平安证券：成交环比回升，房价涨幅收窄

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乐居财经讯11月18日，平安证券发布了一份关于房地产行业的周报。

本周观点:本周，统计局公布了10月份的房价和投资销售数据。10月份，70个大中城市一、二、三线新增住房价格同比分别上涨0.3、0.1和0.2个百分点。总体增长已经稳定；10月份，全国销售开始全面复苏。从短期来看，随着年底的高峰期和去年的较低基数，销售结束仍有可能超出预期。随着交付高峰的到来，项目的完成如期加快，预计加快的趋势将继续。就行业投资而言，房地产行业具有一定的业绩增长、低估值、低头寸和高股息收益率，其配置价值仍然突出。对个股的担忧:1)在融资紧缩的情况下，估值较低的领军企业拥有良好的资本状况、较强的业绩确定性、较高的一、二级价值比例和高股息率的股票保利、万科和金地；2)核心城市圈销售业绩高、布局灵活的二线是中南和阳光城。

行业动态:1)10月份，70个城市价格涨幅收窄；2)深圳调整“奢侈品税”认证标准，降低购房成本；3)广州不会新建经济适用房。

房地产市场趋势:1)新房交易将上升，市场将趋于稳定。本周，新房成交量环比增长12%，二手房成交量环比持平。随着过去两年逐步放开、稳定的地价和稳定的房价，预期的调控基调将继续，核心城市整体将趋于稳定。从短期来看，由于增加推力的影响，交易可能会超出预期的表现。2)库存环比回升，中期将继续上升。16个城市的法医库存为8415万平方米，比上个月增长1.2%。在资金紧张的情况下，增加预售和推售申请，加快资金回笼，是房地产企业的最佳选择。预计中期库存将继续缓慢上升。3)推挤节奏减缓，去除率略有增加。上周，13000套新房在主要城市推出，比上个月下降了39%；开盘价下降了62%，比上个月上升了2个百分点。考虑到政策主要是稳定和整体紧缩，潜在供应规模较大，未来去污率仍将面临压力。4)整体上市上升，市场情绪谨慎。19个城市列出了123万套二手房，比上个月增长0.3%。随着楼市降温，上市量持续上升，市场对市场前景仍持谨慎态度。5)土地交易下降，地价上涨，整体稳定。上周，白城的土地交易量为673万平方米，比上个月下降了73.9%；保险费率为5.5%，比上个月提高1.6个百分点；其中，青岛的营业额最高。考虑到严格的土地拍卖政策和行业融资的严格监管，核心城市的土地市场将保持稳定。

投融资趋势:据风能统计，本周(11月11日-11月15日)，房企在国内发行债券60.2亿元，在海外发行债券34.3亿美元，环比下降20.2%，环比上升318.8%。境内外发行利率在4.17%-11.95%之间，其中徐汇控股和红阳地产与前一年持平，绿地环球、中国企业、深圳龙光控股和淮安发展控股与前一年相比有所下降。2019年，当房企债台高筑，楼市逐渐恢复稳定时，预计房企的融资态度将保持积极。

风险提示:1)目前市场销售难度整体上升，三、四线供应充足，需求萎缩。另外，之前没有明显的调整，后续的成交量和价格将面临更大的压力。未来，三、四级房地产市场可能会出现意想不到的调整。带来住房企业的大规模减值和中小住房企业的资金链断裂风险；2)由于房地产市场火爆，2016年以来地价持续上涨，后续城市陆续出台限价令，行业未来将面临毛利率下降的风险；3)目前业内资金紧张，但楼市销售难度明显加大。如果房地产市场在随后的稳定过程中降温超过预期，一些债务偿还压力较大的房企可能面临资金链断裂的风险。

来源：广州新闻直播