专访 | 汪伟大：三四线城市商业地产开发需与本地元素相融合

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宁波乐居金融陈碧湖许云纳

11月9日，第三届全国中小城市商业创新与发展论坛在宁波举行。杭州天际线设计研究院院长王大为在接受采访时表示，一、二线城市不同于三、四线城市。从某种意义上说，三、四线城市是以商业文明为基础的，你必须融入当地元素。当地商业场所提供当地消费，是你来了又来的地方。与一线城市不同，一次性消费和旅游消费占很大比例。以下是王大为和乐居金融之间的部分对话:

乐居金融:三、四线城市和一、二线城市在项目设计上还有很大差距吗？

王大为:的确，我们的许多项目过去都以城市为重点，但现在整个一线和二线城市主要以发展为导向。他们自己的标准或系统非常强大，他们有一个非常强大的管理和控制系统来开发整个业务系统。他们有强大的管理和控制来做到这一点，不管是万达还是其他企业。在一线和二线城市做相对简单，也就是说，把专业的事情做好。只要我们做好商业地产设计，作为开发商，其他企业通过综合管理会很好的协调，所以我们一定会从事投资运作，一定会匹配。

例如，后续涉及一些业务需求或满足一些业务需求。作为一个建筑，我们是一个僵化的建筑，但商业只是一种表现。在这个过程中，我们应该适应未来的发展趋势。然而，在三线城市，整个开发商完全不同。如果听起来令人愉快，那它就是一百朵花；如果它正在下沉，那它就处于闲置状态。这就是我们与恒泰召开这样一次会议的原因，恒泰是基于整个三、四线城市。所谓的蓝色海洋州实际上并不是一片清澈的蓝色海洋，但其中许多是建筑上的蓝色海洋。因为我们三线城市的商业地产开发商的开发主体对整个商业主体看得不是很清楚。

首先，许多开发商来自住宅建筑，因为住宅建筑的发展不同于商业建筑，整个产业链的资源能力更强。

第二，我们过去有很多本地零售企业从事商业地产，整个开发建设是完全不同的。

第三，在中小城市，核心还在“城市”，专业人士和专业团队在发展阶段难以组建，如果组建得好，整体稳定性不够。因为它是一个三线城市的项目公司，项目做好了就会被删除。职业生涯将被视为高端资产，这将使相对高端的人才难以下沉。今天的失败一定是人才的失败。

第四，成立后，申请成本很高。当这样一个人才被引进，他自己的能力成本很高，反过来，他必须管理人。如果这个东西不持续发展，它将是不可持续的。你为什么来找我？由于它是三类房地产之前的产业链设计的母体系统，它连接了早期的商业定位和投资推广，并在中期开发阶段与建筑设计和室内设计在技术层面相结合，从而解决了成本问题。因为已经说了很多次了，中小城市的商业地产可能找不到这个活动，所以每次他们都找那个来做实验设计。如果那些所谓的开发商一旦不做就很难协调，如果他们看不到能力，那些他招募的所谓的建筑师都不是专门从事房地产专业设计的，而且他们做的很多事情都不能满足后期的需要，他们就会陷入非常大的矛盾之中。

事实上，我们已经解决了所有的问题。这些年一直是这样一个固定的系统，包括恒泰和绿城。从某种意义上说，只要这个系统里有这样的开发者，如果你找到合适的地方，我们就可以解决。因此，商业城市中所谓的设计不仅仅是设计本身，而是整个设计概念可以大大扩展。

乐居金融:从你的感觉来看，你认为今年与去年相比有什么变化？

王大为:总的来说，今年，合作伙伴和相关合作伙伴每年都变得越来越难，这是一个大趋势。按照自己的方向，企业将来肯定会去龙头企业，资源会慢慢积累，不会有盛开的花朵，这是非常困难的。对于我们的企业来说，今年还是不错的。通过前几年的资源整合和重组，我们的资源更好。然而，我们的许多同行实际上并不十分理想。

其次，我们关心的是房地产本身。你必须依靠你的进食能力，正如索罗斯所说:当潮水退去，你就知道谁在裸泳。每个人都清楚，这是检验公司的真正能力。有了真正的技能，我们就能克服这场所谓的经济衰退。

