英伦游学记之六 | 剑桥开讲：中国资本在流动

本篇文章1643字，读完约4分钟

伦敦最高的建筑夏德是游客必去的地方。如果你站在这座摩天大楼上，朝北看泰晤士河，你会真切感受到中国首都的力量。

在伦敦城的河对面，三个标志性的对讲机奶酪刨黄瓜中的两个被中国买家李锦记和中宇地产买走了。两年前，李锦记花了12.83亿英镑购买对讲机，创下了伦敦单栋建筑交易的新纪录。

这只是摩天大楼带来的第一印象，背后的资本远远超出想象。

中国买家非常活跃。乔纳森·贝恩斯(Jonathan baines)向我们展示了中国在伦敦不同地点的投资情况，比较结果很有说服力:伦敦金融城的标志很密集，其次是西区和码头区，但它们的数量级不同。据笔者不完全统计，中国人寿、平安、中海、保利、R&F、万科、绿地、碧桂园、万达、金地、复星和华润置地都是英国的主要投资者。

更不用说在全球投资热点伦敦，中国资本也在高速流动。贝恩斯没有时间更新的数据是，在过去两天里，香港新鸿基与麦格理集团合作，以1亿英镑的价格收购了位于伦敦金丝雀码头的哥伦布广场第17号大楼，该大楼归HNA所有。资本的流入和流出凸显了这个城市交易的透明度和标准化。

贝恩斯于11月22日进入剑桥，这是学徒计划2019年学习季的第二天早上，并在与学员会面时展示了这些数据。他曾在戴德梁行(dtz)、新加坡政府投资公司(gic)、私人股本基金(private equity fund)和其他机构工作，为英国和欧洲逾50亿英镑的商业和住宅地产提供投资和咨询服务，这种服务被称为当业主看到伦敦的一栋建筑时，要求他立即下楼喝杯咖啡。

同一天，还有两位教授级别的人物，包括全球数据提供商real capital analytics的执行董事史蒂夫威廉姆斯。他是皇家特许测量师学会的主席和美国评估师资格委员会的主席，几天前还声称自己从事房地产。50周年纪念；剑桥大学房地产金融首席教授、彭布罗克学院研究员科林·利泽里(colin lizieri)为英格兰银行、欧盟、挪威政府、英国财政部和其他机构提供了专家建议。

所有受邀嘉宾都是房地产投资的从业者和研究者，话题总是离不开房地产金融产品的收益和风险以及房地产价值的估算模型。随着技术的进步和市场的开放，大数据开始为房地产投资提供直观的发展趋势，学生们能够通过柱状图和折线图窥探到更多的数十亿甚至数十亿的资本投资考虑。

由于数据保护等因素，笔者无法一一列举。教授们分享的一些关键数据如下

在过去的12年中，中国资本在欧洲进行的500多万欧元的交易中，英国占了最大的比重，资本投资已经连续10年；在伦敦的不同地点中，每平方英尺租金最高的是西区、金融城和码头区，但回报率分别为3.75%、4.50%和4.75%；当时间延长到一百年时，伦敦写字楼的价格从1867年到1959年只上涨了0.1%，而曼哈顿写字楼的实际价格从1899年到1999年一直在下降，房地产始终处于平衡状态。

威廉姆斯和利泽里都试图传达一种对颠覆现象的解构思维:你认为你可以在数据中找到答案，但你在数据中发现更多问题。成熟的房地产市场风险较低，但投资者聚集在一起后，风险同样高。

由于担心风险，自11月18日进入不同的英国企业和机构后，学生们得到了类似的建议。他们普遍认为，与过去中国房地产市场单边上涨不同，英国已经形成了法律、交易和估值等成熟体系。透明度意味着低利润，价值的升降会敏感地传导到资金的进出，因此充分的风险评估一直是最重要的环节。

正如利泽里所说，杠杆会提高回报，但会增加资产的风险，因此在市场低迷时期追求更高的回报尤为重要。房地产不是低风险的。如果时机不对，杠杆会毁了你。

在问答环节，来自中英企业和机构的学生就房地产投资信托基金、资本市场银行和其他房地产投资工具进行了深入讨论。

其中，人们对房地产贷款打包出售的感受非常复杂，这不仅是一项伟大的创新，也是2008年金融危机的推动者之一。一些学生对金融危机导致他们的债券贬值怨声载道，但是这种工具今天仍然很流行。

教授回答说，风险的性质是不可预测的，我们可以做的是分散投资。

来源：广州新闻直播