华泰证券：城建住总整合，资源禀赋优越

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乐居财经讯李莉11月11日，华泰证券发布北京城建(600266)调研报告。

核心观点

北京城建集团官网透露，11月7日上午，北京市委、市政府召开了四家市政管理企业兼并重组公告会，宣布城建集团和朱总集团的兼并重组，北京朱总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团。北京城建作为承接集团一、二级发展的上市平台和北京房改的先锋企业，有望整合承接全部优质资源，强化一、二级发展的市场资源禀赋。2019-2021年每股收益分别提高至1.02元、1.15元和1.27元，并保持“增持”评级。

一级开发资源丰富，巩固了北京棚改的领先地位

北京生活集团成立于1992年，是北京市国有资产监督管理委员会下属的主要建筑公司之一。2019年Q1共有8个一级开发项目(主要位于京津)，总面积约3990万平方米，计划总投资1326亿元，完成投资457亿元，累计收入260亿元。2018年确认收入46亿元，毛利9.5亿元。北京城建作为承接集团一、二级发展的上市平台和北京工棚改革的先锋企业，2019年上半年有8个工棚改革项目，总建筑面积688万平方米，计划总投资1034亿元。重组后，预计将整合和承接全部优质资源，巩固工棚改革在北京的领先地位，在贡献稳定收入的同时，激活联动空房。

北京和天津的二次开发有望锦上添花

朱总的房地产开发业务主要以北京的经济适用房和商品房为主，主要分布在京津。2018年，房地产业务实现收入129亿元(经济适用房22.5亿元+商品房106.1亿元)，同比增长66.4%；商品房销售收入77.6亿元，同比增长76.4%。截至2019年第一季度，在建保障性住房总建筑面积125.1万平方米，在建商品房总建筑面积119.4万平方米，商品房土地储备73.7万平方米。截至2018年底，北京城建未完成的口径项目储备约为450万平方米，集团的整合带动了公司在京津空房的资源整合。

股权投资推动高业绩增长，投资扩张提高稳定增长预期

前三个季度，北京城建的收入同比增长38.8%，达到106.6亿元，其归属于母亲的净利润同比增长168.0%，达到18亿元。业绩增长是由于怀柔棚改项目开发业务结转及收入确认增加，交易性金融资产股票价格上涨实现公允价值变动收入8.8亿元，持有上市公司股权法核算投资收入8.4亿元。前三季度，开发业务实现销售面积49.3万平方米，同比增长-9.4%；实现销售额100.2亿元，同比增长9.4%；新增土壤储量45.5万平方米，同比增长96.1%。投资和扩张力度加大，公司销售预计将继续稳步增长。

一、二级开发%2b股权投资多元化，保持“增持”评级

在公司第三季度报告中，预计全年净利润将继续大幅增长。我们预计全年股权投资带来的业绩高增长将持续，并将2019-2021年归属于母公司的净利润分别提高至19.2、21.7和23.9亿元(以前的值分别为15.4、18.0和21.1)，对应每股收益分别为1.02、1.15和1.27元。参照2019年可比公司7.2倍的市盈率估值，我们认为重组后公司一、二级资源禀赋的优势有望增强区域市场地位和增长预期，2019年市盈率估值为8.5-9.5倍，目标价为8.67-9.69元(前值为10.78-11.76元)，维持“增持”评级。

风险警示:一线城市受到严格监管；一级发展和摆脱改革增加了资本链的压力；金融资产公允价值的变化导致业绩波动增加；集团重组和资源整合存在不确定性。

来源：广州新闻直播