东莞证券：京城棚改标杆 “更名”凸显三大业务并驾提升强烈需求

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乐居财经新闻11月20日，东莞证券发布了《北京城市建设研究报告》(600266)。

滚动发展战略开始推进利润改善。前三季度，公司实现营业总收入106.63亿元，同比增长38.83%；实现利润总额23.15亿元，同比增长198.3%；上市公司股东应占净利润17.97亿元，同比大幅增长167.97%。其中，上半年归属于公司的净利润扣除非盈利性发生的亏损后，第三季度业绩表现明显好转。利润大幅增加，主要是由于会计政策的变化和房地产的结转。作为一家国有企业，公司积极履行其社会责任。在接受了棚改项目后，保证了经济适用房先开工，商品房后开工，优先保障了拆迁居民的利益。前期，由于经济适用房先建、后竣工并转入结转，而商品房未转入结转，存在结转错配，导致上半年财务报告中出现单项暂时性结转损失。第三季度，随着商品房的结转，房地产获得了近5亿元的利润。目前，公司已经吸取了经验，将更好地利用宗地转让和滚动开发战略，带来更好的现金流和结转收入。

前三季度，公司实现销售面积49.3万平方米，同比下降9.4%；销售额达到100.2亿元，同比增长9.4%。第四季度可销售商品价值充裕，预计年销售增长率将进一步提高。其中，王滩项目进展顺利。据估计，2020年的可销售价值将会很高。根据目前的市场情况，预计充足的可销售数量将带来稳定的销售。我们相信公司丰富的项目储备能够支撑后续房地产开发业务的持续加速发展。此外，滚动发展可以更好地保证公司未来现金流和结转业绩的改善。

舍位基准在北京内外继续扩大。舍改革已成为公司房地产开发业务的主要模式。通过舍地切入，我们可以更好地避免二级市场直接土地拍卖的激烈竞争。公司有8个棚子改造项目，总规划建筑面积687.96万平方米，总投资1034亿元。公司稳步推进以总资产回报率最大化为目标的棚改项目。怀柔03地块项目是北京两年内完成的唯一一个棚改项目，也是公司实现二级市场进入的首个棚改项目。

除了北京周边地区，北京也实现了持续扩张。北京以外有16个房地产开发项目，主要分布在省会城市和天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等重点地区。在考虑未来项目时，公司将继续深化固有领域，寻求盈利项目，而不是盲目扩大区域布局。例如，青岛、重庆、成都等。目前正在进入的保定和新进入的保定，该公司将跟踪有机会的项目。公司进入项目层面取决于大股东的资源和影响力以及国有企业的品牌效应。当与当地政府签署项目时，第一阶段已圆满完成，预计后续仍将有更好的合作机会。

融资渠道的平均成本较低。公司将继续拓宽融资渠道，扩大融资规模，保持资产负债率基本稳定。截至第三季度报告，资产负债率为76.62%，处于行业中等水平。该公司明年到期的58亿英镑公司债券预计将通过借入新债券来偿还。从目前的利率水平来看，明年发债的利率可能会低于此前发债的利率(4.4%)。公司整体融资成本相对较低，18年末平均融资成本为5.07%。

股权投资继续发挥作用。国信证券、锦州银行和中科曙光均为上市公司，分别占公司股份的4.18%、1.67%和0.37%。公司间接控股的南方微药公司在一个学年内完成了科技板块的ipo发行，实现了更大的增值收益。此外，该公司拥有21个century/きだよきだよ0/room，并有望在未来上市。公司拥有一支专业团队，并持续跟踪优秀的企业项目。预计后续股权投资将继续发挥其优势。总的投资方向是针对首次公开募股前；；今后，如果释放科委的战略投资，也可以争取高质量项目的战略布局。股权投资可以积极改善公司的整体业绩。2018年，公司收到现金股利1.21亿元。投资管理公司的两只私募股权基金分别完成了基金备案和工商注册，荷兰银行业务取得进展，获得中国银行间市场交易商协会会员资格。

我们预计公司未来将继续增加其投资权益。优质项目的分红、成功上市的增值收益以及成熟企业股权的出售也将继续给公司股权投资业务带来良好的收益。

积极推进商业文化旅游养老。近年来，经营性房地产持续增长。公司目前拥有商业地产，面积约26万平方米。海兴大厦已经完工，预计明年将被出租，这将增加整体租金。租金收入不断提高，收入相对稳定，也能平稳整体业绩。据估计，2019年租金收入将达到2亿英镑。目前，经营性物业的公允价值估值偏低，未来将有增值的空空间和潜力。

在文化旅游地产方面，公司已经登陆了三个项目:黄山、三亚、海南和云蒙山。养老地产也是未来积极的发展方向。它将与养老产业链企业和保险公司进行战略合作，在项目开发和运营、资金和资源方面进行互补，探索适合中国国情的养老地产盈利模式。

值得期待的是总经理融入集团后的资源整合。11月13日，公司从控股股东城建集团处收到《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限公司和北京住宅集团有限公司合并重组的通知》，经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究，报北京市委、市政府批准。北京市国有资产监督管理委员会决定实施城建集团和北京住宅集团有限公司的合并重组，并将北京住宅集团的国有资产无偿划转给城建集团，城建集团作为我们相信，城建集团作为其房地产业务和资产整合的唯一上市平台和资本运营平台，将继续优先支持公司的房地产业务，协助公司做大做强主营业务。未来，预计整个房地产开发资源将并入公司。

此外，公司设立了三个业务部门:房地产开发、外资股权投资和商业房地产管理。为了更好地满足发展需要，反映主营业务状况，决定从11月22日起更名为“城市建设发展”。公司后续国企改革进一步激发活力，三大业务协调发展，实现持续快速增长，值得期待。

总结及投资建议:作为北京棚改的标杆企业，公司通过棚改获得了丰富优质的资源；北京以外的项目也得到积极推动；值得期待的是房地产资源整合到集团中。此外，股权投资的绩效是理想的，价值的增加会增强绩效的贡献；商业、文化、旅游、养老等行业的可持续发展也值得期待。更名为“城市建设发展”也反映了公司未来三大业务协调发展和提升的强烈需求。公司2019-2020年每股收益预计分别为1.07元和1.19元，分别是当前股价pe的7倍和6.5倍，估值较低，因此被评为“推荐”级。

风险警告:棚改导致房地产销售放缓，未能达到预期；股权投资受市场影响，收益波动很大。

来源：广州新闻直播