西南证券：现金为王时代，警惕结构分化加剧

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乐居财经讯李莉11月25日，西南证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

作为一个下游高杠杆行业，过度杠杆的时代已经过去，迎来了现金为王的时代。按照现金整合-投资-退出的路径，通过对房地产行业融资、投资和销售方面的分析，我们认为房地产融资方面继续吃紧，投资增速继续放缓，销售方面保持弹性。房地产企业将逐步适应行业的低增长状态，行业将继续分化，现金流管理较差的企业将被清算。

信贷基本面:自2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及3家发行方，即怡和房地产集团有限公司、国步投资有限公司和北京华业资本控股有限公司，但北京华业资本控股有限公司为外资企业，为民营企业，债券总额为59.24亿元；房地产开发行业涉及降级的发行方有4家，即怡和房地产集团有限公司、国步投资有限公司、上海三圣鸿业投资(集团)有限公司和北京华业资本控股有限公司..

销售确认加快，期间费用增加导致净利率下降。19年第三季度，样本企业平均营业收入136.47亿元，同比增长17.16%，平均增长率70.38%，平均净利润16.69亿元，同比增长7.13%，平均增长率49.40%；企业平均毛利率为32.51%，比18年同期略有增长0.60%；企业平均净利润率为11.09%，较2018年同期的12.50%下降1.41%，主要受行业期间成本上升的影响。

营运能力下降，行业应收账款平均周转率适度下降。2019年第三季度应收账款平均周转率为52.12倍，比18年同期的64.58倍下降12.46倍；平均库存周转率为0.16倍，与18年同期基本持平，行业运营能力有所下降。同时，高应收账款周转率与低存货周转率并存，凸显了房地产行业高周转率的特点。

现金流量状况的个体差异是明显的，整个行业处于资金退出状态。全行业经营现金净流量为-1.14亿元，同比增长5.72亿元；全行业投资活动平均现金净流量为-17.48亿元，同比增长12.2亿元。个人之间的分化严重，更多的企业有不正常的现金流；净营业现金流量和净投资现金流量同比翻番，表明整个行业正处于加速销售、抽逃资金、减少新投资的状态。

杠杆率基本持平，生息债务比例略有下降，流动负债比例略有上升。行业平均资产负债率为70.62%，与同期基本持平；平均生息负债率为50.89%，同比下降0.95%；平均流动负债比率为55.86%，同比增长0.52%。该行业的短期偿付能力已经下降。平均流动比率为2.28，同比下降0.02。平均速动比率为0.81，同比下降0.08。货币资金与短期债务的平均比率为1.99，同比下降0.92。

风险警告:行业信用风险超出预期。

来源：广州新闻直播