中泰证券：地产成交持续回暖，5 年期以上 LPR 首次下降

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乐居财经讯李莉11月25日，中泰证券发布了一份关于房地产行业的周报。

二手房:成交量环比增长6.52%，同比(按面积)增长12.20%

本周，中国和泰国追踪的40个大中城市一手住房总交易面积为485.92万平方米，环比增长6.52%，同比增长12.20%。其中，一线、二线和三线城市一手住房交易面积分别增长0.43%、0%和19.25%；同比增长率分别为33.73%、-4.50%和34.74%。

二手房:交易增长率为-9.30%，同比增长率为32.96%(按面积计算)

本周，中泰追踪的14个大中城市二手房交易总面积为124.76万平方米，同比增长9.30%，同比增长32.96%。其中，一、二、三线城市二手房交易面积分别增长6.69%、-13.06%和-26.52%；同比增长率分别为38.05%、30.00%和32.77%。

存货:销售面积增加5.25%(按面积)

本周，中国和泰国追踪的15个大中城市的住宅建筑实用面积总计为5279.63万平方米，同比增长5.25%，建设周期为31.02周。其中，一线、二线及三线住宅楼宇的实用面积分别上升0.59%、14.18%及-2.33%。一线、二线和三线去污周期分别为41.92周、23.91周和25.45周。

10个重点城市的推挤分析

(11月10日至11月17日)重点城市共开工64个项目，开工17371套，其中一线城市开工1492套，占8.59%；开放项目平均拆除率达到60%，其中二线城市平均拆除率为66%。

投资建议:本周，我们跟踪的40个大中城市的二手房成交量环比增长6.52%，同比增长12.20%；二手房成交量环比增长-9.30%，同比增长32.96%，市场成交量同比增长；重点城市的拆迁率为60%，略低于上周。

就政策而言，我们认为政策监管宽松，5年及以上的低利率定价本周已下跌5个基点；与此同时，最近几天出台了增加公积金贷款额和延长贷款期限的政策；绍兴、南通、郑州等地相继出台了人才购房补贴政策，这是政策边际改进的表现；从目的来看，“稳定房价、稳定地价、稳定预期”并不是为了打压行业。目前，地价似乎还在继续下降，即使提高，去化学化的压力也在增加，市场看到了空强烈的情绪。这些实际上偏离了促进行业健康稳定发展的初衷。我们对第四季度和明年第一季度持乐观态度，“一个城市，一项政策，

在行业配置方面，我们坚持之前强调的第四季度房地产过度配置的观点。主要逻辑如下:在政策底部(估价):当前房价和地价稳定，基本面下降，融资超预期，继续收紧，政策调控的目的达到，进一步收紧意义不大。目前，重点房企的平均市盈率只有6.1倍，而估值持续下降的空余地很小。广义货币:虽然目前行业以窗口为导向，但整个行业都可以受益于已经开始的货币宽松周期，下调RRR和降息带来的有利方向保持不变。业绩确定性:我们估计，主要房地产企业的年业绩增长率中位数约为27%。在当前全球经济或衰退的背景下，市场开始对业绩确定性行业和目标给予更高的溢价，房地产类股的业绩确定性优势凸显。高股息:在房地产行业放慢扩张速度并积极降低杠杆率后，它开始整体增加股息。目前，重点房企的平均股息率高达4.5%。

配置建议:基于贝塔修正，对阿尔法股票持乐观态度。首先，当前行业存在估值改善的机会:政策(监管和融资)的边际改善带来的估值修复；年终业绩发布带来的价值转换。其次，在个股方面，结构分化加快:从土地收购到融资-利润、管理-效率-成本、品牌-产品-溢价等多维传导分化。，这在行业低迷时期尤为明显，类似于制造业产能被清理、行业集中度继续提高、领先利润明显提高的逻辑。最后，从时机的角度来看:在前几个周期中，市场底部领先于政策底部，政策底部领先于基本面底部(销售反弹)。现在政策正在改善，观望的时间太长了，否则最好的投资机会就错过了。

推荐受益于集中度持续提高、在行业低迷时期有大量整合机会的行业领导者:万科、保利、融创中国；致力于降低杠杆、提高股息和优化内部控制:华夏幸福和徐汇控股集团。

风险警示:三、四线销售下行压力继续加大；流动性继续收紧。

来源：广州新闻直播