周岳与观点对话：远洋资本的物流与商业基因

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编者按:11月14-15日，2019年度商务会议将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结和展望未来的契机。

有鉴于此，观点地产诚邀一批商业地产开发商和专业人士讲述他们的商业地产故事，记录和解读中国商业地产的发展。

房地产网络金融投资圈的人总是不停地工作。我这次见到周岳的时候，他刚刚开完会。

穿着白色衬衫和灰色西装是这个圈子的标准外观。穿着正式不会让人感到疏远。

周悦现任海洋资本副总经理兼房地产投资业务董事总经理。在采访中，我们了解到他之前曾在淡马锡、汇丰、中行等企业工作过，在房地产投资和私募方面有近20年的经验，尤其擅长投资并购、夹层投资、房地产投资和战略股权投资。

一直以来，我做的是房地产和金融的结合。从金融机构到开发商，虽然他们各不相同，但他们的工作也是高度相关的，这让周悦觉得自己像海洋资本的鸭子下水。

2011年，海洋集团与私人股本巨头kkr合作，建立了第一个双gp房地产基金；同年，两个国内人民币平行基金相继成立。2013年2月，三个房地产基金团队合并，形成了今天海洋资本的原型——海洋集团的房地产金融部门。

目前，海洋资本已从与母公司海洋集团的单一关联机构迅速成长为独立、多元化的另类资产管理机构，涵盖了融资、投资、管理和退出的整个投资管理周期，以及房地产投资、股权投资、债务投资、投资顾问和海外投资业务五大投资领域。

通过这次采访，我们可以了解到这位资深投资者的真实面貌和海洋资本的房地产投资业务。

我们有这个基因

话题从物流投资开始，因为近年来，海洋资本的许多投资，包括丰马物流，都与此相关。

众所周知，远洋运输集团是一家知名的h股上市公司，从事房地产开发业务。然而，很多人可能并不知道远洋运输最初是独立于中远的，所以远洋运输从一开始就有物流基因。这可能只是原因之一。周岳认为，从某种意义上来说，物流和仓储甚至可以称之为按需，因为在以电子商务为代表的新零售业的驱动下，零售方和配送方都对物流有着刚性需求。

原则上，我们对中国物流房地产业的发展前景也非常乐观。周岳说，轻重结合是海洋资本在整个物流投资中的总体逻辑和思路。视点房地产新媒体了解到，从资产来看，海洋资本通过私募股权投资，先后投资了九拓供应链、郑明现代物流、拒马物流、益米蒂克、王法等垂直细分领域的优质物流企业。

那么，要求是什么？首先，我们倾向于选择独立的第三方物流企业，不属于某个派系，但也属于每个子轨道的龙头企业。周岳告诉我们，发展战略和规模在一定程度上会受到限制，因为有大企业有深厚的人脉。

当然，在海洋资本的投资战略中，团队、商业模式和进入机会也处于重要位置。

海洋资本拥有一支强大的私募股权投资团队。投资后，以战略顾问的形式与企业沟通，了解投资开始时制定的战略和设定的总体方向是否偏离和实施。如果被投资企业需要一定的资源，如金融资源、融资资源或外部专家资源，它会通过离岸资本系统引入这些资源。正如周岳所说，作为一个中后期的投资机构，我希望被投资企业的经营模式到时候能够被证明是可行的，未来的发展是可以预见的，团队是稳定的，经过一轮融资之后，股东结构也将会相对稳定。

海洋资本并不是一种常见的pe发展模式，它需要投入资源来进一步壮大企业，壮大企业，最终实现退出。

另一边的重型资产是周岳和他的团队的主战场。自2018年以来，海洋资本先后在天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、Xi等几个热门城市收购了十多个物流地产项目。

如果你关注资产，选址是非常重要的？周悦点点头，告诉我们选址有几个指标:第一，位置，海洋资本目前正在关注一线城市和周边地区。该地区人口基数大，经济发展好；其次是运输，项目是否是重要的物流节点，是否有网络仓储的需要；在确定大方向后，我们还应该考虑竞争、客户认可等方面。

他透露，截至今年10月底，中远资本的仓储和物流资产已超过200万平方米，其中100万平方米已取得产权+100万平方米在建，约100万平方米已通过协议锁定。

房地产投资

从2016年开始，交易性房地产投资成为海洋资本的重要组成部分。

到目前为止，海洋资本管理的市区重建项目超过10个，过去两年有4个项目被撤回，实际收入水平超过30%。要达到30%的收益率并不容易，这不仅需要仔细计算，还需要及早考虑退出渠道。

据了解，远洋运输投资的房地产项目位于北京、上海、成都等一线和热门二线城市。

广州和深圳当然也是受欢迎的城市，但是租金和销售比例与北京和上海有一定的差距，他们的房地产市场与北京和上海有很大的不同，所以每个人都更关注北京和上海。他告诉我们，今年年初，外资频频增持京沪地产，这表明外资对国内资产非常感兴趣。

