新湖中宝“渡劫”

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乐居金融曾淑佳来自嘉兴

在过去的一个月里，新湖百货的老板黄伟经历了资本市场的大起大落。10月下旬，新湖宝第一次“踩了雷”51信用卡，这让这座城市充满了风雨。然后，由于区块链的热潮，公司的股票持续上涨。然而，在悲伤和快乐之间，它并没有触及新湖宝的核心业务；回头来看，它仍不得不面对自己的问题，如高负债和现金流短缺。

因此，新宝湖在融资方面做了很大努力。11月20日，公司宣布计划在2019年(二期)向合格投资者公开发行公司债券，发行规模不超过20亿元人民币。债券分为两个品种:“19新华03”和“19新华04”。引入品种间回调的选项，回调比例不受限制。起息日为2019年11月22日。

为明确减债目的，新湖宝向投资者承诺，扣除发行费用后，债券募集资金将用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，不用于购买土地。

房地产成交量缓慢

"公司是一家拥有多元化综合实力的房地产企业."从新湖鲍忠的自我表现来看，它本质上仍然是一个房地产企业。

据公开信息，新宝湖已经部署了一大批大规模的城市化综合项目，包括大规模的海滨开发和棚户区改造。公司重点在长三角地区的几个主要城市开展业务，项目平均分布在经济相对发达的一、二、三线城市。

在过去的几年里，新湖宝房地产业务的收入比例一直在持续增长，到2019年年中已经超过80%，达到83.39%。这项业务的运作已经成为新湖宝业绩的晴雨表。这可以让我们一窥其业务活动现金流的变化。

从2016年到2019年上半年，新湖宝业务活动产生的净现金流量分别为46.28亿元，16.83亿元，-37.79亿元和-2.88亿元。

其中，2016年和2017年现金流入增加，主要是由于本期房地产销售增加；2018年，由于上海项目拆迁款数额较大，其经营活动产生的净现金流量立即转为负值，直到2019年年中才转为正值。

由于大规模的旧房改造项目，新宝湖在征地成本上具有优势，这促进了其高毛利率。近年来，公司房地产毛利率总体呈上升趋势，2019年上半年达到45.92%。

然而，高毛利率的另一面是项目开发周期太长，库存持续增加。

乐居金融表示，在新宝湖众多项目中，估计开发周期将超过10年。其中包括沈阳仙林金谷、天津香格里拉、滨州新湖玫瑰园、苏州明珠等。

近年来，许多领先的房地产企业已经回归到一线和二线，长三角也成为房地产企业的重仓储区。激烈的竞争和监管环境使得新湖宝难以在业绩上取得突破。从2016年到2019年上半年，新湖宝的房地产销售额分别为160.1亿元、132.08亿元、162.38亿元和75.76亿元，年销售额在130亿元至170亿元之间徘徊。

缺乏净化，再加上上海三个拆迁项目的不断推进，导致新宝湖的库存不断积累。2016年至2018年，公司存货分别为517.01亿元、593.7亿元和703.54亿元，分别占总资产的46.34%、47.66%和50.30%。

为了加快资产周转，它甚至引入了合作伙伴。例如，7月份，它以约67亿元的价格将其在瓯贤实业和上海马宝的相应权益出售给融创，主要涉及长三角地区约210万平方米的土地资源，交易产生约5亿元。

透支未来的“粮草”,以换取空.目前的发展新湖宝藏可能对自己的土壤储备充满信心。公告称，目前公司房地产项目的土地储备约为2300万平方米，至少可以满足未来5-8年的发展需求。

然而，这并不是它承诺筹集的债券不会用于购买土地的原因，解决债务问题是它考虑的核心问题。

债务偿还困境

据媒体报道，新湖部实际控制人黄伟曾在杭州从事眼镜业务，后来对股票认购证进行了猜测。由于创始人的商业背景，新湖宝在金融和技术股权投资方面的技能几乎是与生俱来的。

目前，公司广泛涉足金融领域，形成了大规模的金融股权投资，目前是新湖期货、蔡襄证券、盛京银行、温州银行、中信银行等金融机构的大股东。此外，它还投资了51张信用卡、趣味连锁技术等。

新湖宝的投资目标每年都会产生一定的投资收益。但从2016年到2018年，其投资收益分别为3.53亿元、3.18亿元和2.49亿元，且收益金额逐年下降。

此外，如果出售相关权益，产生的投资收入将被归类为非经常性损益，这将导致公司净利润的波动。

2016年至2019年上半年，新湖宝归属于公司股东的非经常性损益分别为52.85亿元、8.93亿元、1200万元和2.11亿元，分别占公司各期归属于股东的净利润的90.53%、26.88%、0.48%和12.26%。

其中，2016年非经常性损益主要来自公司对中信银行的投资，该投资由可供出售金融资产转为长期股权投资，按权益法核算；2019年半年度报告中的非经常性损益主要来自公司对部分金融资产的重新分类，按照“公允价值变动计入当期损益”计量，公允价值变动计入当期损益。

从这个角度来看，投资业务不能为新湖宝提供稳定的利润支持；再加上房地产业务销售不足，公司的现金流捉襟见肘。

自2016年以来，新湖宝的货币资金一直在持续减少。截至2019年中期，其货币资金为153.12亿元，仅占公司总资产的10.45%。但是，2019年7月至12月的还款金额达到148.75亿元，2020年的还款金额达到210.98亿元。

面对即将到来的债务偿还困境，新湖宝频繁发行债券。

今年年初，新湖宝获准发行不超过75亿元的公司债券，首次发行规模为7.5亿元；目前，已准备好发行规模为20亿元的二期。今年6月，它发行了两种债券，总额为1.6亿美元，年利率为11%。第二年7月，该公司再次宣布，计划通过其在香港的子公司在海外发行美元债券，在不超过5年的时间里筹集不超过5亿美元的资金。

近日，处于债务偿还高峰期的房企正忙于融资，涉及各种融资方式。如万科、绿城、绿地、惠今、德信等。；滨江、中南建设、金融街担保融资；龙光、碧桂园、宝龙公司债券；复星吕雯的Abs……...

然而，每个房地产企业都有自己的情况。新湖宝发行的债券能否解决当前的债务问题，还有待时间验证。

来源：广州新闻直播