华创证券：招蛇董事长拟兼任非独董，彰显平台高度定位

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乐居财经新闻11月27日，华创证券发布了对盛大(000043)董事会决议的评论。

第九届董事会计划提名7名非独立董事，赵奢董事长也已上市，凸显了公司的高定位

11月26日晚，公司下发了董事会决议通知，审议通过了《第九届董事会非独立董事候选人提名议案》等五项议案。公司第九届董事会拟由十一名董事组成，其中非独立董事七名，独立董事四名，任期三年，自股东会审议通过之日起计算。经董事会提名，薪酬委员会审议，董事会同意徐勇军先生、邓卫东先生、聂黎明先生、刘宁女士、先生、张先生、何军先生为公司第九届董事会非独立董事候选人，同意华先生、陈先生、许先生、先生为公司第九届董事会独立董事候选人，并提请股东大会选举。该公司计划在12月12日将它们提交给特别股东大会。在7名非独立董事候选人中，招商局5名、中国航空1名、保利1名，其中招商局蛇口董事长徐勇军也榜上有名，表明招商局集团对公司平台的高度重视。

合并后，它将管理1.5亿平方米，并建立一个非住宅物业管理的领导者。规模和性能将同时实现质量和数量

此次重组积极响应国资委瘦身、主业聚焦、质量提升、效率提升的要求，将实现物业管理行业的横向整合，明确公司未来发展的战略定位，激发公司发展活力，进一步开拓物业管理战略业务空房的未来发展，打造中央企业物业管理旗舰企业。到1911年底，AVIC盛大与招商地产合并后的管理面积将达到1.49亿立方米。AVIC盛大深耕机构物业管理，招商地产服务形式丰富(住宅区和非住宅区分别占68%和32%)，招商部拥有大量商业地产。AVIC盛大和招商地产联手打造非住宅物业管理的领先地位。我们将AVIC地产19年的预期业绩维持在2.3亿英镑，20年的业绩预计将超出预期。据估计，招商局地产19年的业绩为2亿元，物业管理总业绩估计为4.3亿元，同比增长+40%，可能超出预期。考虑到16-18年招商局蛇口新建筑面积同比增长率分别为23%、65%和60%，将促进销售和竣工的持续高速增长，预计后续收入将稳步增长。目前，AVIC盛大和招商地产的物业管理利润率与行业相比仍有/0/房的大幅提升。考虑到随后毛利率的增加和费用率的提高，预计合并后利润率将逐步恢复，业绩有望保质保量完成。

根据20peg 0.9倍和pe 37.5倍，物业管理的目标市场价值为234亿，合理的总市场价值为268亿

据估计，2019年至2022年的复合年增长率将达到41.6%，20年和21年的预计业绩分别为6.3亿元和8.8亿元。鉴于物业管理行业的高速增长，以及后续业态的重新定义和增值服务的爆发带来的空二手房，参照三家海外主流物业管理公司和三家h股主流物业管理公司，平均挂钩倍数分别为0.7倍和1.0倍。合并后，公司依托招商局集团中央企业强大的发展背景，具有a股领先物业管理公司和非住宅物业管理公司的双重稀缺性。此外，公司计划更名为招商局刮起，这凸显了其在招商局集团的高战略定位，并应享有第一梯队物业管理公司的挂钩溢价。根据20年的peg0.9倍和pe37.5倍，物业管理的相应市场价值为234亿元，房地产和其他业务的估计市场价值约为34亿元。合并后，公司的合理市值约为268亿元。扩股后，总股本约为10.6亿股，相应的合理股价为25.27元。

投资建议:赵董事长拟担任非独立董事，突出平台的高定位，重申“强力推进”评级

AVIC盛大逐步剥离房地产开发业务，战略重点放在物业管理的高质量轨道上，并深入培育机构物业管理，与招商局地产形成了强有力的联盟。合并后，管理面积达到1.49亿立方米，有望成为非住宅物业管理的龙头。此外，还增加了招商局集团的背景，为后续的规模扩张提供了有力保障。投资物业的定位升级将逐步从“成本中心”向“利润中心”转移，同时，人均效率将在后续或通过组织结构改革得到提高，有望促进利润率的提高，实现质和量的提高。考虑到AVIC盛大的中期规模已经超过了19年的预期增长，我们维持19年和20年的综合物业管理业绩预测分别为4.3亿元和6.3亿元。考虑到公司的双重稀缺性和集团内部的高战略定位，我们将20年目标市盈率维持在25.27元，并重申“强力推动”评级。

风险警示:物业管理的扩张低于预期，利润率的增加低于预期。

来源：广州新闻直播