另一方面，新的资产管理规定也导致一些资金流向大型房地产:一些原本倾向于投资于固定收益的基金由于各种限制而逐渐退出。然而，整个市场的流动性仍然存在，整个行业的特点是收益率相对稳定，抗风险能力强。

这些都是周岳决心看好房地产市场的原因，而资产证券化的存在也为房地产资金回笼提供了另一种方式。通过发行abs、CMB和其他产品，他们可以继续持有资产。

我们采用组合策略。周岳表示，从这方面考虑，海洋资本目前的策略是先考虑资产证券化的退出，然后通过大宗交易等好机会退出。

资产证券化是周岳几十年前就知道的一个词汇。他20多年的工作经验可以用金融这个词串联起来。

在外资金融机构进行房地产投资之前，房地产的分类属于金融业的一个子领域，行业本身具有很强的资本属性，尤其是在房地产领域，与房地产控股相关的行业，无论是商业办公、物流、主题房地产、长期出租公寓、养老等。最终的解决方案是资产证券化，因为这个行业的基本逻辑是金融逻辑。周岳指出

在海都，周岳开始了新的职业生涯。我相当于远洋运输的一名开发商，但我的业务与金融相关，所以我一直在做的是房地产和金融的结合。

周岳既有房地产开发商的勇气，又有金融界人士的谨慎。

做价值投资最重要的是时间，这是我们一直坚持的。当被问及海洋资本的未来，他说海洋资本将进行价值投资到底，无论是传统的房地产投资或一些新的控股物业投资结合其他行业，我们都需要放缓。一方面，它是缓慢的，因为这些空房间和场景的催化作用需要时间；另一方面，如果我们放慢脚步，精耕细作，我们的收入会更稳定。

以下是视点房地产新媒体对海洋资本副总经理周岳先生的专访:

观点房地产新媒体:海洋资本在集团中的位置是什么？

周悦:远洋运输集团致力于成为一个以优秀的房地产行业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团。海洋资本是海洋集团旗下专门从事另类资产管理的专业机构。其业务范围包括五大领域:房地产投资、股权投资、债务投资、投资顾问和海外投资业务。

自2013年成立以来，海洋资本在集团的不同发展阶段扮演了不同的角色，承担了不同的使命和责任。在最初几年，海洋资本被定位为独立的投融资平台和集团下的投融资管理工具，全面负责除住房和开发以外的行业投融资业务。经过几年的快速发展和战略定位调整，海洋资本已经发展成为一家专注于另类资产管理的专业机构。

观点房地产新媒体:如何在物流通道中选择物流运营企业？

周岳:在资金的业务条线划分上，我和我的团队主要负责重资产方面的物流地产投资，轻资产方面的pe投资由资金的股权投资业务中心承担。

在物流地产领域，我们的投资理念和策略是，第一，选择不属于任何派别的第三方公司。在我们看来，虽然抓住你的大腿意味着你可以获得更多的资金和协作资源，但企业自身的发展战略和业务规模必然是有限的。因此，在投资时，我们倾向于选择独立的第三方物流业务，同时，它属于各子轨道的龙头企业，这是一个很大的方面。

首先，看看团队，然后看看商业模式，看看我们进入的时机是否合适。因为我们目前在这一领域的策略不是vc，也不是早期的投资策略，而是中后期的投资策略，我们希望经过时间验证，其业务模式是可行的，未来的规模发展是可以预测的，团队是稳定的，经过一轮融资后股东结构相对稳定，可以进一步扩大团队。我们可以投资股东的资源，无论是重资产还是其他行业资源，然后我们可以进一步赋予公司权力，目的是让项目变得更好、更大，最终实现成功退出。

观点房地产新媒体:你负责大量投资资产。你在选择项目投资时有什么标准？

周岳:重资产的投资逻辑不同于轻资产。重资产的投资逻辑更注重资产本身的增值。首先，选址是最重要的。选址有几个指标。首先是项目的位置，目前我们主要关注一线城市及其周边地区。这样的地区人口基数大，经济发展好。第二，虽然中国一些重要的物流节点区域没有直接辐射到其他城市，但区域需求强劲，这些区域也可以投资。

选址总方向确定后，我们将在人口和物流公司聚集区进行二次筛选。此时，我们将重点平衡两个方面。一方面，我们必须避免不必要的竞争。例如，某个地区明显供过于求，短期内无法干预；另一方面，有必要避免过早采用。由于物流基础设施不完善，客户认可度不高，投资风险自然很大。

