华创证券：稳中前行，地产多元开花

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乐居财经讯11月11日，华创证券发布了2020年房地产行业投资策略。

展望2020年，在城市化率上升、流动性宽松的背景下，城市的独立周期将继续上演，抵押贷款利率可能达到峰值并略有稳定。预计20年后销售将持平，将综合考虑施工略有放缓、竣工修复趋势、复工持续强劲、修复施工单价较低以及土地购置费放缓等因素。预计20年后投资稳定性将略有下降；目前，中国的经济和金融压力越来越大。这两项领先指标都显示出放松政策的必要性。但是，考虑到政府“留而不投机”的坚定态度，预计20年后政策会更加困难，但政策会见底。或边际改善；“融资、土地收购、销售”三重集中度继续攀升，15家主流房企的销售/融资/土地收购集中度从15年前的11%/21%/16%快速上升至19年上半年的24%/66%/46%，确保未来三年领先业绩稳步提升；物业管理、商业地产、工业地产等存量业务加快发展，多元化发展；值得注意的是，在过去的19年里，房地产企业的土地收购分化加剧，这将导致市场化资源的弹性分化。鉴于行业基本面稳定、集中度持续提高、政策改善或触底、国内外流动性宽松、估值偏低，我们维持推荐评级并推荐:A)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地、徐汇控股、中南建设、阳光城、金科股份、一开股份；2)物业管理:AVIC盛大，建议关注:保利地产、碧桂园服务、永胜生活服务、绿城服务、新城悦服务；3)商业地产:欢乐城。

支持评级的要点

政策方面:经济和金融压力加大限制和监管。在我们的政策分析框架中，预计政策会更加困难，小松也是可以预期的。目前，有两个主要指标给出了政策放松的信号:1)“GDP与gdp 24m万年增长率之差”，19q3这一指标已经连续6个季度为负，下降幅度扩大到-0.5%。过去，这一指标有2个季度为负，并伴随着政策放松，类似于2)“国家财政支出和财政收入增长率差”，3q19已经扩大到+6.1%，接近2009年(+9.5%)/2012年(+9.5%)的风险水平目前，经济和金融压力越来越大，而空的房地产政策并没有继续严格的余地。然而，考虑到政府对住房和不投机的态度是坚定的，预计房地产行业政策将在20年内更加困难，但预计政策(包括资本)将见底或略有改善。就像最近“一城一策”频频重现一样，新型城镇化继续推进，

基本面:城市经营的独立周期，抵押贷款难以收紧和放松，20年销量预计为同比0%

年初，棚子换成了撤退，居民的杠杆过高，这是两个主要的市场问题。年初实际销售远远超出预期，一、二线销售稳步增长，三、四线销售强劲。我们认为:1)城市的独立循环被棚子的退缩拖垮了。在一线和二线经历了持续的调控和抑制后，需求在底部上升，三线和四线被棚子的退缩所拖累，5678线逐渐受到城市化率的影响。释放，一个接一个城市之间，以确保总量更加稳定；2)城市化继续改善，以确保空.居民的杠杆率上升根据英美的经验，城市化率的上升必然伴随着居民的杠杆作用。同时，经过过去两年的压力下降后，中国居民的杠杆也更加可控。此外，经过10月份4个月的上升趋势，第一按揭利率的增长率已经放缓。考虑到国内外流动性宽松，预计后续抵押贷款利率可能会出现峰值并略有下降。总的来说，我们预计19/20的销售面积为+0.5%/0%，19/20的平均销售价格为+6.5%/ +3.0%。

公司:集中度继续提高三倍，房屋企业征地分化加剧，多种经营加快发展

我们认为，未来三年，领先房地产企业的业绩和销售额将继续稳步增长，这是因为:1)15家主流房地产企业的销售/融资/土地收购集中度从15年前的11%/21%/16%快速增长到19年1月的24%/66%/46%,其中融资和土地收购明显领先于销售，表明significantly的销售集中度在19年的1月至10月间仍有所提高。 50家主流房地产企业销售额同比增长+16%，10月份同比增长+36%，增速连续4个月扩大； 3)行业预收锁定率从18年末的1.3倍上升到19季度末的1.6倍，第二条线为2.0倍，第一条线为1.8倍，第三条线为0.9倍。值得注意的是，2019年3季度，主流房企对征地的态度略有好转，但房企对征地的分化加剧。世茂地产、融创、欢乐城、金科、绿地、荣盛、徐汇、金地等都积极进行土地收购，但一些高杠杆的房企对土地收购持谨慎态度，这将导致可用资源的弹性分化。此外，由于行业总量稳定，竞争由增量转向存量，住宅企业的竞争也将升级和深化，物业管理、商业地产、工业地产等多元化业务将加快发展。

投资计算:开工缓慢，修复完成，施工韧性强。据估计，20年后的投资将同比增长8%

在建设投资方面，限价令使得征地与建设工期延误6个月之间的传导关系更加顺畅。据估计，19/20年度的新建筑将同比增长6.5%/+4.6%；18h2棚改革和资本紧缩造成了启动和完成的偏差，但影响逐渐减弱。预计于2021年19月20日完工并逐步修复，同比下降-1.7%/+3.0%/+10.0%；考虑到新开工量的缓慢下降和复工的强烈对冲，预计19/20年度的施工量将同比增长7.7%/+7.5%；随着修复的完成，预计19/20年的建设单价将逐步修复，同比为-1%/0%，对应19/20年的建设投资同比为+6.7%/+7.5%。在土地投资方面，由于地方政府的催促行为、财政支出法导致的预核算行为等因素，土地购置费自18q1以来大大超出预期，自19q2以来逐渐缓慢下降。预计19/20年的土地购置费将同比增长14.4%/+9.1%。考虑到土地投资和建设投资的影响，预计19/20年的房地产投资将同比增长9.0%/+8.0%。

风险预警:房地产调控政策收紧超出预期，融资政策收紧超出预期。

来源：广州新闻直播