观点指数 | 十月养老地产报告：夕阳红何时见曙光

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随着传统住宅的开发和销售越来越冷，房地产企业的多元化经营将无限扩大。与此同时，随着中国老龄化的加深，养老产业似乎成了一片新的蓝海。作为养老产业细分下的养老地产，许多高端房地产企业已经慢慢开始涉足，甚至进入这个行业好几年了。

根据《中国养老产业白皮书》的数据，预计2020年中国养老房地产市场将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩大到22.3万亿元。

住房企业对老年房地产的行为经常被报道。然而，与热情的报道相比，房地产企业每次的投资实际上比其他项目的大投资更为谨慎，投资有限，扩张较慢。一些开发商甚至以养老为名筹集资金。更重要的是，到目前为止，养老地产仍然没有盈利的成功案例。

过去，富人不老，老人也不富。孙宏斌几天前在一次活动中说，现在有钱人都变老了。有鉴于此，以夕阳为目标的老年房地产将成为朝阳产业，但日出何时到来仍不得而知。

地方政策主要侧重于因地制宜地结合医疗保健

10月，国家卫生计生委发布了《关于深化医疗护理一体化发展的若干意见》，强调要加强医疗护理与养老服务的衔接，推进医疗护理一体化管理服务改革，加大政府支持力度，优化保障政策，加强队伍建设。

它提到政府对从事医疗保健组合的养老机构和企业的支持，包括减轻税费负担、确保土地供应、拓宽投资和融资渠道。

上述《意见》反映了国家对医疗和护理相结合的重视。推进医护结合，可以更好地实现落地，向市场发出有利信号。

在地方层面，南宁、广西和海口、海南针对房企征地行为进行了有利于养老的调整。这两个地方都规定，一定数量的养老服务用房应该建在新建的住宅区。

北京推出了适合老年家庭老龄化转型的社区居家养老服务平台，呼和浩特市三年养老计划进一步规划和实施了居家养老和社区养老措施，使老年人无需远离熟悉的社区和家庭就能享受养老设施。

另一方面，贵州提出利用其独特的地方民族风情，使养老产业与乡村文化旅游相结合，满足部分合格老年人对候鸟的需求。

共享财产养老房屋认证后，将开放住房企业主导的项目

北京共和家园位于北京市朝阳区东五环路双桥，是中国第一个产权共享试点项目。首批139户居民的房产证于10月份发放。房产证的全称是不动产证，其功能和价值与普通房屋产权证相同。

据资料显示，该项目由北京市民政局和住房建设委员会联合启动，于2017年12月12日投入运行。这是中国第一个产权共享的养老项目。在这个项目中，养老企业和购房者拥有不同的产权份额。

就项目中的住房产权而言，老年住房由老年企业和购房人按照5%和95%的比例共同持有；在整个养老项目中，公共服务占40%，这部分产权属于养老服务企业。

试点项目整合了居家养老、社区养老和机构养老，可为老年人提供24小时护理。为防止房地产投机，居民必须是60岁或以上的老年人，并确保项目中的所有房屋为真正的老年人服务。

该项目延伸到对共有房产的探索，结合老年房地产，可以整合三种养老方式:家庭养老、社区养老和机构养老。这是政府对老年住房的探索，预计今后将加大推广力度。

10月，由房企牵头的两套老年公寓和老年住宅区继续开放，分别位于上海和杭州。其中，龙湖春山万树系列老年公寓在上海正式开业，上海项目是该系列中的第二个。据悉，第一套是2018年11月在重庆开业的重庆新沂市一念公寓。此外，该系列的第三套公寓——成都樊城怡年公寓也在筹备之中。

根据视点指数，其他以企业为主导的养老机构将在今年剩余时间继续开放，包括以住房企业和保险公司为主导的连锁养老品牌。

然而，一些已经建成并投入运营的养老机构，无论是公立、私立还是公私合作，都在加强与医疗机构的合作，努力将医疗与护理结合起来，以减轻老年人的忧虑。

在医疗服务的组合中，它实际上包括以下三个部分:(1)养老服务和医疗服务的组合；(2)养老投资机构与医疗服务投资机构的结合；(3)医疗与维护相结合。

大型老年房地产项目通常在地理上靠近综合医院。视点指数还发现，在一些项目中，养老机构与排名前三的医院之间只有一堵墙。其他人与当地医院合作，开辟绿色通道，为老年人提供更方便、更全面的医疗服务。

对于较小的项目，将建立医疗服务设施，如医疗服务中心和社区卫生站，为老年人提供咨询、健康管理和康复护理等服务，其中一些将通过与排名前三的医院合作，聘用医院的医生和护士在机构中工作。在床位设计上，养老机构还将划分医疗区域，设立一定数量的医疗床位，照顾有医疗需求的老年人。

根据民政部的数据，截至2018年底，中国87.8%的养老院提供不同形式的医疗服务，其中64.9%配备了医生、护士、社会工作者、康复教师、心理咨询师等专业人员。

对于养老机构来说，医疗费用是一笔相当大的支出，但良好的医疗设施和医疗护理人员是养老机构不可或缺的核心竞争力。如果该项目由专业医疗服务机构运营，可以大大降低养老机构的运营成本，增加利润，增强自身竞争力。

老年病床的差距仍然很大。江苏养老机构数量最多

根据民政部2019年第三季度发布的最新数据，中国有31997家养老机构，拥有414万张床位。根据国家统计局公布的数据，中国65岁及以上人口为1.6658亿。根据这一计算，每40名老年人就有一张床位在养老机构，这是一个巨大的差距。

就省份而言，江苏省养老机构数量在第三季度上升至2329个，超过四川省的2306个，机构床位高达42万张，远远超过其他省份，使其成为名副其实的养老省。

从机构类型来看，比例最大的是养老院，占51%；其次是老年公寓，占14%；福利院占11%。其中，养老院和社会福利中心属于政府或集体养老机构；老年公寓和老年社区大多是私人养老机构。

从收费标准来看，收费较低的养老机构仍处于主导地位，其收入主要依靠政府补贴和老年人双保险报销。收费标准为500-82%的养老机构1000元。由于成本的限制，这类机构至少只能维持老年人的日常生活、饮食和医疗服务，基本上不能提高老年人晚年的生活质量。

由于我国大多数老年人存款、养老资产和养老金较少的客观情况，以及政府需要对城乡所有老年人实行五保供养，这种低成本的养老机构仍将是未来的主流。

由于服务质量与收费标准之间始终存在着正相关关系，如今，养老院，尤其是那些由企业经营的养老院，无论是纯私营还是采用ppp模式，仍然是最先致富的，而不是足球的中间环节。

来源：广州新闻直播