华创证券：新城控股商业规模快速成长，新激励方案增进信心

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乐居财经新闻11月20日，华创证券发布新城控股(601155)公告。

3q19的业绩同比增长了20%。完成情况良好，预付款充足，新的激励计划确保业绩稳步增长

3q2019年经营收入为295.6亿元，同比+19.2%，归属于母亲的净利润为37.3亿元，同比+19.6%；扣除非净利润30.7亿元，同比+18.9%；相应的每股收益为1.67元，同比增长19.3%；与前一年的-2.0%和+0.04%相比，母公司的毛利率和净利润分别为36.6%和12.6%；三项费用占15.3%，比上年增长1.6%。19季度单季度，公司借入现金增加25.1亿元，融资略有回升。同时，公司原计划转让40个项目(交易对价为150亿元)，目前只转让了21个项目(交易对价为102亿元)，这也表明公司的财务压力有所缓解。截至19季度末，资产负债比率为88.0%，同比比率为-0.5%，净负债比率为61.6%，同比比率为-33.9%，环比比率为-3.9%。在公司出售项目资金并减少土地收购后，杠杆率显著提高。鉴于公司19年计划完成同比+91.2%，19季度末预付2094亿元(覆盖18年收入的3.9倍)，以及新激励方案的高绩效承诺，共同保证未来业绩的稳定增长。

销售稳步增长，土地收购放缓，但土地储备仍然充足。在19-21年，承诺的租金管理费分别为40亿、60亿和90亿

销售额方面，2019年1000万的销售额为2223.7亿，同比增长+22.6%；销售面积1959.6万平方米，同比增长+35.5%；年初计划的2700亿元已经完成了82%,年度销售计划也顺利完成。在征地方面，2019年10月新建2656.3万平方米，同比增长-7.6%，征地金额为750亿元，占销售的33.7%，相比之下，占18-16.6%。虽然第三季度开始谨慎征地，但征地面积仍高于同期销售面积，考虑项目193季度的销售后，在商业地产方面，193季度末。 租赁面积277.6万平方米，同比增长51.6%，对应租金收入27.9亿元，同比增长92.6%。 在19年内完成了40亿元租赁费计划的70%，并承诺在20年和21年内投资不低于60亿元和90亿元的房地产租赁费收入，与19-21年81%的增长率相对应

推行新的激励措施，要求2021年19月20日扣除20%/42%/29%的非回报绩效增长率，这表明了信心

9月底，公司推出了为期19年的股票期权和限制性股票激励计划，共授予2723万股(1557万股股票期权和1166万股限制性股票)，占当前总股本的1.21%，其中首次授予2454万股，约占总股本的1.09%，占该激励计划授予总额的90.1%。其中，股票期权的行权价为27.4元，限制性股票的授予价为13.7元，激励对象为105名中高层和骨干人员，行权率分别为40%、30%和30%。行使权利的评估条件为:19-21年间，从非回流母亲身上扣除的净利润增长率与18年相比，分别不低于20%、70%和120%，三年的相应增长率分别为20%、42%和29%；公司于2016年8月推出4200万股的激励计划后，进一步深化和扩大了激励范围，将员工和公司深深地捆绑在一起，并设定了更高的行使条件，显示出对未来发展的强烈信心。

投资建议:业务规模增长迅速，新的激励计划增强了信心，并保持了“强力推动”评级

2019年，在住宅开发方面，公司销售保持稳定增长，预计全年2700亿元计划的完成将是清白的。最近，土地收购有所放缓，但土地储备仍然充裕；在商业地产方面，公司更加专注，发展迅速，并进一步承诺19/20/21年度的投资性房地产租赁费收入不低于40/60/90亿元；此外，公司最近推出了一项新的激励计划，要求2021年19月20日扣除20%/42%/29%的返校绩效增长率，这既约束了员工的利益，又增强了团队的稳定性，显示了强大的信心。考虑到公司实际控制人被刑事拘留的负面影响，我们将公司19-21年的每股收益预测分别下调至5.58元、7.94元和10.25元(原值分别为6.52元、8.78元和11.46元)，与20年目标市盈率5倍(相当于20年非市盈率的扣除额)相比，19/20年的市盈率仅为5.8/4.1倍。

风险预警:监管政策和融资政策收紧超出预期，三、四级市场超出预期

来源：广州新闻直播