吴中地产：校企变形记 丨 起底隐贵房企(75)

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[编者按]他们低调、神秘，有一个好家庭；他们顽强而有特色，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦吴中地产，这是首发系列的第75个系列。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:曾淑佳

编辑:于戈

在苏州，如果你进入房地产圈，你肯定会谈到吴中地产。这家房地产企业把大部分项目都藏在苏州，摇旗呐喊，推出自己的“山水地产”，并以“在山水互惠之地建家”的口号吸引人们的目光。

20世纪90年代，国内房地产企业如雨后春笋般涌现，吴中地产就是其中之一。但到目前为止，虽然公司已经实现了苏州、长春、南通、嘉兴等城市的跨区域格局，并将布局触角延伸到了海外，但在过去20年的销售规模上却一直落后于其他公司。

吴中房地产有着特殊的地位。其母公司吴中集团在早期是一个校办企业。改制后改为有限责任公司，朱后成为集团董事长兼实际控制人。目前，吴中集团拥有教育、房地产、服装、物流等行业的外商投资企业34家，显示了吴中集团综合基因和朱的投资覆盖能力。

在集团层面的支持下，吴中地产在获取资源方面获得了一些便利。但这条“宝石项链”有时会扼住它的喉咙。

“吴中制”轨道

2007年初，朱在一次庆祝大会上发表讲话，感叹“吴中地产原来是专门找城市解决教师住房困难的下脚料...我从未想象过什么时候有可能建造一百万座建筑。现在，我们每年能够建造数千栋建筑。”

从“残片”到“千楼”的转变背后，是吴中集团企业性质转变的历史和朱对吴中集团的控制。

吴中集团的前身是吴县工艺服装集团有限公司，当时吴县市教委通过银行贷款等输血方式“集资”了该企业。

2003年，吴中集团进行了整体重组。股权性质按集体股、自然人股和期货股设定，分别占总股本的20%、60%和20%。校办集体企业改组为有限责任公司。

在本轮重组中，吴中集团实际控制人苏州吴中区校办实业公司(以下简称“校办实业公司”)将51%的股份转让给赵、姚建林、卓友等15家公司的管理层；苏州润业创业投资有限公司(以下简称“润业创业投资”)已获得29%的股份，其余20%的股份仍由校办实业公司持有。

值得注意的是，朱并没有直接以收购人的身份出现，而是隐藏在润叶创业投资公司中，该公司持有江苏吴中9%的股权。

然而，股权转让并不涉及校办企业集体性质的改变。

原因是润业风险投资转让的29%的股份仅作为期权存在，所有投票权都授权由校办工业公司行使；但是，赵等15位自然人虽然共持有51%的股权，但他们承诺不会以任何形式构成联盟中的一致行动者。因此，校办工业公司仍然拥有49%的投票权。

然而，事实证明这只是实际控制器变化的过渡。

2008年3月，校办实业公司突然将其持有的吴中集团20%的股份全部转让给润业创业投资，润业创业投资也撤销了对校办实业公司29%股份表决权的授权。因此，朱、等自然人完成了对吴中集团的实际控制。

据资料显示，朱于2002年担任吴中区教育局局长，并在改制期间担任校办实业公司的法定代表人。由于实际控制人的特殊身份以及学校和企业的历史演变，吴中集团生来就带有与政府合作的基因。从其收购的房地产项目中，我们可以窥见一二。

对于吴中地产来说，2003年是具有特殊意义的一年。此前，太湖徐翔花园、金城明珠、石湖花城、胡成湖滨等项目仅在苏州开展。今年，吴中地产初步完成了跨区域发展格局，这更多归功于扬州开云天地项目的落地。

同年1月，吴中集团与扬州城建国有资产控股有限公司共同成立江苏凯运建设发展有限公司..同年6月，江苏开云与扬州市国土资源局签订了一期324.29亩土地出让合同。

据悉，该项目是扬州古运河东岸的改造工程，河岸线长6.67公里，总用地面积3500多亩，南北跨度7个街区。该项目被列为当年扬州市“十大实用工程”之首。

在扬州，吴中集团还承接了滨河新城的多项政府项目和周边绿化工程。

也许与政府机构有太多的重叠。2013年，由于一些省部级官员的倒台，被带走协助调查。一时，吴中集团所有平台都陷入舆论风暴，包括a股上市的江苏吴中(600200)和吴中地产。上市公司江苏吴中当时作出特别公告，澄清公司与江苏吴中集团有限公司不存在控股或参股关系，朱并非公司的实际控制人。

最前线的吴中集团高层将董事长朱形容为“战略制定者”，强调朱并不参与公司的日常经营管理，只在年会上对重大政策作出决策，其余都有自己的执行者。然而，事实上，“吴中部”很难脱离朱。

房地产的发展速度不稳定

风数据显示，吴中房地产注册资本为6亿元，法定代表人为张向荣。从各种场合的出勤率来看，房地产平台的具体业务确实是张向荣策划的。

据说吴中地产董事长每天早上7: 30准时到达公司，亲手泡一杯香茶，开始一天20多年的工作。

1992年至1997年，吴中地产开发了龙源新村、桂园小区、月邦第一村、水乡第一村、南环花园等小区，年开发面积近万平方米。在接下来的十年里，吴中地产为了避免在苏州陷入困境，开始异地扩张，打出了“山水地产”的旗帜。

2008年，全国房地产市场相对低迷，苏州市场也面临考验。不少房地产企业以价格换数量。为了摆脱销售困境，吴中地产推出了一项销售计划，以确保其别墅项目在2年内不会降价，这就是所谓的“别墅财产保全计划”。

明年年底，前几年的销售可能已经积累了信心。在新的五年发展规划中，吴中地产甚至提出了三个目标，包括实现并保持年销售额30亿元，成为苏州第一本土品牌，建立现代企业制度，准备上市。

在新规划下，吴中地产加快了征地步伐。

例如，2010年7月，该公司在长春以5.15亿元赢得了近40万平方米的住宅用地；2013年初，它以1.41亿元赢得了2012年苏地g-131地块；同年6月，它以7.3亿元赢得了苏地2013-g-46的优质地块。在过去的两年里，吴中地产还两次进入太仓，并赢得了两块地，wg2018-11和2019-wg-9-1。

截至2018年年中，吴中地产已积累了100多个开发项目，分布在长江三角洲和中国东北地区，并将拓展至海外市场，如墨尔本和金边。

但是，必须指出的是，吴中地产目前的销售规模只能算是中国的一个小型房企。在这种情况下，增加公开市场可以减少对集团层面的依赖，提高自主性，但公司的现金流压力也很明显。

近年来，吴中地产不自觉地增加了项目质押的频率。风数据显示，自2013年以来，吴中地产已经质押了9个项目的股权。质押对象包括苏州和长春的多个项目，质权人包括中信银行、招商银行和苏州信托。

为了缓解财务压力，吴中地产还引进了合作伙伴。今年9月17日，太仓市住房和城乡建设局公布了娄江新城十八岗路以东、金湾路以南的住宅项目规划，并获得批准。在宣传中，融创出现了。

在2019年半年度工作会议上，张荣祥指出，吴中地产应围绕项目质量、成本控制、营销与催收、团队建设，积极创新管理模式，把握新的市场方向(如杨康地产等)。)，走出吴中地产新的发展道路。

从张向荣的话中，不难察觉出他对项目周转的担忧，或许住宅项目正面临各种困难，因此它会将注意力转移到另一方，比如杨康房地产。

来源：广州新闻直播