华创证券：投资略降，量价稳定，开竣工超预期大增

本篇文章1893字，读完约5分钟

乐居财经讯11月15日，华创证券发布了10月份房地产月度报告。

支持评级的要点:

高投资水平略有下降，但仍保持弹性。建设和竣工超出预期，建设水平略有提高

1-10月，开发投资同比增长10.3%，比上年增长-0.2%；10月份月投资同比增长+8.8%，同比增长-1.7%。1-10月份，新开工面积同比增长+10.0%，同比增长+1.4%；10月份开始的月度施工同比增长了23.2%，比之前的数值高出了16.6%，开工量也远远超出了预期。从1月到10月，完成率为-5.5%，同比增长3.0%；10月份的月完工量同比增长19.2%，比之前的值高出14.4个百分点，完工量超出了预期。从1月到10月，建筑业同比增长9.0%，领先0.3个百分点。征地面积同比下降-16.3%，比上年增长+3.9%。建筑业增长超出预期，受积极去库存和价格限制放松的推动，并在19/20年度保持新建建筑业同比增长+6.5%/+4.6%的判断；完成率超出预期，预计将迎来趋势修复，维持19-21年同比-1.7%/+3.0%/+10.1%的判断；10月份，300个城市的土地交易面积同比下降16%，地价略有上升。预计后续土地市场将继续降温；高投资略有下降，但仍保持弹性，这是由于判断建设投资强劲，19/20年投资增长率为+9%/+8%。

销售和价格保持稳定，东部地区复苏，西部地区减弱，行业集中度加快

1月至10月，销售面积同比增长0.1%，同比增长0.2%；10月份，月度销售面积较之前的-1.0%增长了1.9%，东部升温，西部疲软。1-10月销售额同比增长7.3%，同比增长0.2%；10月份的月销售额同比增长9.7%，比上年增长0.3%。1月至10月平均销售价格同比上涨9.2%，与之前的价格持平；10月份的月平均销售价格同比上涨9.2%，比之前的价格高出0.1个百分点。稳定的销售数据主要是由于:1)基数效用较低，18m2-19m2的销售基数仍然较低；2)“由于城市的政策”，城市运行在一个独立的循环中，而城市循环是一个接一个的，形成一个对冲；3)融资紧缩促使企业加大推动和推广力度；4)去除率好于去年同期，10月15日的交易/推送比好于去年同期0.89。总的来说，我们认为19/20年的销售面积同比增长+0.5%/0%。此外，10月份，50家主流房地产企业销售额同比增长+36%，行业销售额同比增长+10%，继续上演“融资、征地、销售”三重集中跳跃。

资金来源略有下降，国内贷款减弱，销售回报依然强劲，保持了融资的边际改善判断

1月至10月，资金来源同比增长7.0%，同比增幅为-0.1%，9月份出现反弹后略有放缓，主要受国内贷款和自筹资金同比明显下降的拖累。10月份，月度资金来源同比增长+6.0%，低于之前的-4.8%。从10月份的结构来看，国内贷款同比增长-5.2%，低于之前的-10.0%，并连续四个月下降，创下今年以来的新低；自筹资金同比增长+1.1%，与之前的-5.1%相比再次下降；在销售支付方面，个人按揭贷款同比增长+18.6%，较上年增长-9.2个百分点，但全年仍保持较高水平；首付和预收款同比增长12.9%，较上年同期增长-1.4%。由于销售超出预期，按揭付款、首付款及预收款项的按年增长率下降，但在年内亦维持强劲水平，继续支持资金来源。考虑到国内外对流动性宽松的预期，以及原央行统计调查司司长盛松成表示“目前的房地产调控政策不应进一步大幅收紧”，我们认为房地产行业的融资环境将略有改善。

投资建议:投资略有下降，量价稳定，建设和竣工超出预期，保持“推荐”评级

2019年，主流房企的销售继续超出预期。预计2020年销售将保持稳定，领先集中度将继续提高，20年后每股收益修正的概率将增加，年底将加强估值转换市场；与此同时，近期全球流动性宽松预期继续升温。一城一策重新出台，地方监管略有松动，提高了估值修订的灵活性，但行业估值仍处于较低水平:1)主流房企平均市盈率仅为6.3/4.9倍，资产净值折扣为20-80%；2)主流房企的股息收益率高达18a4.6%和19e6.0%，远高于10y国债的3.3%；3)该板块的市盈率在过去12年中为1%，明显低于沪深股市同期的19%。我们维持推荐评级，并推荐:A)住宅开发:万科甲、保利地产、融创中国、金地、徐汇控股、中南建设、阳光城、金科股份、第一公开股份；2)物业管理:AVIC盛大，建议关注:保利地产、新大正、田园服务、永胜生活服务、绿城服务、新城悦服务；3)商业地产:欢乐城。

风险预警:房地产调控政策收紧超出预期，行业融资政策收紧超出预期。

来源：广州新闻直播