轻资产的转变。

早在2018年初，北京创业投资集团有限公司董事长李就提出，首创股份将打破目前所有的投资、建设和运营模式，通过并购投资、流动项目证券化等轻资产，布局Ole模式。

到目前为止，首都大学已有17个网点项目已经开放或在建，其中大部分是重资产项目。

事实上，随着企业的逐渐成长，强调资产的模式必然会给企业的资本带来压力。为了缓解企业的财务压力，大多数企业会采取更灵活的方式来开发和运营项目，有的采用小盘股交易，有的采用第三方提供外包服务的模式，并逐渐转变为忽视资产的模式。

这种由重到轻的模式在商业地产中尤为普遍，因为目前我国大多数商业地产项目都不允许出售，导致商业项目获得收益的途径有限。大多数商业项目主要通过租赁获得回报，但租赁收入的回报周期长，短期内无法实现快速的资本回报。如果企业只采取强调资产的方式来开发商业地产，不利于企业资金的周转和规模扩张。

我认为从重到轻是不可避免的。一位资深金融分析师表示:没有人能承受如此大规模的资产运营。

在他看来，目前商业项目的退出一般包括通过大宗销售和整体销售出售股权，通过资产支持证券和其他债券转让，以及通过ipo方式退出。资产证券化的实质是出售一部分股权，这部分股权过去是卖给私人的，但现在股权的转让是通过公共手段实现的。其实，本质是一样的，就是渠道不同。

但他也提到这种资产证券化是未来实现商业资产的最佳方式。

在轻与重之间:商业资产的实现方式

或许，说首都大学年底忙着筹钱并不是不合理，但细看首都大学过去的融资路径和资产证券化的创新融资模式，不难看出，与筹资相比，这个商业地产开发商更愿意以此为起点，探索新的融资模式。

传统的融资方式通常是发行公司债券和发放银行贷款。据悉，今年上半年，银行等金融机构贷款55.43亿元，占总负债的一半以上。纵观以往的融资记录，首都大学常用的融资模式主要是基于银行贷款和保证票据。

张大伟表示，这种资产证券化更像是第一所大学在创新融资方面的尝试。

事实上，资产证券化作为一种金融工具，与其他金融工具一样，可以用来改善资本市场结构，改善资源配置，提高资本运营效率。

与其他金融工具不同，资产证券化需要得到基础资产未来产生的现金流的支持，而信用增级是通过结构化设计进行的，在此基础上发行资产支持证券。

据悉，该计划的基本资产是北京房山资本网点和苏州昆山资本网点，两者都是在资本创造初期建造的奥莱综合大楼。房山项目是第一个奥勒综合项目，于2013年开工，昆山项目一期于2015年开工，昆山项目二期于2017年开工。

上述两个项目是第一首都大学的两个运作良好的复杂项目。在2018年的财务报告中，第一首都大学披露，在北京、万宁、昆山、湖州、杭州和南昌开设的六家门店的业绩稳步提升，营业额同比增长超过43%。其中，北京房山项目月销售额超过1亿元，五一庆祝三天总收入近7000万元，10月份月销售额近3亿元；昆山店的客流量同比增长38%。

选择两个相对成熟和优质的项目作为基础资产，一方面可以保证基础资产在未来能够产生足够的现金流，从而为资产证券化提供还款支持；另一方面，这类资产的流动性和收益率较高，可以提高资产证券化的信用，帮助资产支持证券上市销售。

金融分析师还开玩笑说:这种证券化肯定会找到一些现金流稳定或表现更好的资产，让投资者更愿意购买这种产品。

然而，通过资产证券化模式融资，也许，第一大有更多的考虑。

一方面，与传统的融资方式相比，资产证券化的融资成本相对较低。一般来说，如果一个非投资级(bbb以下)用自己的信用来融资，其融资成本远远高于aaa级证券。在当前的资本市场上，这种差异甚至可能达到几百个基点。但是，通过资产证券化，非投资级企业也可以发行aaa级债券。

值得一提的是，首都大学发行的资产支持证券将分为本金27亿元的优先资产支持证券，约占发行总额的75.44%；二级资产支持证券，本金8.79亿元，约占发行总额的24.56%。

优先资产支持证券和二级资产支持证券的到期期限为5年。其中，优先资产支持证券的固定票面利率为每年5.2%，必须在期限内每年支付一次利息；次级资产支持证券没有固定的票面利率。

与这种模式相比，其他融资模式的融资成本肯定会高一点，只有5: 00，还是比较低的。张大伟表示，首都大学可以通过这种资产证券化模式为其股票资产融资，从而获得相对廉价的资金。

同时，这种资产证券化实际上是一种有效的表外融资方式，也就是说，在一定条件下，这种融资方式不能反映企业财务报表中交易的资产和发行的证券，从而实现报表，这无疑会降低企业的杠杆率。

此外，资深金融人士表示，资产证券化模式相对更加灵活。由于资产证券化可以面向社会投资者，而不是纯粹的机构投资者，其目标群体更加公开和广泛，也就是说，许多散户投资者也可以参与此类产品的认购，从而将融资范围扩大到更广的范围。

虽然首都大学开展的资产支持证券不公开发行，但其前身资产支持证券将通过私募发行给一个或多个合格投资者(独立第三方)，而所有次级资产支持证券将发行给恒盛华创，恒盛华创的融资仍仅限于特定的投资对象。对于首都大学来说，这种融资更像是一种初步尝试，因为它有超过10个网点。

这种资产证券化的融资模式就像是第一所大学的聚宝盆，为其开辟了一条更加灵活便捷的融资路径。

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来源：广州新闻直播