东吴证券：房地产下半场增量与存量并举

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乐居财经讯李11月18日，东吴证券发布了一份关于房地产行业的周报。

展望2020年:增量和存量。(1)关键词1:回归权益视角。未来，市场在审视公司和行业时，应逐步回归股权视角，因为股权下的销售和土地收购与业绩相关，交易能力越来越受到领先公司的重视。(2)关键词2:差异化。我们认为，到2020年，住房企业和城市都将面临分化。(3)关键词3:轨道转换主要是指房企在城市和经营理念两个方面的布局。(4)关键词4:多元化融资能力。总结了行业内主流的融资方式，包括四种类型和十五种方式。(5)关键词5:物业管理行业。行业高度分散，0/123650的增长率和消费属性较大。(6)关键词6:持续收入。可持续收入将成为下半年房地产企业的核心差异化点。

供应方:开工和竣工投资值得期待。(1)新开工:土地溢价的下降反映了开发商潜在开工意愿的下降趋势。自2019年第二季度以来，征地的地价率逐渐下降，预计2020年新建面积将下降5%。(2)房地产投资:预计年增长率为5.3%。2018-19年开工强劲，超出市场预期，建设环节投资得到支持；预计单位建设强度和土地购买成本将稳步小幅增长。我们预计，2020年房地产开发投资规模将达到13.69万亿元，同比增长5.3%。(3)竣工:我们对2020年的竣工数据持乐观态度，预计2020年竣工面积将同比增长10%。

需求方面:预计一、二线城市将适度反弹，三、四线城市将下降。2019年7月，中央政治局会议提出“房子是用来居住的，不是用来炒房的，实行房地产的长期管理机制，短期内不把房地产作为刺激经济的手段。”我们相信，展望2020年，我们不必对监管和控制的全面放松寄予太大希望；目前，房地产市场的成交量和价格都在缓慢下降，难以形成预期的稳定格局。未来，房地产行业政策将趋于稳定，政策将根据市场情况反周期微调，而“住房和无投机住房”仍是一个硬约束。即使我们想给空的房地产业一些空间，我们也将采取“因市制宜，局部微调”的模式，而不是过去那种“开放、封闭、刺激”的老路。展望2020年，我们判断销售面积将减少2.2%，金额将增加1.0%。从结构上看，一线和二线城市将略有回升，而三线和四线城市将降温。由于三、四线城市比例较高，整体销售面积下降。

物业管理行业是一个万亿美元的蓝色海洋，拥有一个巨大的整合空室，这有消费属性。(1)空房管业规模庞大，行业规模将超过一万亿。(2)行业仍处于高度分散阶段。万科的房地产收入在业内排名第一。按照1万亿元的行业规模，万科的房地产市场份额只有1%，而前五名的市场份额只有3%左右。(3)行业优势明显:房地产业属于轻资产行业，净资产收益率水平较高；良好的现金流，独立于外部融资；它不受调控政策周期的干扰，具有消费属性。

投资建议:在目前阶段，当基本面仍在下滑，政策正在逐渐见底时，我们将继续关注许多领先的房地产公司和房地产行业。核心逻辑在于足够的安全边际、一定的业绩和高股息收益率。行业低迷是领先房地产企业获得更大领先优势的战略机遇期。在房地产板块，一线领导推荐万科A、保利地产、金地和招商局蛇口，二线领导推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展和华夏幸福，内地股推荐徐汇控股集团、中国金茂、世茂地产、龙光地产、宝龙地产、合景泰富集团、金地商业集团和建发国际集团。建议关注融创中国(未覆盖和未评级)和龙湖集团(未评级)。房地产行业推荐绿城服务，建议关注永胜人寿服务(未评级覆盖)、蓝光嘉宝服务(未评级覆盖)和AVIC盛大(未评级覆盖)。

风险警示:行业销售规模大幅下降；抵押贷款利率大幅上升；房地产政策已经大大收紧；住房企业的资本成本急剧上升。

来源：广州新闻直播