中国地产“私募航母”沉浮录

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乐居金融林振兴来自北京

再过17天，新的中城联盟论坛将如期举行，冯仑、胡葆森、林忠和左晖等许多房地产老板将与未来好好谈谈。这个房地产论坛号称是唯一一个拥有全董事长级别的论坛，但今年的官方海报上没有看到中城投资(Midtown Investment)董事长林露。

作为中城联盟的资本纽带，如果没有中城的投资，十多年前的中城联盟仍将在一个由房地产企业主组成的松散俱乐部中安顿下来，忙于坐着聊天，出国考察和慈善活动。

与其他私人房地产投资机构相比，中成投资有着高不可攀的起点，有万科、徐汇、蓝光、太和、建业等50多位明星股东的支持，于亮、冯仑等大牌也出现在董事会和监事会中。

然而，目前很难扭转新三板退市的命运。11月12日，中成投资宣布拟申请终止在全国中小企业股份转让系统上市，公司股份转让将从11月13日起暂停。

早在今年2月，中诚投资就决定退出新三板。三个月后(5月23日)，该公司改变主意，以“上市有利于提升资本市场形象和信息披露”为由申请复牌。

复牌后的第四天，中成投资的股东们立即开始出售他们的股票。维科科技计划持有中成投资3000万股，并以中成投资1.83%的股份进行限价交易，转让价格不低于1.60元/股。

金汤匙诞生了

作为中国最早的房地产基金管理机构之一，中城投资伴随着房地产业的发展走过了17个春秋。2002年5月，当王石在市中心区联盟内首次提出“房地产基金”的概念时，国内法律并没有为房地产基金留出空的空间。

同年9月28日，在包括王石、冯仑和胡葆森在内的12位房地产老板的倡议下，中城联盟投资基金获得了联合资助。万科、万通、建业等12家房地产企业也成为中诚投资的第一批股东。根据“做基金是公平的，没有人可以持股”的原则，每个企业的持股比例不超过4%。

当时，中诚投资并没有发展成为一只基金，而是成为股东紧急救助的渠道。该业务主要集中在为创始股东提供投资和融资服务，项目经理扣下了单个项目。基金产品的相应标的均为基础资产，融资性质为债权。

2004年，对中城的投资还处于探索阶段。不到一年，中诚投资的第一任总经理辞职了。随后，它迎来了新的首脑林露。

在接手中城投资之前，林露曾在中宣部和国务院发展研究中心工作，也曾在两家上市公司担任高管，并有在非银行金融机构和风险投资公司的工作经验。

作为一名学者，他经常谈论“升或降”，这是华尔街基金经理的口头禅。它被翻译成“不断进步或走出去”，他心中有一个“黑石之梦”。

在接下来的十年里，中城投资也在不断升级和转型，从最初为中城联盟成员企业服务的共同基金，到2006年的企业基金；2009年，中诚投资再次转型为专业基金管理公司，募集资金的主要来源从联盟内部转移到联盟外部；2013年，中成投资由有限责任公司变更为股份公司。

在房地产行业快速发展的黄金时代，在全国各地房地产项目的支持下，中城投资植根于房地产行业和金融资本，也迎来了自己的亮点时刻。

中诚投资2007年参与万通地产私募，2008年参与建业地产国际配售ipo，2009年带领龙湖地产引进索罗斯基金。2012年，担任徐汇地产上市的qdii投资顾问。截至2014年底，累计投资规模超过400亿元。

“退市”新三板

2015年10月26日，怀着打造“国内私募股权载体”准reits的梦想，中诚投资登陆新三板市场，即“中国纳斯达克”。敲钟时，冯仑、于亮、胡葆森、陈劲松等领导人集体亮相，成为他们的平台，可谓星光熠熠。

林露将此次上市解释为“为中城打开了新资本市场的大门，并利用这一点完成了中城开发史上的一次新飞跃。”

但是现在，新三板的发展不如预期。据中国企业资本联盟副主席白文喜介绍，新三板流动性不足，融资能力差或基本没有融资能力，这是新三板上市的很多企业被摘牌或转让的原因。

事实上，尽管中城投资从新三板退市是一个案例，但它反映了房地产领域私募股权基金的普遍困境。近年来，国家监管层面加大了对金融业的监管力度，相继出台了一系列新的资产管理法规。由于传统的民营房地产基金大多以债务为主要投资方式，在新的监管环境下，各种路径基本受到限制。

此外，中成投资定位为专注于房地产的专业投资控股公司，拥有“自有资产管理、委托资产管理、房地产投资管理和投资咨询服务”四个业务板块，但投资对象多为房地产及相关行业。投资单一市场完成的资产配置会受到市场系统风险因素的影响。

根据中城投资近三年的业绩指标，其增长趋势逐渐减弱。2016-2018年，营业收入分别为6.98亿元、6.16亿元和6.43亿元；同期净利润分别为1.79亿元、2.58亿元和2.58亿元。

2019年第三季度报告显示，中成投资实现营业收入4.3亿元，同比下降5.6%；上市公司利润总额和净利润分别为1.12亿元和9420.2万元，同比分别下降66.6%和61.4%；经营活动产生的净现金流量为-2.17亿元。

对此，中诚投资回应称，由于房地产行业的持续调控和金融监管政策的不断收紧，其部分自有资金投资业务未能如期开展。在此期间，个别项目的准备金进行了调整，导致利润与去年同期相比有所下降。此外，在报告期内，投资撤回减少，相应的收入确认减少。

即使在今年1月底，中成投资也显示出出售资产的迹象。中成投资以4000万元的价格将上海港豪40%的股权出售给嘉盛迪美，并以1500万元的价格将上海港豪15%的股权出售给尚在那中心。然而，该公司官方网站的动态一直持续到2018年3月23日，而中诚投资在2018年获得了中国房地产基金综合能力前10名的消息，此后没有更新。

成立之初，豪华的股东阵容是绝对优势，但目前，股东持股比例分散也构成了中成投资“无控股股东和实际控制人”的风险。根据企业调查，中成投资共有54家公司股东。目前，排名前三的单个股东是江西亿达、徐汇和万科，分别持有4.71%、4.58%和4.58%的股份，其他股东持股不到4%。

建业集团董事长胡葆森曾说，中城联盟最有价值的是“联合投融资”的理念，这标志着兄弟企业之间的信任，最终成为现实并越走越远。但现在，没人能轻易断言它在退市后能走多远。

来源：广州新闻直播