天风证券：房贷利率步入长期下行通道、重视竣工回升受益的优质房企、物管公

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乐居财经讯11月25日，天丰证券发布了一份关于房地产销售的周报。

二手房:环比增长14.42%，同比增长1.16%，同比增长17.31%

本周，36个主要城市共售出41，700套一手住房，同比增长14.42%，同比增长1.16%，累计同比增长17.31%，同比下降0.64个百分点。其中，一、二、三线城市的增长率分别为14.48%、5.12%和51.71%；同比增长率分别为37.84%、15.25%和-34.72%；累计同比增长率分别为12.97%、26.95%和5.07%，分别比上周高出0.6、-0.91和-0.98个百分点。在一线城市中，北京、上海、广州和深圳的增长率分别为-2.87%、25.97%、44.84%和-24.6%；累计同比增长率分别为41.99%、7.78%、4.42%和15.22%，与上周相比分别上升了-1.16、0.81、1.88和-0.91个百分点。

二手房:环比下降1.44%，同比上升19.57%，同比上升8.31%

本周追踪的16个城市共售出1.08万套二手房，较上月下降1.44%，同比增长19.57%，同比增长8.31%，较上周上升0.96个百分点。其中，一线、二线和三线城市的增长率分别为-8.28%、3.8%和1.6%；同比增长率分别为21.08%、20.34%和3.24%；累计同比增长率分别为-4.34%、26.53%和-28.21%，与上周相比分别增长了1.86、-0.15和0.8个百分点。

库存:净化周期为28.5周，比上个月下降11.21%

截至这一统计日，全国14个主要城市可销售的住宅单元总数为467，700套，去化学周期为28.5周，比上个月下降11.21%。一线、二线和三线城市的增长率分别为-23.61%、0.03%和1.86%；一线、二线和三线去污周期分别为29.1周、35周和11周。

投资建议:

11月20日，全国银行间同业拆借中心宣布一年期存款准备金率为4.15%，比10月份的4.20%下降了5个基点，五年期存款准备金率为4.80%，比10月份下降了5个基点。5年期贷款利率与抵押贷款利率直接相关，即第一套住房贷款利率不应低于4.85%至4.8%，第二套住房贷款利率不应低于5.4%。降息的时间比我们预期的稍早。尽管5个基点的影响很小，但这是2015年后的首次下调，这意味着抵押贷款利率将跟随一年期低利率进入下行通道。最近，房地产政策频繁调整。第三季度，资金先是紧张，然后是宽松。在流动性略微宽松的环境下，高质量的住房企业预计将继续受益。随着竣工增长率的大幅上升，行业结算超预期的概率提高，后端物业管理公司领先。受益，据此，我们继续推荐估值低、分红高的优质房企。2020年，物业管理公司有望继续保持高速增长:1)领先:保利、万科、融创等。；2)质量增长:中南建设、阳光城市等。；3)商业:欢乐城等。4)直接受益于竣工和恢复的物业管理公司:AVIC盛大等。

风险警告:政策变化低于预期，房屋销售大幅下降

来源：广州新闻直播