走进三林印象城：印力上海存量改造之道

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在核心区土地稀缺、土地资源有限的情况下，大量房企和资本转向股市，被低估的存量资产通过转型升级得到了盘活，城市更新成为大势所趋。

然而，如何定位项目，如何改造购物中心，调整搬迁路线，重新吸引投资等，改造现有物业的难度远远高于新建物业，成功的改造项目很少。

距离陆家嘴约10公里，靠近上海地铁11号线三林东站，上海林三印象城近日迎来了开业一周年。

作为一个非核心商业项目，林三印象城是一个典型的以社区家庭为核心消费群体的购物中心，辐射周边3公里范围内近40万常住居民。

拥挤的人群和极高的开放率证实了林三印象城市的受欢迎程度。更重要的是，这是李因上海收购的一个存量改造项目，也是它在上海的第一印象。

11月14日，来自上海和全国各地的近50名房地产精英和金融机构进入这个仅用了一年时间就成功转型的基准项目，与项目负责人进行了面对面的交流，聆听他们分享印度上海在城市更新领域的成功经验。

当房地产行业进入深度调整阶段，一线城市开始进入存量时代，城市更新大有可为。然而，几乎每个人都在摸着石头过河。

上海印第也是如此，但从林三印象城、安亭新城，到万科旗下的商业平台万鼎坊，上海印第在城市更新领域逐步迈进。

据了解，林三印象城，原名林三市商业广场，已于2009年对外开放。由于区域商业项目的激烈竞争和经营问题，广场内的大部分商业店铺都没有被商户解决，其他主要租户和餐饮品牌也逐渐退出市场。在印度电力上海接管之前，只有一家大型超市经营惨淡。

印第安纳波利斯上海城市活力中心总经理、印象城总经理蒋介绍，印第安纳波利斯上海于2017年4月赢得该项目，项目总建筑面积约15万平方米，包括购物中心、酒店和办公室。

事实上，尽管存在区域性商业项目的竞争因素，但林三城市商业广场本身也存在许多严重的问题，包括主楼与小楼不统一、地下商业空入口狭窄、室内中庭扶梯交叉拥挤、楼层移动线路不畅、立面陈旧不连贯等一系列问题。

接手后，印第上海首先调查了周边市场环境、居民生活习惯和消费需求，将项目定位为大型社区购物中心。初步定位确定后，印第上海立即联系设计公司，开始进行项目的实际改造。

2017年8月，该项目正式启动。14个月后，上海林三印象城于2018年10月底正式上市。

改造前后，印度电力上海公司在改善项目经验的前提下，对许多细节进行了调整。例如，在主楼和小楼之间增加人行桥，在主入口和地下空之间开放阶梯式下沉广场，以及重新划分商店，不仅使一个旧的商业项目看起来焕然一新，而且提供了一个更实用的商业区。

从征地、设计、建设到开业，一个新的商业项目仍然需要2-3年的时间。在股改更加困难的情况下，印度电力上海如何在短短14个月内实现开业？

江对学生们的提问感同身受。作为林三印象城的项目负责人，他回顾了项目从收购到开业直至开业一周年的每个重要节点。

据披露，项目获得时，公司基本上设定了开放时间，项目本身也有一些资本合作，需要快速回报，所以当时获得项目的压力很大。

因此，当我们得到项目，我们基本上设定了开放时间。下一步是让团队更有凝聚力、凝聚力和专注度。

由于前期定位已经非常明确，包括目标客户、覆盖人数和预期客户单价，设计公司将很快能够反馈印度电力上海所需的结果。

我们的开发链很早就开始了，团队夜以继日地工作以确保整个项目的进度。江回忆说。

数据显示，林三印象城开业后不久就开始产生现金流。在开业的第一年，它实现了近10亿元的总销售额，近1500万乘客的总客流量，近100万车辆的总客流量和近10万会员。

从转型速度、资产回报和市场影响力来看，林三印象城以沪市商业转型为样本，现场的精彩分享也引起了同学们的诸多思考。

除了林三印象城之外，在分享会上，印电上海还介绍了其在股权分置领域的另外两个作品，即《滨江路投资》和《安亭新城》。

滨江路英博是一座建于1938年的老厂房，建筑面积只有12000平方米。李因上海改造后，定位为精品商务办公室；安亭新城更倾向于社区文化活动中心，面积14万平方米。

事实上，无论对企业还是对资本来说，股票转换最终都会获得一定的资产回报。因此，选择项目、组织团队和计算账目是必不可少的。

以林三印象城为例，由于项目本身由两部分组成，除了购物中心，项目还包括酒店和办公部分。

因此，为了尽快实现现金流，印第上海选择将酒店改造成公寓，改造后成功出售给华润置地，办公部分也可以出租。

但江也指出，改造项目不规范，只有因地制宜，才能最大限度地发挥每个项目的价值。

此外，作为城市更新的一部分，我国大部分存量更新都与地方政府的行为密切相关。因此，与政府的积极沟通和政策制定方面的合作也是印度上海在城市更新探索中的重要经验。

在分享会结束时，姜强调，在中国的城市更新领域，大多数企业都处于探索阶段，但企业的核心始终是实现产品创新和服务提升。

来源：广州新闻直播