观点地产新媒体:目前物流地产的资产规模是多少？

周岳:截至今年10月底，在建的产权土地和物流地产项目已超过100万平方米，近100万平方米已通过协议锁定。同时，项目储备土地约100万平方米。

观点房地产新媒体:你发展很快。

周岳:速度应该算是行业中的中等，不是很快。我们不会先关注规模，而是更关注资产本身的质量。例如，今年规划的项目基本上位于北京和上海周边地区，很难获得，所以交易速度会慢一些，但资产质量相对较高。

观点房地产新媒体:公司也做房地产投资。什么是内部收益率？

周悦:海洋资本在2016年正式开始交易房地产投资。过去几年，我们用自己的资金筹集了很多项目，今年筹集的市区重建基金管理了十多个项目。

在过去的两年中，我们先后退出了四个项目，其中一个项目分两步部分退出。第一步退出超过15%，预计最终退出率约为30%。其他三个项目去年和今年基本上退出，实际收入水平在30%以上。

观点房地产新媒体:许多现有投资现在都在一线城市。一线城市之外还有哪些城市有投资潜力？

周岳:广州和深圳也是受欢迎的城市。然而，由于北京和上海之间存在一定的差距，他们的房地产市场与北京和上海(房地产市场)有很大的不同。

北京和上海的整体退出渠道主要是大宗贸易收购，这可以最大化回报率。这个市场有很多玩家和基金。今年年初，外资在北京和上海购买了许多房产，这表明国内资本和外资都对国内核心城市的城市更新资产感兴趣。

另一方面，新的资产管理规定也导致一些资金流向大宗房地产。一些原本倾向于投资于固定收益的基金由于各种限制而逐渐退出。然而，整个市场的流动性仍然存在，整个行业的特点是收益率相对稳定，抗风险能力强。

对于追求更高回报、能够承担更高风险的机构来说，他们将逐渐关注位于一线和二线之间的1.5线城市核心位置的商业地产，如南京、杭州和成都。我们曾尝试参与这些地方，并在此之前获得了几个项目。例如，成都的项目已经完全撤出，收益率约为30%。

1.5一线和二线城市的市场与北京和上海完全不同。总的来说，我们应该提前考虑退出渠道。我们目前的策略是，北京和上海等一线城市将更多地通过交易性大宗房地产退出，而二线城市将在合适的时机退出。首先要考虑的是可以用于资产证券化的产品。中远已经发行了类似reits的产品，我们可以通过这个渠道退出。同时，也有一些好的窗口，好的机会可以通过大规模的房地产交易收回，这是一种组合策略。

观点房地产新媒体:你的工作经验非常丰富。你曾在淡马锡、汇丰和中行工作过。海外投资和国内投资有什么区别？

周悦:我的职业经历几乎分为两个部分，但我基本上做的是同一件事:房地产和金融的结合。

这种差异主要体现在几个方面:一是交易逻辑。在外资机构中，房地产投资属于金融业，具有很强的资本属性，也是人力资源密集型产业。资产证券化是与财产所有权相关的行业的最终解决方案，无论是商业、物流还是主题房地产、长期租赁公寓和养老金，因为这个行业的基本逻辑是金融逻辑。大多数内资机构更多地学习香港开发商的逻辑，强调周转率和开放速度，更倾向于发展逻辑。

从交易结构来看，国内机构将更容易受到汇率水平问题的影响。在投资时，内资机构需要关注的是投资人民币还是美元。如果用美元来衡量汇率，总体趋势是什么，经济趋势是什么，这些都需要考虑。

另一个明显的区别是政策和监管环境。外资机构的合规更多的是基于自身的业务逻辑和行业业务逻辑，而内资机构更注重与资金相关的合规制度、政策和要求。

区别主要在于这些方面。我个人认为国内和外资机构之间没有本质区别。总的来说，无论是海外资本市场还是房地产投资领域，行业的总体趋势都是趋同的。虽然融资和交易方式有所不同，但其背后的基本逻辑是相同的，因此整个行业的价值判断、趋势判断和投资逻辑也是趋同的。

观点房地产新媒体:海洋资本未来的目标计划是什么？

周岳:截至2018年底，海洋资本的资产管理规模已经超过900亿元。今年，预计将超过1000亿元。从aum的角度来看，海洋资本无疑是行业的第一梯队。但毫无疑问，我们还有许多领域需要深化。

在短期交易策略中，我们将根据投资窗口考虑做一些波段和发展夹层业务。但是，对于需要时间来改变空空间的房地产投资和股权投资，我们认为应该采取长期投资策略，而不是短期考虑。

从长远来看，我们应该继续坚持价值投资，使基本技能更加扎实。无论是传统的房地产投资，还是一些新的与其他行业相结合的控股物业投资，我们都需要放慢脚步。一方面，它是缓慢的，因为这些空房间和场景的催化作用需要时间；另一方面，如果我们放慢脚步，精耕细作，我们的收入会更稳定。

来源：广州新闻直播