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佛山乐居金融李义河

2019年11月21日,中国城市更新论坛在广东省佛山市举行。本次论坛的主题是“让城市保留记忆,让更新创造价值”。现场,上海交通大学安泰经济管理学院何帆教授接受了乐居金融的专访。

房地产市场已经从增量时代进入股票时代,这是不争的事实。住房企业一直在寻求城市更新领域的转型,但随之而来的是许多问题。何帆说,目前旧城改造最大的问题是配套政策不到位。过去,人们习惯于房地产繁荣的时代。地方政府出售土地,房地产开发商拿土地建房,很快就实现了。这是房地产市场的通常模式。

何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

「不过,市区重建与原来的模式有很大的不同,原来的模式规模不大,周期长,商业模式也与过去不同。此时,有必要从地方政府政策、土地利用政策和金融支持政策等方面支持这一转变。例如,如果投资回报较长,房地产融资渠道越来越窄,那么利用资产证券化将非流动资产转化为流动资产更为合适。房地产投资信托基金的说法由来已久,但由于各种配套设施不到位,为时已晚,城市更新的步伐也恢复缓慢。”

何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

进入股票时代,何帆认为,房地产企业需要有一个清晰的认识,因为整个行业是完全不同于过去的。过去,为了获得更多的利益,有必要扩大规模。获得土地和资金很方便。让它变大的主要方法是提高杠杆率,复制一张图纸。北方和南方使用同样的东西,标准化和操作没有区别。

何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

这种方法过去很有效,但是现在有很多问题。高杠杆意味着现金流不稳定且脆弱。一旦现金流出现问题,整个模式就会崩溃。在如此快速的循环中,绘图在全国各地都被使用,因此无法实现精细化和定制化。

指出未来房地产市场可能会出现一些不同于原有房地产的“新品种”。这些“新物种”在细分的领域里做着他们自己的特殊服务。扩大城市更新的规模是困难的,城市更新必须是个性化的。由于种种限制,它必须在原有的基础上进行设计,不可能在每个地方都进行城市更新。这是测试房地产开发商的一个主要方面。

何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

“房企需要改变思维,不再追求大规模,而是深入。借用生物学术语意味着你必须找到自己的位置。整个房地产在未来将成为一个像热带雨林一样的生态系统。你必须为自己着想。地点在哪里?就管理而言,这是为了找到自己的利基市场。”

何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

何帆解释说,生态位是指生态系统中可以被占用的所有资源的总和。这种思维方式不同于过去,也是房地产开发商未来需要做的最大思维变革。

在新的房地产模式和思路下,何帆指出,小房地产不应该向大房地产企业学习,而应该向制造业学习其标准化和流程化运作。说明房地产企业的管理一般不如制造企业好,服务要尽可能标准化,这是制造企业擅长的。

此外,小型住宅企业应该向设计行业学习,使自己的东西更有吸引力。“小有小的优点,而且将来小也有可能是美丽的。首先,它变得更小,其次,它使自己更美丽。未来的设计能力和集成能力将变得更加重要。”

他做出了自己的判断,称未来的房地产行业将成为一个平台型企业,每个人都可以在上面使用资源。未来成功的房地产企业家肯定是杂七杂八的,什么都知道,不仅仅是盖房子的土地。这与当前房地产企业普遍寻求转型和多元化的思路不谋而合。

何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

何帆认为,城市更新和旧城改造既不能过度开发,也不能落后,把握这一程度的主线是人们对美好生活的向往。“人们想要什么?我绝对不希望你把所有的购物中心都建得一模一样,我也不希望你把酒店都建得一模一样。”

来源:广州新闻直播

标题:何帆:未来的房地产市场是在细分领域做特色服务

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