乐居金融:这仍然是洗牌的过程吗？

王大为:没错。今年，数百名开发商已经做到了这一点。他们可以洗牌并投入资源。一些中小型机构也在洗牌，它们必须朝着专业化、极端化和规模化的方向发展。

乐居金融:最近宁波的相关部门对很多门店进行了监控，有一半增加了，另一半减少了。最近，整体经济形势略有下降。商业设计会促进购物中心的持续盈利吗？它将扮演什么样的角色？

王大为:宁波给了人们一个积极的状态。这绝对不是净红色经济造成的，而是一个坚实的基础。其次，从商业人士的角度来看，这20年跨越了三个商业阶段。事实上，这三个阶段的核心是人类认知问题，这是一个迭代问题。当我们接触到老一代的企业家，或者老一代的企业是基于以前的商品的委婉说法，今天的互联网时代是完全不同的，就其本身而言，交通是王。如何锁定传统商业中最准确的消费群体是我们必须做的，这是前提。

基于这一前提，我们需要做的是如何提高消费者的消费意愿。它们中的许多不是僵硬的设计，但是它们中的许多伴随着灵活的东西，这使得你不一定消费但愿意留在这里。我希望创造出这样一种场所精神。中国的商业市场希望激活人们对商业的消费和对美好生活的追求，并希望有这种手段来促进商业的发展。

乐居金融:我很好奇中小城市和一二线城市的区别。在这个中小城市，我们是否有一个经典案例或成熟的商业模式来对应商业设计市场？

王大为:近年来，我们一直在讨论三种商业行为模式。一线和二线城市不同于三线和四线城市。近年来，三线城市有了一套基本的设计方法。如果三线城市资源雄厚，那一定是中国的综合能力，否则，单一的能力是无法实现的。从某种意义上说，三、四线城市是以商业文明为基础的。整个商业城市都是一样的，都是整合发展的。从初级业务到高级业务，各个阶段都是无序的，最好的一点是集成。它必须与本地元素相结合。当地商业场所提供当地消费，这是你来了又来的地方。

乐居金融:想知道什么是商业设计业务吗？你的设计如何体现差异化？

王大为:这是我分享的话题。它越简单，覆盖的范围就越广。有六个单词和三个级别。首先是设计本身。在三线城市，设计会有很多内容，而不是简单的概念，很多事情会在这个地方完成。

第二，商业本身。业务范围非常广泛，包括业务系统开发本身和业务应用程序本身，有两件事情是结合在一起的。生意上有跨境，而且范围很广。刚才，我们讨论了商业如何赋予商业权力，以及设计如何赋予设计权力。我们应该看看在哪个阶段做事情。例如，如何设计和支持开发阶段。

乐居金融:一些商业地产已经运营了一段时间，但它们的表现并不是特别突出，那么如何干预将被考虑？

王大为:你说的是现有房产的翻新，对吗？这确实很多，但这确实是一个棘手的问题，因为存量房产大多在一、二线城市，而三、四线城市都是增量的，存量改造的成本高于增量成本，这涉及到整个规划，而不仅仅是技术层面。因此，在三、四线城市是不可能的，因为他们还在做增量，而不是存量，而一、二线城市能做的是一件低动力的事情，因为物业成本很低，大家都看到一些文昌公园，因为原来的物业持有成本很低，其次是因为改造成本不高。因为它对你来说不是很有效率，它会被转化。那些只能满足小众消费者的人不够精致。

乐居金融:据你所见，与目前的新业务相比，过去两年有什么变化？

王大为:这将完全不同。它过去在买买中买卖，但现在它更多地反映在生活场所。整个消费环境是不同的。这是第一个。其次，我们刚刚谈到了商品的核心问题。如果你得到东西向的环境，然后变得很低，这并不重要。现在，除了商品，购物环境也很重要。这种设计要求不仅对你的功能性要求很高，而且对场景和人性化要求也很高。例如，日本制造的设计非常好，而中国的设计则根据社会发展而有所不同。

乐居金融:宁波公司做过类似的项目吗？

王大为:宁波现在做得不多。宁波已经成立了分公司。宁波正在与大开发商合作，不知道该向哪个方向发展。

乐居金融:你认为宁波商业市场和其他市场有什么不同？

王大为:宁波的基础水平很好，因为工业技术很好，这是宁波做生意的基础。第二，所谓的3.0版购物中心实际上是从宁波开始的。第三，从某种意义上说，宁波有一个相对较大的积极发展水平。我想七八年前没有外资企业，但是宁波肯定有，所以我觉得宁波有很大的潜力。

来源：广州新闻直播